Monika Chao-Duivis (TU Delft): ‘Ook bij geïntegreerde contracten is zeggenschap op onderdelen mogelijk’

Monika Chao-Duivis combineert de leerstoel Bouwrecht aan de TU Delft met haar functie als directeur van het Instituut voor bouwrecht (IBR), een onafhankelijk wetenschappelijk instituut. Onder haar hoede wordt onderzoek gedaan naar publiekrechtelijke zaken -vergunningen, het bouwbesluit, de omgevingswet- en naar privaatrechtelijke onderwerpen als aanbestedingsrecht, modelcontracten, appartementsrecht en de Wet kwaliteitsborging. “Het terrein van onderzoek is heel breed en wordt alleen maar breder”, vertelt ze in haar werkkamer met uitzicht op een bouwput in het centrum van Den Haag. 

Goed opdrachtgeverschap is volgens de juriste van doorslaggevend belang om de opgave voor nieuwbouw en verduurzaming tot stand te brengen. Goede afweging van de rol die corporaties willen spelen en de daarbij behorende contractvormen is stap één. En daarna moet je je als opdrachtgever ook aan de afspraken houden, benadrukt ze. “Als je hebt gekozen voor een contractvorm waarbij je veel overlaat aan de opdrachtnemer, moet je je er niet alsnog mee gaan bemoeien.” Wel zijn er tussenvormen mogelijk, zodat een corporatie niet per se alles uit handen hoeft te geven.

Wat is de relatie tussen opdrachtgeverschap en de kwaliteit van een bouwwerk?

“De opdrachtgever bepaalt het budget en de vraagspecificatie. Dus ook als een corporatie ervoor kiest om het ontwerp uit te besteden, ben je als opdrachtgever bepalend voor de kwaliteit. Een corporatie kan kiezen voor een model met veel invloed op het geheel; dan is de opdrachtgever echt allesbepalend. Of voor een model waarbij ontwerp en uitvoering gecombineerd worden. Dan heeft de opdrachtgever een veel geringere rol, maar hij bepaalt nog steeds de uitvraag en het budget. En daarmee dus de kwaliteit. De uitwerking is vaak aan de ontwerper en de opdrachtnemer, maar de opdrachtgever bepaalt hoe ver zij mogen gaan, hoe mooi zij het mogen maken.”

Er zijn twee modellen met Uitgebreide Administratieve Voorwaarden (UAV) voor bouwopdrachten waarvan corporaties gebruik kunnen maken. Wat zijn de verschillen?

“Bij het UAV 2012-model is de opdrachtgever bepalend voor het ontwerp. In dat model trekt de opdrachtgever eerst een architect aan met wie hij een contract sluit, eventueel na het doorlopen van een aanbestedingsprocedure. Dan volgt een tweede aanbesteding en een tweede contract, nu voor de uitvoering. Dit is de meer traditionele manier van opdrachtgeverschap. Daarnaast is er het UAV-GC 2005-model. GC staat voor geïntegreerde contracten, waarbij ontwerp, uitvoering en soms ook onderhoud bij één partij komt te liggen. Het model UAV-GC 2005 is gemaakt door kennisinstituut CROW en wordt tot nu toe vooral gebruikt door de infrabranche. Een herziene versie wordt in 2018 verwacht. 

Aedes heeft op basis van dat model een eigen modelovereenkomst gemaakt. De UAV-modellen helpen om te standaardiseren, anders moet iedere opdrachtgever opnieuw het wiel uitvinden. Bij algemene voorwaarden gaat het om modellen op hoofdlijnen. De keuze hangt af van de rol die de corporatie wil hebben bij het bouwproces. Het antwoord op die vraag wordt bepaald door de complexiteit van het project en van de competenties in de eigen organisatie: heb je bijvoorbeeld genoeg mensen in dienst om het zelf te doen?”

Wat is een valkuil voor corporaties die werken met een geïntegreerd contract?

“Als ze hebben gekozen voor een model waarbij je ontwerp en uitvoering toevertrouwt aan de opdrachtnemer moeten ze daar ook de hand aan houden. Dat is makkelijk gezegd, maar het bloed kruipt waar het niet gaan kan. Veel opdrachtgevers gaan zich er toch mee bemoeien en dat veroorzaakt frictie. Corporaties moeten niet op het uur U nerveus worden. Ze hebben het model en de opdrachtnemer op goede gronden gekozen. Dan moeten ze ook de opdrachtnemer zijn werk laten doen zoals ze het hebben afgesproken.”

Staan corporaties bij zo’n geïntegreerd contract dan helemaal buiten spel?

“Die angst leeft, maar dat is niet terecht. Je hoeft niet altijd ‘all the way’ te gaan. Ook bij een geïntegreerd model zijn variaties mogelijk. Opdrachtgevers kunnen een deel van de opdracht in eigen hand houden als ze dat onderdeel zo belangrijk vinden dat ze daarover meer zeggenschap willen. Sommige corporaties vinden de buitenkant van een gebouw belangrijk, vanwege de uitstraling en de leefbaarheid in een buurt. Andere vinden bijvoorbeeld badkamers of de installaties een vak apart. Dan haal je het ontwerp daarvoor uit het geïntegreerde contract, waarna die delen wel weer door de opdrachtnemer worden uitgevoerd. Uiteraard maak je goede afspraken over de aansluiting in het hele ontwerp. Je hoeft dus niet de hele was de deur uit te doen. Daar kun je echt wel wat genuanceerder naar kijken.”

Contracten gaan om de kleine lettertjes en de verdeling van de verantwoordelijkheid. Zijn daarbij nog aandachtspunten voor corporaties?

“Partijen moeten nadenken hoe ze de onderlinge communicatie vormgeven. Soms denken opdrachtgevers dat ze aansprakelijkheid naar zich toetrekken als ze te veel in overleg treden met de opdrachtnemer. Maar het gaat erom dat je in het contract goed vastlegt wie waarvoor verantwoordelijk is en dat je open communiceert als de ene of de andere partij op een probleem stuit. Soms zijn er verschillende oplossingen en daar kunnen opdrachtgever en opdrachtnemer best over overleggen. Je maakt dan samen een beredeneerde keus. Een keus die niets afdoet aan de oorspronkelijke verantwoordelijkheidsverdeling. 

Je mag best met elkaar sparren over een probleem, maar bij een geïntegreerd contract bepaalt de opdrachtnemer in beginsel welke oplossing wordt gekozen. Je moet het zo afspreken dat hij daarvoor ook de verantwoordelijkheid draagt, zoals oorspronkelijk is vastgelegd in de overeenkomst. Je kunt als corporatie dus wel meedenken, maar niet bepalen hoe de opdrachtnemer het moet doen.”

Kun je goed opdrachtgeverschap wel helemaal vastleggen in een contract?

“Nee dat kan niet en dan moet je ook niet willen. Dan wordt het veel te spastisch. De sociale contacten zijn ook belangrijk. Niet op een kleffe manier of met de bedoeling om te sjoemelen. Maar het is goed om naast de formele bouwvergaderingen ook zo nu en dan een kop koffie met elkaar te drinken en elkaar in iets informelere setting te ontmoeten. Die ruimte kun je wel formaliseren door daar op voorhand momenten voor in te bouwen. 

De UAV-GC 2005 zit op dit moment strak in elkaar. Je moet als opdrachtgever van tevoren zeggen wat je wilt zien. Dat is best wel lastig om te bedenken als er nog geen ontwerp is. Er is een zekere spanning ontstaan tussen een beetje normaal met elkaar omgaan en wat in de UAV-GC 2005 staat over contact met elkaar. Dit uit zich met name in de regeling van de kwaliteitsborging. Er wordt nu goed nagedacht hoe dat zo te regelen dat die spanning in de communicatie eruit gaat. Ik heb goede hoop dat dat in de nieuwe versie van de UAV-GC 2005 opgelost zal zijn.”

Steeds meer corporaties kiezen voor zo’n geïntegreerd contract. Is het meer traditionele model helemaal uit den boze? 

“Nee hoor, als dat bij jouw organisatie past, als je er de mankracht voor hebt, is dat prima. Maar corporaties die kiezen voor een slankere organisatie hebben wel een reden om van het traditionele model af te stappen. Bovendien is het vertrouwen in de markt gegroeid en men leert genuanceerder om te gaan met geïntegreerde contracten. Er wordt wel eens gezegd dat bij geïntegreerde contracten de aannemer sneller aan het werk kan, als het ontwerp nog niet helemaal klaar is. Maar ik weet niet of dat echt altijd gebeurt. Daar is nog geen onderzoek naar gedaan. 

Volgtijdelijkheid heeft ook voordelen, want als het ontwerp helemaal klaar is, kom je in de praktijk voor minder verrassingen te staan. Dus dat traditionele model is helemaal zo slecht nog niet. Het kan ook zo zijn dat opdrachtnemers in geïntegreerde contracten zelf het werk opsplitsen en opdragen in de traditionele vorm. Daar is weliswaar nog geen onderzoek naar gedaan, maar zo bekeken is het traditionele model zeker niet uit den boze. Corporaties moeten een goed overwogen keus maken en niet denken dat traditioneel het equivalent is van ouderwets. Laat het bepalen door je vraag. Het ene bouwproject is ingewikkelder dan het andere. Appartementen bouwen in een oude kerk is een heel andere opgave dan een nieuwbouwflat. De modellen zijn gelijkwaardig aan elkaar.”

De Bouwrecht Academie

Om de kennis van de professional te verbreden, te vergroten en te verdiepen, hebben branchevereniging Aedes, advocatenkantoor VBTM en opleidingsinstituut Kjenning de Bouwrecht Academie opgericht. Om de kennis van de corporatiesprofessional te verbreden, te vergroten en te verdiepen. De Bouwrecht Academie biedt daarvoor verschillende modules. 

Je hoeft per slot van rekening als corporatieprofessional niet opnieuw het wiel uit te vinden. Dit alles hebben we onderverdeeld in een aantal korte en praktijkgerichte modules. Tijdens de trainingen leer je verschillende contracten in de praktijk te gebruiken en de valkuilen te vermijden. Tips & tricks ontbreken uiteraard niet, en de modules zijn geschikt voor kleine én grote corporaties. Voor kleine corporaties omdat zij vaak geen jurist in huis hebben en dus kennis op dit gebied ontberen. Voor grote corporaties omdat zij zich kunnen spiegelen: zijn wij nog up-to-date en actueel qua kennis en contracten?

Monika Chao-Duivis is hoogleraar Privaatrechtelijk Bouwrecht aan de TU Delft en directeur van het Instituut voor bouwrecht (IBR), een onafhankelijk instituut dat onderzoek doet naar het publiek- en privaatrechtelijke bouwrecht. In 2016 publiceerde zij ‘Juridische aspecten van (goed) opdrachtgeverschap’,  in de bundel ‘Van het gebaande pad. Opstellen aangeboden aan mr. A.G.J. van Wassenaar’, uitgegeven door het IBR.

Datum: 30-09-2017