Bij huurachterstanden gaan de kosten voor de baten uit.
Natuurlijk kost het (preventief) werken aan huurachterstanden tijd en geld. Maar het bespaart ook kosten én voorkomt veel geldstress en gedoe. Want betalingsachterstanden zijn vaak niet alleen een financieel probleem, maar onderdeel van een sociaal probleem.
Wanneer er niet tijdig wordt ingegrepen, leidt dit vaak tot toename van de problemen zoals armoede, stress en gezondheidsproblemen met alle gevolgen van dien.
Naast voorkomen van huurachterstanden is ook vroegsignalering belangrijk, wanneer er al schulden zijn ontstaan. Want door schulden vroegtijdig aan te pakken, kan vaak worden voorkomen dat schulden echt problematisch worden en er geen andere mogelijkheid meer is dan huurders te verwijzen naar de gemeentelijke schuldhulpverlening. En wie daar al ervaring mee heeft weet het: dat gaat (soms echt veel) geld kosten!
Over welke kosten hebben we het dan?
De kosten lopen bij huurachterstanden en incassotrajecten al heel snel op. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de volgende kosten:
- Incassokosten. Incassokosten zijn buitengerechtelijke kosten die door de corporatie gemaakt worden als een huurder niet of niet tijdig voldoet aan zijn betalingsverplichting. De incassokosten komen vaak dan bovenop de huurachterstand. Naast deze harde kosten, gaat er natuurlijk ook veel tijd met het incassoproces en de aanmaningen verloren.
- Kosten van de deurwaarder. Deze kosten lopen vaak al snel op tot enkele honderden euro’s.
- Een minnelijke of wettelijke schuldsanering. De gemeentelijke schuldhulpverlening zal in veel gevallen vragen om gedeeltelijke kwijtschelding te verlenen. Niet zelden ontvangt men minder dan 10% van de vordering!
- Gederfde duur. Wanneer een huurachterstand leidt tot een uithuiszetting staat de woning ook nog enige tijd leeg, zeker als er in de woning nog herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden.
- Herstelkosten. Bij een uithuiszetting zijn er vaak herstelwerkzaamheden nodig om de woning weer in goede staat en verhuurklaar te krijgen.
Vroegsignalering gemeenten sinds 2021
Gemeenten zijn sinds 2021 verplicht om persoonlijk contact te zoeken met inwoners met schulden. Deze vroegsignalering doet de gemeente op basis van de signalen van de vier 'vaste lasten partners' - zorgverzekeraars, energieleveranciers, drinkwaterbedrijven en woningcorporaties.
Deze vier partijen moeten zo vroeg mogelijk signalen van betalingsachterstanden doorgeven aan de gemeenten, om problematische schulden zoveel als mogelijk te voorkomen. Dat is een mooie aanvulling op datgene wat gemeenten kunnen doen.
Maar daarmee ligt niet de bal alleen maar bij de gemeenten. Woningcorporaties hebben als geen ander de mogelijkheid om preventief te werken en snel te kunnen ingrijpen als er betalingsachterstanden zijn. Er is tenslotte ook een wederzijds belang en vaak is er ook een korte lijn tussen de huurder en de corporatie. Dit helpt om snel met mensen in gesprek te komen en afspraken te maken. Juist het snel kunnen schakelen en ‘korte lijntjes’ zijn hier van groot belang, om erger te voorkomen.
Het voorkomen van betalingsachterstanden loont
De grote betrokkenheid van corporatiemedewerkers en de wil om tot oplossingen te komen helpt, net als de bereidheid om te kijken hoe financiële zaken anders of beter kunnen.
Veel corporaties informeren en adviseren huurders al proactief over inkomsten en uitgaven tijdens een huuradviesgesprek. Dat kan ervoor zorgen dat huurders in staat zijn en blijven om iedere maand "uit te komen" met de uitgaven en inkomsten.
Wanneer er wel achterstanden ontstaan, loont het altijd om in een zo vroeg mogelijk stadium in te grijpen; elke dag telt. Ook omdat vroegtijdig aanpakken, voor alle partijen veel minder ingrijpend is. De betaling van de lopende huur kan dan snel worden hervat en met een (passende) betalingsregeling kan de achterstand worden ingelopen. Deze aanpak vraagt wel meer kennis en inzet, maar kan in veel gevallen wel voorkomen dat een schuldsituatie echt uit de hand loopt en problematisch wordt.
In sommige gevallen is het informeren en/of adviseren van de huurder voldoende, soms is het noodzakelijk de huurder te verwijzen voor budgetbegeleiding of meerderjarigenbewind.
Aan de slag met huurachterstanden? De WSNP of meer weten over meerderjarigenbewind?
Een schuld oplossen is soms best complex en hangt samen met veel regelgeving. Stevige kennis van huurachterstanden, schuldregelingen, bewindvoering en wetgeving is noodzakelijk om tijdig en op het juiste moment de juiste stappen te kunnen nemen.
De ins en outs rondom schuldsanering en de WSNP leert u tijdens de cursus Wet schuldsanering Natuurlijke Personen. Vaak hebben corporaties hiernaast ook te maken met bewindvoering. Tijdens de training Meerderjarigenbewind wordt ingegaan op onder andere de rollen en posities van alle betrokken partijen maar ook hoe u als corporatie uw huurders proactief kunt verwijzen naar bewindvoering.
En wilt u preventief aan de slag met huurachterstanden en uw incassobeleid? Al bij het eerste gesprek goed kunnen adviseren over woonlasten en overige uitgaven? Dat leert u tijdens de training Huurachterstanden.
Bij welke training ontmoet ik u?
Mark Brouwer
trainer Kjenning
Datum: 05-05-2022