De afmetingen van het toilet zijn belachelijk
Bij een overleg bij de woningcorporatie op kantoor tref ik in de wandelgangen een verhuurmakelaar. Of ik iets kan zeggen over de eisen aan een toiletruimte. Er speelt een vraag bij een verhuurdossier. De huurder heeft klachten over de afmetingen van het toilet van de huurwoning (uit 1948).
De stelling van de huurder is eenvoudig: "het toilet en de afmetingen van het toilet zijn belachelijk". De verhuurmakelaar meldt dat het toilet weliswaar niet ruim is maar dat zij nog niet eerder klachten heeft gehoord. Maar eerlijk gezegd, dat is wel te begrijpen. Want de huurder en zijn vrouw hebben een gemiddelde lichaamslengte, maar beide zonen zijn inmiddels ruim 2 meter.
Samen met de collega pak ik het bouwbesluit er bij. Artikel 4.16 is duidelijk: een vloeroppervlakte van ten minste 0,64 m², met een breedte van tenminste 0,6 meter en een hoogte boven de vloer van ten minste 2 meter. Als de toiletpot dus ook maar een beetje verkeerd staat zit je met je knieën tegen de deur.
Ik maak nog even duidelijk wat 60 cm is door dit met mijn handen aan te geven. Mijn collega roept uit: "Belachelijk! ik ken billen die breder zijn!"
De regels zijn zwart-wit... én grijs...
In het bouwbesluit liggen eisen op 2 niveaus vast: nieuwbouw en bestaande bouw. De eisen van bestaande bouw zijn zodanig dat soms sprake is van "belachelijk". Het is een niveau dat moet. Minder mag niet. De gemeente kan op dat niveau handhaven.
De verhuurmakelaar realiseert zich dat de huurder met het bouwbesluit ook niet veel opschiet. De enige optie die resteert is om een 2e toilet te plaatsen in de badkamer. Daarbij kan de huurder kiezen om dit 2e toilet te laten plaatsen tegen een huurverhoging of een betaling ineens. Natuurlijk kan de huurder zelf ook een toilet plaatsen. Mits technisch correct uitgevoerd is het dan een zelf aangebrachte verbetering.
Het bouwbesluit en de bouwregelgeving zijn op papier zwart wit. Maar vaak grijs in de uitvoering, in het toepassen van normen en in de praktische uitvoering.
Toch moet u bij het ontwikkelen, (ver)bouwen en exploiteren van onroerend goed wel voldoen aan de wettelijke eisen. Het vinden van die eisen is al een hele opgave, laat staan om ze te begrijpen en te weten welke gevolgen ze hebben voor het beheer en onderhoud van onroerend goed of een voorgenomen ingreep.
Bouwregelgeving; Wabo, WRO en bouwbesluit
Onze cursus Omgevingswet en besluit bouwwerken leefomgeving gaat naast de wettelijke context in op de alternatieven, geeft u voldoende kennis om het gesprek met bouw- en woningtoezicht te kunnen voeren en laat u het verschil zien tussen wat ambtenaren van bouw- en woningtoezicht enerzijds en de brandweer anderszijds kan of wil eisen. Ook leert u hoe u kunt reageren als een aannemer of installateur zich verschuilt achter bouwwetgeving.
Per 1 juli 2023 treedt de Omgevingswet in werking. Het klassieke bouwtoezicht gaat fors veranderen. Bent u voorbereid op deze wijzigingen?
Peter Kraak
Docent Kjenning
Datum: 11-01-2023