Een (te) warme woning in de zomerperiode. Een gebrek of niet?

Op 30 juni 2023 oordeelde de kantonrechter over een zaak van een huurder die klaagde over extreme hitte in zijn woning. Ondanks zonwering was het binnen 27 graden. Wat zijn hierin de rechten en plichten van de verhuurder? En welke van de huurder? Welke consequenties heeft deze situatie gehad op de huur? In dit praktijkvoorbeeld zetten we het uiteen.

Uitspraak 30 juni 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:3403)

De feiten

In deze zaak heeft de huurder bij zijn verhuurder gemeld dat het – volgens hem – veel te warm wordt in zijn woning. Zo meldt hij in april 2019 het volgende aan zijn verhuurder:

“(…)Het is 20 april half twee in de middag en nog lang geen zomer, maar aan de zon te zien, lijkt het daar wel op. (…)De gordijnen en de zonwering binnen zijn vanaf vanmorgen gesloten, tot de zon weg is. In de huiskamer is het op dit moment 27 graden. Dit is een aanslag op mijn welbevinden! Het is veel warm om normaal te functioneren! (…)”

Tip: blijft op de hoogte van de laatste wijzigingen in wet en regelgeving met de snelle opfriscursus Huurrecht

Oververhitting van de woning

In diezelfde e-mail verzoekt hij zijn verhuurder – kort gezegd – om maatregelen te nemen. Ook laat de huurder een onderzoek uitvoeren in zijn woning naar het binnenklimaat door het Bureau voor Bouwpathologie. De conclusie van het onderzoek is dat er in het voorjaar en de zomer sprake is van ernstige oververhitting. Deze oververhitting wordt veroorzaakt door grote raamoppervlakten in combinatie met afwezigheid van mogelijkheden om de woning te koelen of om zoninstraling te weren uit de woning. De verhuurder ging echter niet over tot het nemen van maatregelen om de woning te koelen, zoals het plaatsen van zonwering, omdat de woning zou zijn gebouwd in overeenstemming met de destijds geldende bouwtechnische normen en de VvE akkoord zou moeten gaan met het plaatsen van zonwering.

De huurder liet het hier niet bij zitten en is een procedure gestart tegen de verhuurder waarin hij – onder meer – vordert dat zijn verhuurder wordt verplicht om het gebrek te verhelpen en de huurprijs wordt verminderd tot 40% van de geldende huurprijs.

Wat vindt de kantonrechter?

De kantonrechter stelt voorop dat handelen conform het destijds geldende Bouwbesluit niet betekent dat er geen sprake kan zijn van een gebrek. Dit moet namelijk worden bepaald aan de hand van het wettelijk criterium van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter oordeelt dat er sprake is van een gebrek, omdat de huurder voldoende heeft onderbouwd dat in het voorjaar en de zomer sprake is van ernstige oververhitting en de verhuurder dit onvoldoende heeft weersproken. Zo is er door de verhuurder (bijvoorbeeld) geen tegenonderzoek uitgevoerd. 

Ook aan het standpunt van de verhuurder dat de temperatuurstijging aan de huurder zelf te wijten is door niet de juiste maatregelen te nemen, gaat de kantonrechter voorbij nu duidelijk uit het onderzoek is gebleken dat er geen mogelijkheden zijn om de woning te koelen en zoninstraling te weren. De verhuurder wordt dus veroordeeld om het gebrek te verhelpen.

Omdat de woning niet het gehele jaar te warm is en het gebrek niet het gehele gehuurde betreft (de huurder huurt ook een parkeerplaats en een berging), oordeelt de kantonrechter dat een vermindering van de huurprijs met 10% gerechtvaardigd is.

Uitkomsten erg afhankelijk van omstandigheden

Overigens oordeelde een kantonrechter van dezelfde rechtbank in 2022 in een soortgelijke zaak dat geen sprake was van een gebrek. Dit had met name te maken met het bewijs dat door de huurder werd geleverd om de stelling dat sprake was van een gebrek te onderbouwen. De huurder had namelijk alleen een overzicht aangeleverd waaruit de temperatuur in de woning van slechts 10 (zomer)dagen bleek. Ook was gebruik gemaakt van een computermodel door een ingenieursbureau. Het waren dus geen eigen waarnemingen van de huurder. Dit laat duidelijk zien dat uitkomsten in procedures als deze erg afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval en een woning die (te) warm wordt niet per definitie een gebrek oplevert.

Recht op huurprijsvermindering

De hiervoor besproken uitspraak is de meest recente (gepubliceerde) uitspraak over dit onderwerp waaruit duidelijk blijkt dat een woning die te warm wordt in de zomermaanden kan kwalificeren als een gebrek dat door de verhuurder moet worden opgeheven en de huurder recht geeft op een huurprijsvermindering. De rechtspraak op dit punt is echter niet eenduidig, zodat in zijn algemeenheid niet te zeggen is wanneer een (te) hoge binnentemperatuur een gebrek oplevert. Alle omstandigheden van het geval spelen namelijk een rol en er zijn geen vaste “regels”.

Bijblijven op het gebied van huurecht?

Heeft u vragen over deze wijzigingen? Tijdens de opleiding Huurrecht basis nemen de specialisten van VBTM Advocaten de wijzigingen met uw door.

Huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van kennis is onverminderd belangrijk. Naast een goede basiscursus Huurrecht, is er ook een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht. Heeft u de voorkeur voor een specifiek rechtsgebied zoals regelgeving rondom ZAV’s, renovaties, bedrijfsruimte en schuldsanering?