Gevolgen verbod scootmobielen in vluchtroutes van een wooncomplex
Het Besluit bouwwerken leefomgeving verbiedt per 1 juli 2024 expliciet de stalling van scootmobielen en andere (brandbare/belemmerende) zaken in vluchtroutes van wooncomplexen. Welk effect heeft dit op huurders? En welke rol heeft de verhuurder hierin? In dit artikel vat advocaat Wouter Kempe de belangrijkste zaken samen.
Bestaande regels zorgde voor veel discussie
De bestaande regels bleken toch niet zo eenvoudig. Enerzijds omdat verhuurders met huurders in een discussie belanden over de vraag of het plaatsen en/of opladen van een scootmobiel in de gemeenschappelijke locatie brandgevaarlijk is. Anderzijds omdat huurders stellen dat de gemeenschappelijke ruimte (naast hun voordeur) de enige logische plek is om hun scootmobiel te stallen.
De media hebben vooralsnog weinig ruchtbaarheid gegeven aan deze nieuwe regels, maar de corporatiesector maakt zich grote zorgen over de effecten en naleving van dit verbod. Gemeenten kunnen handhavend optreden bij overtredingen. Als verhuurder is dit relevant, omdat huurovereenkomsten vaak al voorschriften bevatten over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.
Wat is er precies aangepast?
Per 1 juli 2024 zijn artikelen 6.15a en 6.23a Bbl in werking getreden die een einde moeten maken aan de discussie of scootmobielen (en andere zaken) in vluchtroutes mogen staan. Onderstaand de definities:
Artikel 6.15a: geen brandgevaarlijke objecten op vluchtroute woongebouw
- In een gemeenschappelijk verkeersruimte van een woongebouw waardoor een vluchtroute voert zijn geen brandgevaarlijke objecten aanwezig. Onder brandgevaarlijke objecten worden in ieder geval verstaan:
a. meubilair;
b. fietsen en scootmobielen;
c. afvalstoffen en kratten; en
d. decoratie. - In afwijking van het eerste lid, aanhef en onder a en d, is meubilair en decoratie toegestaan als het:
a. van metaal, steenachtig materiaal of glas is;
b. materiaal dat onbrandbaar is volgens NEN 6064; of
c. materiaal dat voldoet aan brandklasse A1 als bedoeld in NEN-EN 13501-1. - Het is eerste lid is niet van toepassing op:
a. objecten voor bewegwijzering en informatie aan de bewoners;
b. een foto, een schilderij of een andere afbeelding met een oppervlakte van ten hoogste 0,5 m2 bij de toegang van een woning; en
c. een deurmat met een oppervlakte van ten hoogste 0,5 m2 bij de toegang van een woning.
Artikel 6.23a: geen belemmerende objecten op vluchtroute woongebouw
In een gemeenschappelijk verkeersruimte van een woongebouw waardoor een vluchtroute voert zijn geen objecten aanwezig die het vluchten belemmeren. Onder objecten die het vluchten belemmeren worden in ieder geval verstaan objecten waardoor de bouwkundige vrije breedte van de verkeersruimte wordt ingeperkt, tenzij er ten minste een beschikbare breedte van 0,85 m overblijft.
In de toelichting op deze wijziging (Stb. 2023, 426) wordt hierover opgemerkt dat deze twee bepalingen zijn toegevoegd naar aanleiding van de behoefte van gemeenten en eigenaren om een concretere omschrijving in regelgeving wat men wel en niet mag plaatsen in de vluchtroutes van een gebouw. Het is dan ook aan bewoners eenvoudiger uit te leggen dat iets niet mag volgens de regelgeving (zie p. 25).
Oplossingen voor stallingsproblemen
Voor huurders betekent dit dat zij verantwoordelijk zijn voor het naleven van de brandveiligheidsregels, waaronder het verwijderen van obstakels in vluchtroutes. Als verhuurders moet je deze naleving controleren en handhaven, vaak via inspecties en waarschuwingen. Vooral bij scootmobielen leidt dit tot praktische problemen en discussies. Veel huurders hebben geen alternatieve stallingsplek en stallen hun scootmobiel dicht bij hun voordeur.
Regelgeving voor nieuwbouw
Voor nieuwbouw geldt sinds 1 juli 2015 de eis dat deze moet beschikken over een afsluitbare berging voor fietsen en scootmobielen (zie artikel 4.30 Bouwbesluit 2012 en per 1 januari 2024 artikel 4.171 Bbl). Verhuurders kunnen de huurders met een scootmobiel dan ook wijzen op dat alternatief.
Regelgeving bestaande bouw
Voor bestaande bouw is het ingewikkelder. Deze beschikt veelal niet over een afsluitbare berging voor fietsen en scootmobielen. Huurders met een scootmobiel zijn dan aangewezen op stalling in hun eigen woning en/of op een locatie die geen functie als gemeenschappelijke verkeersruimte heeft. Mijns inziens kan artikel 6.4 Bbl niet zo summier worden uitgelegd dat stalling van bijv. een scootmobiel in een gemeenschappelijke verkeersruimte net buiten een vluchtroute wel is toegestaan. Artikel 6.15a lid 1 sub b Bbl merkt scootmobielen namelijk aan als ‘brandgevaarlijk object’. De plaatsing van een brandgevaarlijk object in een gemeenschappelijke verkeersruimte levert daarom een schending op van artikel 6.4 Bbl, ongeacht of de gemeenschappelijke verkeersruimte een vluchtroute is. Verhuurders hebben er bovendien met het oog op eenduidigheid belang bij om scootmobielen uit alle gemeenschappelijke ruimten weg te houden, ook als een gemeenschappelijke ruimte (in theorie) niet als vluchtroute zou kwalificeren.
Praktische oplossing voor stallingsprobleem
De meest praktische oplossing voor het stallingprobleem is om te onderzoeken of de huurder met een scootmobiel deze kan stallen in de woning. Al dan niet met een kleiner/smaller exemplaar. Biedt de woning geen ruimte, dan kan de verhuurder alternatieve ruimte zoeken of creëren. Daarbij kan worden gedacht aan de realisatie van een nieuwe afsluitbare berging buiten het wooncomplex of in het wooncomplex. Dat zal lang niet altijd lukken. Soms is er buiten het wooncomplex geen ruimte beschikbaar, is de omliggende grond niet in eigendom van de verhuurder of is er geen dekking van de kosten. Bovendien bestaat er een kans dat de huurder deze alternatieve stallingsruimte te ver weg vindt liggen en niet kan/wil gebruiken.
Een noodzaak tot verhuizing
Hoe vervelend ook, in bestaande bouw kan het voorkomen dat huurders met een scootmobiel geen kant op kunnen. Een verhuizen kan dan de enige oplossing zijn. De wetgever lijkt deze noodgedwongen verhuizingen voor lief te nemen. Althans, ik heb geen overweging in de toelichting aangetroffen waaruit volgt dat rekening is gehouden met huurders die geen alternatieve stallingsplek kunnen krijgen.
Ondertussen maken diverse (sociale) verhuurders zich zorgen. Gaat de gemeente handhaven? Moet ik de huurder andere woonruimte aanbieden? Is het wachten op de eerste geschillen waarin dit probleem tot uiting komt?
De rol van de afdelingen Wmo en handhaving van de gemeente
Gelet op artikel 6.4 Bbl en de artikelen 6.15a en 6.23a Bbl kan de afdeling Wmo van de gemeente naar mijn mening niet enkel volstaan met het verstrekken van een scootmobiel aan een huurder. Vmo zal ook actief mee moeten denken over de stallingsmogelijkheden (in de woning) nu stalling in gemeenschappelijke verkeersruimten verboden is.
Sterker, om een nieuw stallingprobleem te voorkomen, is het niet onlogisch dat een gemeente de aanwezigheid van voldoende objectieve stallingsmogelijkheden als voorwaarde stelt voor de toekenning van een aanvraag voor een scootmobiel. Verhuurders worden geadviseerd met de gemeente hierover in overleg te treden, goede afspraken te maken en eventueel voor bestaande bouw te onderzoeken of er ruimte is voor de bouw van een afsluitbare berging voor fietsen en scootmobielen (zoals bij nieuwbouw, artikel 4.171 Bbl).
Gemeenten moeten op hun beurt beleid vormen over de plaatsing van een scootmobiel op de betreffende locaties. Daarbij merk ik op dat dat een gemeente een verhuurder niet kan verplichten op zijn kosten (lees: die van de verhuurder) een nieuwe afsluitbare berging te realiseren.
Op welke wijze wordt er gehandhaafd?
Verhuurders willen weten in relatie met de gemeente waar ze aan toe zijn. Gaat de gemeente handhaven? En zo ja, op welke wijze? Het is daarom aan te raden om met de afdeling handhaving van de gemeente (en eventueel een deskundige van de brandweer) in gesprek te gaan. Eventueel kan met de afdeling handhaving van de gemeente en een deskundige van de brandweer per wooncomplex in kaart worden gebracht welke situaties wel/niet toelaatbaar zijn. Het kan daarbij eventueel ook gaan over andere roerende zaken in gemeenschappelijke ruimten.
Bijblijven op het gebied van huurecht?
Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere rondom het huurrecht.
