Voortzetting na overlijden en de (niet) passende woning

Als de huurder overlijdt, eindigt de huurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Dat is anders als er een medehuurder is (contractueel of op grond van de wet) die de huurovereenkomst voortzet. Ook de persoon die zijn hoofdverblijf in de woning heeft én met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, kan de huurovereenkomst voortzetten.

Vaak hoor ik dat een woningcorporatie (toegelaten instelling in de zin van de Woningwet) niet wil dat een medebewoner de huurovereenkomst voortzet, omdat de woning gezien het inkomen of de gezinssamenstelling niet passend is. In hoeverre mogen dat soort passendheidsargumenten een rol spelen bij voortzetting na overlijden?

Het inkomen

Na het overlijden van de huurder rijst de vraag of de medebewoner de huurovereenkomst van de overleden huurder kan voortzetten. Op zo’n voortzetting blijft dezelfde huurovereenkomst met dezelfde voorwaarden van toepassing. Er is dus geen sprake van een toewijzing. 

De woning behoeft dus niet door de woningcorporatie passend te worden toegewezen en het inkomen behoeft niet te worden getoetst (welke verplichtingen bij een toewijzing voortvloeien uit de Woningwet).

Maar dat betekent echter niet dat het inkomen helemaal geen rol speelt. Als de verhuurder niet vrijwillig instemt met voortzetting van de huurovereenkomst, dan kan de medebewoner bij de kantonrechter vorderen dat hij de huurovereenkomst mag voortzetten. 

De vordering moet door de kantonrechter worden afgewezen als de huurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huur (artikel 7:268 lid 3 sub b BW). Zo’n situatie doet zich bij sociale woonruimte gelet op de huurprijzen en aanspraken op huurtoeslag niet snel voor. Tenzij iemand grote schulden of een geschiedenis van huurachterstanden heeft, slaagt een beroep op deze uitzondering niet vaak.

Kortom: het inkomen speelt slechts een bescheiden rol.

Gezinssamenstelling

Ook de huishoudgrootte in verhouding tot de omvang van de woning speelt in principe geen rol. Als het gaat om een (relatief) grote woning met meerdere slaapkamers terwijl een eenpersoonshuishouden de huurovereenkomst wil voortzetten, kan dat in principe niet bij de beoordeling door de rechter worden betrokken. Het is geen afwijzingsgrond.

Maar... er is een uitzondering: de huisvestingsvergunning

In gemeenten waar een huisvestingsverordening geldt en een bepaald type woonruimte alleen met huisvestingsvergunning mag worden bewoond, kan de medebewoner de huurovereenkomst alleen voortzetten, indien hij of zij een huisvestingsvergunning kan overleggen (artikel 7:268 lid 3 sub c BW). 

Soms bevat de huisvestingsverordening eisen waaraan het inkomen van een woningzoekende of de huishoudgrootte in relatie tot de omvang van de woning moet voldoen om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning. Ik geef een aantal voorbeelden.

Rotterdam

Denk aan de huidige huisvestingsverordening van de gemeente Rotterdam. In artikel 2.4 is bepaald:

Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

(…)

e. de woonruimte wordt met toepassing van artikel 2.6. passend geacht voor het huishouden van de aanvrager van de huisvestingsvergunning;

En over de passendheid is bepaald:

De grootte van de woonruimte moet passen bij de omvang van het huishouden. Om te bepalen of dit bij de aanvrager het geval is, wordt de volgende tabel toegepast:

 Aantal kamers Aantal leden van het huishouden

 1 1 tot en met 2

 2 1 tot en met 3

 3 1 tot en met 4

 4 2 tot en met 5

 5 of meer Ten minste gelijk aan aantal kamers en ten hoogste twee meer dan aantal kamers

Dit betekent dat een eenpersoonshuishouden geen huisvestingsvergunning kan krijgen voor een vierkamerwoning. Zo’n medebewoner kan de huurovereenkomst dus niet voortzetten; ook niet als hij zijn hoofdverblijf in de woning hield, hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met de huurder en voldoende financiële waarborg biedt voor nakoming van de huur.

Regio Utrecht

En de huisvestingsverordening in de regio Utrecht bevat een bepaling die luidt:

1. Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning, indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

a. tenminste één van de leden van het huishouden is 18 jaar of ouder;

b. de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit of verblijven hier rechtmatig;

c. het inkomen is maximaal de inkomensgrens van de doelgroep, € 38.035 (peildatum 1 januari 2019)

(…)

3. Het in lid 1 c genoemde inkomen is niet van toepassing op urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie, maatschappelijke indicatie en woningzoekenden die uitgezonderd zijn van de inkomenstoets zoals vermeld in Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, bijlage 1A.

4. In afwijking van lid 1 c kan voor huurwoningen met een huurprijs:

a. vanaf € 651,03 tot de liberalisatiegrens, een huisvestingsvergunning worden verleend aan huishoudens met een inkomen tot € 48.655 (peildatum 1 januari 2019);

b. vanaf de liberalisatiegrens tot aan de middenhuurgrens ook een huisvestingsvergunning worden verleend aan huishoudens met een inkomen hoger dan €38.035

(peildatum 1 januari 2019), mits aan de voorrangsregels genoemd in paragraaf 2.4a is voldaan.

Een bewoner die de huurovereenkomst wil voortzetten, maar een te hoog inkomen heeft voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor die woning, kan de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder niet met een beroep op artikel 7:268 BW voortzetten.

Amsterdam

De huisvestingsverordening Amsterdam bevat tot slot in artikel 2.4.2 een algemene weigeringsgrond:

Burgemeester en wethouders weigeren de huisvestingsvergunning indien:

(…)

d.

de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager kon weigeren; of

Deze weigeringsgrond speelde een rol in een uitspraak van het Hof Amsterdam van 12 mei 2020. Een woningcorporatie wilde de huurovereenkomst niet voortzetten met de inwoner, omdat het om een sociale huurwoning met vijf kamers ging (oppervlakte 78 m2) en de huurovereenkomst voortgezet zou worden door één persoon (die wel jarenlang met zijn moeder in de woning had gewoond). 

Omdat de bewoner volgens het hof niet voldeed aan de criteria voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor de woning kon hij de huurovereenkomst inderdaad niet voortzetten. De conclusie luidt dat de bewoner de woning moet ontruimen.

Hoewel het voor de bewoner een vervelende uitkomst is, is het niet alleen juridisch gezien het juiste oordeel, maar ook een wenselijke uitkomst. Met het oordeel wordt – in gebieden met hoge druk op de woningmarkt - de gewenste doorstroming bereikt. 

Een meerkamerwoning wordt niet door een eenpersoonshuishouden bezet gehouden, maar kan passend worden toegewezen, bijvoorbeeld aan een gezinnetje dat daarom staat te springen.

Het hof zegt het zo:

‘‘Feit van algemene bekendheid is bovendien dat in Amsterdam en omstreken een groot tekort bestaat aan sociale huurwoningen, waaronder vier- en vijfkamerwoningen, en dat kandidaat-huurders dikwijls tien tot vijftien jaar moeten wachten voordat zij een passende woning kunnen krijgen. Mede in aanmerking nemend dat het de taak is van De Alliantie als toegelaten instelling om voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte zorg te dragen en dat zij [appellant] reeds (onverplicht) een tweetal andere, passende woonruimtes heeft aangeboden, moet worden geconcludeerd dat De Alliantie redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met [appellant] heeft kunnen weigeren, zodat laatstgenoemde niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt.’’

Conclusie

Of de woning qua inkomen en huishoudgrootte (volgens uit de Woningwet voortvloeiende voorschriften) passend is, speelt in principe bij de beoordeling van een verzoek tot voortzetting van de huurovereenkomst bij overlijden geen rol (behoudens het ontbreken van waarborgen voor betaling van de huur). 

Soms biedt de huisvestingsverordening wel aanknopingspunten. Uiteraard bestaat de hiervoor beschreven beoordelingsruimte alleen in gemeenten waar een huisvestingsverordening vastgesteld is of kan worden (er is schaarste van een bepaald type woonruimte nodig) en in de huisvestingsverordening aandacht is besteed aan het inkomen en de huishoudgrootte in relatie tot de woning. 

Voor woningcorporaties die vaak aanlopen tegen de hiervoor beschreven voortzettingsgevallen kan het aantrekkelijk zijn om bij de heroverweging of vaststelling van de huisvestingsverordening aandacht te laten besteden aan eisen aan het inkomen en de huishoudgrootte in relatie tot de (omvang van de) woning.

Michael van den Oord
VBTM Advocaten

Datum: 15-10-2021