Informatieplicht van de woningcorporatie na overlijden van de huurder
Na het overlijden van een huurder moet een corporatie vaak snel handelen. Mag een achterblijver de huur voortzetten? En welke informatie moet je als corporatie verstrekken? Sinds de invoering van de Wet bescherming weeskinderen gelden hiervoor nieuwe verplichtingen. In dit artikel lees je wat de wet voorschrijft, welke termijnen gelden en welke aandachtspunten belangrijk zijn voor de praktijk.
Voortzetting van de huur na overlijden: let op de termijn
De wet bepaalt in artikel 7:268 lid 1 BW dat bij het overlijden van de huurder ‘de medehuurder’ de huur voortzet. Wie is die medehuurder? Dat kan zijn de echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner van de overleden huurder (artikel 7:266 BW), of een persoon die van de verhuurder het medehuurderschap heeft verkregen en zijn hoofdverblijf in de woning heeft (artikel 7:267 BW).
Op grond van lid 2 van dit artikel mag een andere persoon die na het overlijden van de huurder in de woning achterblijft, de huurovereenkomst nog zes maanden voortzetten. Dat kan alleen als deze persoon zijn hoofdverblijf in de woning heeft en samen met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde.
Ook na deze zes maanden kan de huurovereenkomst worden voortgezet. Daarvoor moet de achterblijvende persoon binnen de termijn van zes maanden een procedure bij de rechter starten om de huurovereenkomst voort te zetten. De rechter moet dit verzoek vervolgens toewijzen.
In 2003 oordeelde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2003:AF2683) dat deze zes-maandentermijn in beginsel strikt gehanteerd moet worden. Alleen in bijzondere gevallen mag dit aan de kant worden gezet, namelijk als een beroep op de zes-maandentermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Verder volgt uit het arrest dat een verhuurder niet verplicht is om de achterblijver actief op deze termijn te wijzen. Dat initiatief lag volledig bij de achterblijver en ik schrijf bewust lag, want de Wet bescherming weeskinderen lijkt dat te nuanceren als de verhuurder een toegelaten instelling (woningcorporatie) is.
Informatieplicht uit de Wet bescherming weeskinderen
De Wet bescherming weeskinderen is op 1 januari 2024 in werking getreden. Mijn collega Sander van Heertum heeft hier een artikel over geschreven. Een onderdeel van de Wet bescherming weeskinderen is artikel 54c van de Woningwet. Dit artikel luidt:
1. Indien na overlijden van de huurder van de woning van een toegelaten instelling geen persoon de huur krachtens artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek voortzet, informeert de toegelaten instelling de andere bewoner die zijn hoofdverblijf heeft bij de overleden huurder op het moment van diens overlijden, ten minste over zijn contractuele rechten en plichten.
2. De toegelaten instelling zendt de informatie, bedoeld in het eerste lid, bij aangetekende brief en niet eerder dan twee weken maar uiterlijk binnen een maand nadat het overlijden van de huurder ter kennis is gekomen van de toegelaten instelling.
Kortom, zodra een toegelaten instelling kennisneemt van het overlijden van de huurder, heeft zij een actieve informatieplicht. Deze plicht geldt alleen voor toegelaten instellingen, dus niet voor alle verhuurders. Het gaat om situaties waarin er achterblijvers zijn die de huur niet voortzetten op basis van artikel 7:268 BW.
Hoewel de wet spreekt over de ‘andere bewoner’ die de huur niet op grond van artikel 7:268 BW voortzet, staat er niet letterlijk dat de achterblijver moet worden geïnformeerd over de zes-maandentermijn. Toch is dat wel een logische en redelijke uitleg van de wetsbepaling. In de praktijk ontstaat namelijk juist vaak discussie over de vraag of de achterblijver een duurzame gemeenschappelijke huishouding had met de overleden huurder en op grond daarvan de huurovereenkomst mag voortzetten.
Belangrijk aandachtspunt voor woningcorporaties
Als corporatie moet je dus alert op zijn dat zij tijdig aan deze informatieverplichting voldoet. Dat moet per aangetekende brief: niet eerder dan twee weken, maar uiterlijk binnen een maand na het overlijden van de huurder.
Het is verstandig om iedere achterblijver schriftelijk te informeren over zijn contractuele rechten en plichten. Daaronder valt ook de mogelijkheid om binnen zes maanden na het overlijden van de huurder bij de rechter voortzetting van de huurovereenkomst te vorderen. Dit geldt als de achterblijver zijn hoofdverblijf in de woning heeft en meent dat hij met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had.
Gevolgen van een gemiste informatieplicht
Hoewel hierover nog geen rechtspraak bestaat, verwacht ik dat het niet of niet tijdig voldoen aan deze informatieverplichting in de weg staat aan een beroep van de corporatie op termijnoverschrijding. Bijvoorbeeld als een achterblijver pas ná de zes-maandentermijn een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst instelt.
Dit hangt af van de omstandigheden van het geval. Soms neemt een toegelaten instelling pas na het verstrijken van de termijn kennis van het overlijden van de huurder. Ook kan de instelling iets later dan binnen een maand informeren, terwijl de achterblijver daarna nog voldoende tijd heeft om een vordering in te stellen. Of de achterblijver raakt op een andere manier op de hoogte van de zes-maandentermijn, bijvoorbeeld door tijdig een jurist te raadplegen, maar stelt toch niet op tijd een vordering in.
In zulke gevallen ligt het niet voor de hand dat de zes-maandentermijn aan de kant gaat.
Geschreven door Tanja de Nijs, advocaat bij VBTM Advocaten
Bijblijven op het gebied van huurecht?
Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere cursussen rondom het huurrecht.
