Opslag van spullen op de gang: mag dat?
Huurders van appartementencomplexen delen gemeenschappelijke ruimtes zoals de entreehal, liften, galerijen en gangen met andere huurders. Niet zelden worden deze ruimtes door de huurder gebruikt om er spullen neer te zetten. Denk aan plantenbakken, bankjes, kinderwagens of ‘zitjes’. Huurders doen dit soms om de gemeenschappelijke ruimtes gezelliger te maken of omdat ze menen dat er binnen de woning geen plek voor deze spullen is.
Hoewel verhuurders soms wel begrip hebben voor het ‘aankleden’ van de gemeenschappelijke ruimtes, zijn de meeste verhuurders niet blij met dit soort initiatieven. Niet alleen kan het plaatsen van spullen in de gemeenschappelijke ruimtes veel overlast veroorzaken, het schoonmaken belemmeren, belangrijker is dat de veiligheid in het geding kan zijn. Denk aan de brandveiligheid, maar ook aan veiligheid in het kader van toegankelijkheid van hulpdiensten, zoals een ambulance. Daarnaast kan de verhuurder worden aangesproken door de overheid als de situatie in een gebouw niet in overeenstemming is met de voorschriften.
Verantwoordelijkheden eigenaar
Een eigenaar van een gebouw heeft bepaalde verantwoordelijkheden voor de veiligheid. Zo is een eigenaar van een gebouw verantwoordelijk voor het naleven van de eisen die zijn neergelegd in het
Check het via onze keuzehulp tool en kijk welke opleidingen relevant zijn.
Benieuwd welke opleiding bij jou past?
Relevante opleidingen
Relevante opleidingen
-
Cursus Huurrecht basis
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
16 januari 2025
Bekijk opleiding9,4
-
Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
20 januari 2025
Bekijk opleiding9,4
-
Omgaan met bewoners met verward gedrag
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
2 dagen, 1 dagdeel
Eerste startdatum
30 januari 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Woonoverlast aanpakken
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
2 losse dagen
Eerste startdatum
4 februari 2025
Bekijk opleiding9,4
-
Klantgericht communiceren
Vakgebied
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Opleidingsduur
2 losse dagen
Eerste startdatum
13 maart 2025
Bekijk opleiding9,0
-
Bouwkunde voor niet-bouwkundigen
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 x 2 dagen + avond
Eerste startdatum
15 januari 2025
Bekijk opleiding9,0
-
Medewerker reparatieverzoeken
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
3 losse dagen
Eerste startdatum
10 april 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Huurrecht Verdieping
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
2 losse dagen
Eerste startdatum
26 maart 2025
Bekijk opleiding9,1
-
Projectleider
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 x 2 dagen + avond
Eerste startdatum
5 maart 2025
Bekijk opleiding9,1
-
Senior Projectleider
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 x 2 dagen + avond
Eerste startdatum
15 april 2025
Bekijk opleiding9,3
-
Besluit bouwwerken leefomgeving
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
3 maart 2025
Bekijk opleiding9,4
-
Techniek voor niet-technici
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 dagen, 1 avond
Eerste startdatum
24 maart 2025
Bekijk opleiding8,8
-
Basis Installaties
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 losse dagen
Eerste startdatum
5 maart 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Opzichter Planmatig Onderhoud
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 x 2 dagen + avond
Eerste startdatum
31 maart 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Opzichter Dagelijks Onderhoud
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
7 losse dagen
Eerste startdatum
3 maart 2025
Bekijk opleiding8,1
-
Conditiemeting in onroerend goed volgens NEN 2767
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
Middag + avond incl. diner
Eerste startdatum
12 maart 2025
Bekijk opleiding9,4
-
Woning APK: Toepassing van de NEN8025
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
17 maart 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Leergang Woonconsulent
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
16 dagdelen / 8 dagen
Eerste startdatum
13 januari 2025
Bekijk opleiding8,7
-
Leergang Verhuur
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
16 dagdelen / 8 dagen
Eerste startdatum
15 januari 2025
Bekijk opleiding9,1
-
Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
10 februari 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Brandveiligheid van woningen en woongebouwen
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
14 mei 2025
Bekijk opleiding8,8
-
Motiverende Gespreksvoering
Vakgebied
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
4 februari 2025
Bekijk opleiding9,4
-
Praktijkopleiding Sociaal Wijkbeheerder en Huismeester
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
5 losse dagen
Eerste startdatum
13 januari 2025
Bekijk opleiding9,1
-
Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
21 januari 2025
Bekijk opleiding9,3
-
Gedragsaanwijzing in de praktijk
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
11 februari 2025
Bekijk opleiding9,3
-
Signaleren achter de voordeur
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
2 losse dagen
Eerste startdatum
11 september 2025
Bekijk opleiding9,2
Lees het in onze artikelen
-
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
“Vakmannen zijn onze ogen en oren in de wijk”
Wat doe je als je als vakman van een corporatie ergens binnenkomt en je ziet iets wat niet goed gaat in huis? Huiselijk geweld, vervuiling, armoede of eenzaamheid. Wanneer meld je iets of wanneer is het een privéaangelegenheid? De training “signaleren achter de voordeur“ helpt daarbij.
Lees meer27 november 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Lieven de Key over de uitdagingen bij woonfraude
Dionne Chin Sue van Lieven de Key werkt op de incassoafdeling van deze Amsterdamse woningcorporatie. Haar doelgroep zijn studenten. Dionne richt zich vooral op huurachterstanden en ontruimingen. “Steeds vaker kom ik daarbij ook in aanraking met woonfraude. Vandaar dat ik de training Woonfraude heb gevolgd, want er zitten veel facetten aan dit onderwerp.” Wat versta je eigenlijk onder woonfraude? “Er vallen veel onderwerpen onder woonfraude: Prostitutie, onderverhuur, gedwongen huuropzeggingen. Allemaal vormen van woonfraude die je wel eens tegenkomt. Woonfraude houdt in dat je onterecht de woning huurt. Dat wil zeggen dat je er zelf niet verblijft. Je verhuurt hem door aan iemand of je verhuurt de woning onder. Op die manier ontvangt de huurder geld dat eigenlijk voor de woningcorporatie is. Onder woonfraude verstaan we ook als je als huurder niet minimaal zes maanden en een dag in de woning verblijft. Zit je bijvoorbeeld het grootste deel van het jaar in een ander huis dan zeggen wij de huur op en gaat de woning naar iemand anders die er wel zijn hoofdverblijf van maakt.” Bewuste acties om geld te verdienen? Is het zo simpel of zit er meer achter? “In veel gevallen is het bewust gedrag, bijvoorbeeld van mensen met een koopwoning die hun sociale huurwoning niet willen opzeggen, omdat ze hun kinderen erin willen hebben. Of mensen die simpelweg de woning aan iemand anders verhuren vanwege het geld. Maar je hebt ook mensen die in nood zitten en iedere maand geld tekort komen. Ook die groep kan zijn toevlucht nemen tot woonfraude. Helaas zien we dat in de praktijk ook.” Zie je veel woonfraude in je werk? “Ik zie veel vermoedens van woonfraude. Die zijn echter vaak lastig te bewijzen. Je moet immers in contact treden met de huurder om bewijzen te verkrijgen dat er woonfraude speelt. Maar huurders zijn niet verplicht je te antwoorden. En vaak zijn ze nooit bereikbaar dus dan kun je ook geen zaak opbouwen. In sommige gevallen hebben ze gewoon een sterk verhaal verzonnen waar lastig doorheen te prikken is.” Wat gebeurt er als er geen contact met de huurder kan worden gelegd? “Dan stappen we naar de gemeente en die kan vervolgens in samenwerking met de politie wettelijk gezien eerder de woning betreden dan wij.” Je moet dus veel informatie verkrijgen om je zaak op te bouwen? “Ja, dat was ook een belangrijk aspect in de training Woonfraude. Hoe voer je een gesprek en krijg je de informatie die je nodig hebt? Dat vereist een bepaalde aanpak, gesprekstechniek en manier van doorvragen waarmee we geoefend hebben met een acteur. Vaak kun je dan een ontruiming voorkomen en op een nette manier de huurovereenkomst opzeggen. Laatst had ik nog een student met een grote huurachterstand die er mentaal ook erg onder gebukt ging. Een ontruiming dreigde, met alle bijkomende kosten van dien. Maar na een goed gesprek zijn we erin geslaagd om dat te voorkomen. Dan ben ik blij dat ik mijn werk goed doe en dat de student niet ontruimd is.” Zelf ook aan de slag met Woonfraude? De training Woonfraude focust op alle facetten van woonfraude. U leert in twee dagen signalen te herkennen en de verschillende vormen van woonfraude op te sporen. Heb je minder tijd en zoek je naar een training met de nadruk op het signaleren? Bekijk dat het programma van de opleiding Woonfraude signaleren.
Lees meer15 november 2024 -
Financiën
Welke meters scoren punten in het woningwaarderingsstelsel?
Om het per 1 juli 2024 gewijzigde Woningwaarderingsstelsel (WWS) goed toe te passen hoef je geen ingenieur of meester in de rechten te zijn. Praktisch inzicht en logisch redeneren zijn wél vereisten. Want hoe waardeer je een serre? Is dat een vertrek of een overige ruimte? Parate en actuele kennis van het WWS is noodzakelijk. Hieronder tref je enkele vragen en antwoorden aan over vierkante meters en over de kwalificatie van ruimtes in woningen. Hoe beoordeel je een serre: vertrek of overige ruimte? Het antwoord hangt af van de kwaliteit van de serre en van de grootte van de opening tussen de woonkamer en serre. Is de kwaliteit matig (een goedkoop aanbouwsel) dan is het te beschouwen als een “overige ruimte”. Het kan dan zelfs problemen opleveren bij beperking van daglichttoetreding. Heeft de serre echt een degelijke schil, is de kap beschoten en geïsoleerd? Dan gaat het om een hoogwaardige vergroting van de woonkamer. In dat geval kan zo’n serre als vertrek gewaardeerd worden. Waardering hangt dus af van kwalitatieve omstandigheden. Om een ruimte als vertrek te waarderen moet het – kort samengevat – voldoen aan de kwaliteitseisen die voor een vertrek gelden. Zie het ‘Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (www.huurcommissie.nl), hoofdstuk 3, Rubriek 1: Oppervlakte van vertrekken. En geldt de serre in de telling van ‘verwarmde vertrekken’ als afzonderlijk vertrek? Dat is afhankelijk van de wijze en grootte van de opening tussen de woonkamer en de serre, zie: Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 3: Verwarming en verkoeling). Wanneer is een ruimte een slaapkamer? Een slaapkamer van slechts 1,9 m x 2 m… Is dat wel een slaapkamer? De ruimte heeft slechts een oppervlakte van 3,8 m2. En dus wordt die slaapkamer als een ‘overige ruimte’ gewaardeerd. Ondanks dat de huurder er slaapt. Een slaapkamer kleiner dan 4 m2 telt namelijk als ‘overige ruimte’ (met 0,75 punt/m2). Deze minimumnorm voor oppervlakte van een vertrek geldt niet voor een ruimte die uitsluitend bedoeld is als keuken, badkamer of doucheruimte; zo’n ruimte geldt altijd als een vertrek (met 1 punt/m2). Een toiletruimte is geen vertrek, maar kan wel gelden als ‘overige ruimte’, indien de toiletruimte ten minste 2 m2 groot is. Wat is nu de minimale grootte van een balkon? En een balkon kleiner dan 1,5 m? Zo’n smal balkon kom je in nieuwbouw niet tegen, vanwege actuele bouwvoorschriften. In oude woningen komt dat wel voor. Minimale diepte en breedte van een buitenruimte van 1,5 m zijn per 1 juli 2024 als WWS-voorwaarden geschrapt. Bestaat alle buitenruimte uit een balkon, dat 4 m lang en 1,25 breed is, dan telt deze buitenruimte 5 m2 tegenwoordig mee in de woningwaardering. Voor privébuitenruimte geldt aks huidige formule: twee punten plus 0,35 punt per vierkante meter. In dit voorbeeld: 2 + (5 x 0,35) = 3,75 punten. En hoe met gemeenschappelijke buitenruimte? Voor gemeenschappelijke buitenruimte gelden ietwat andere WWS-regels. Dan kent het WWS wél een minimumafmeting: 2 m x 1,5 m x 1,5 m (respectievelijk hoogte, breedte, diepte). Gedeelde buitenruimte die als parkeerplek bedoeld is, wordt gewaardeerd volgens een geheel nieuwe rubriek. Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 10: Gemeenschappelijke parkeerruimten). Voor andere gemeenschappelijke buitenruimte, zoals een tuin, geldt per vierkante meter een waardering van 0,75 punt. De uitkomst van die berekening wordt daarna gedeeld door het aantal adressen dat toegang heeft tot de buitenruimte. Voorbeeld: een gemeenschappelijk dakterras van een woongebouw dat 30 m2 beslaat en waartoe drie adressen toegang hebben, wordt gewaardeerd met: (0,75 x 30) / 3 = 7,5 punten per woning. Maximaal 15 punten worden toegekend als saldo voor alle buitenruimten. Is een ‘onbenoemde ruimte’ met raam een slaapkamer? Op de tekening staat ‘onbenoemde ruimte’. Maar als er een raam > 0,5 m2 is, mag het dan als slaapkamer worden benoemd? Deze ruimte was ‘onbenoemde ruimte’ doordat deze door toevallige bouwkundige omstandigheden niet als een vertrek geld: wel voldoende raamoppervlak, doch onvoldoende lichttoetreding. Welnu: dan is dit hoogstens een ‘overige ruimte’ ongeacht het gebruik door de huurder als slaapkamer. Complex: Hoe werkt de puntentelling van gezamenlijke ruimtes? Wij hebben een complex met 40 wooneenheden, 6 algemene woonkamers met keuken en 3 wasruimten. Kunnen dan simpelweg alle m2 van gemeenschappelijke ruimtes worden opgeteld en gedeeld voor de puntentelling? Groepswonen met gemeenschappelijke was altijd een behoorlijke puzzel. Een groepswoning kan, afhankelijk van de situatie, als één zelfstandige woning gelden. Maar ook als een verzameling onzelfstandige woningen. Dan moet je dus kiezen voor het juiste WWS-systeem: voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen! De rol van het huurcontract Is met elke gebruiker van een wooneenheid een individueel huurcontract afgesloten? In dat geval is het mogelijk om de gemeenschappelijke ruimte te splitsen qua toegewezen gebruik en qua puntentoekenning. Zo weet elke huurder precies waaraan hij of zij toe is. Het is eenvoudiger als er geen exclusieve toewijzing van delen van de gemeenschappelijke ruimte is toegepast. In die situatie kun je de oppervlakte van alle ruimtes waarderen en toerekenen aan het geheel. Je komt tot de punten per wooneenheid door het puntenaantal te delen door het aantal wooneenheden die tot de groep behoren. Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten? Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten om deze te mogen waarderen? En moet de vrije ruimte > 2 m2 zijn? Bij een vaste kast onder een trap kun je dat oppervlak (minimale hoogte van 1,5 m) bij de oppervlakte van dat vertrek optellen. Dat mag zelfs wanneer die kast > 2 m2 is. Dat levert dus meer punten op, dan wanneer je die kast als overige ruimte zou waarderen. Maar… komt een kast op een verkeersruimte uit, dan telt die kast als ‘overige ruimte’ (minimaal 2 m2 en 1,5 m hoog). Een kleinere kast die uitkomt op een verkeersruimte geldt eveneens als verkeersruimte: geen punten. Hoe waardeer je kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten? Wanneer mag je overige ruimten waarderen zoals kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten. Elke ‘overige’ ruimte moet afzonderlijk aan de minimale kwaliteitseisen voldoen. Het oppervlak moet op twee decimalen afgerond worden. Daarna kun je de oppervlakte salderen en afronden op hele vierkante meters. Indien een berging kleiner is dan 2 m2 dient deze niet gewaardeerd te worden, tenzij je zo’n ruimte kan labelen als een vaste kast bij een overige ruimte of vertrek. Een uitzondering is als er meerdere bergingen zijn en de gezamenlijke oppervlakte van die bergingen meer is dan 2 m2. In dat geval mogen ze wel worden gewaardeerd. Is de huurcommissie leidend, bij het waarderen van een woning? Ja … althans wil je niet ‘nat gaan’ in een procedure, dan is het verstandig steeds je beleid af te stemmen op beleid van de huurcommissie. Uiteraard kun je na de huurcommissie ook nog naar de kantonrechter, wanneer je verwacht in zo’n procedure alsnog je gelijk te krijgen. Het Beleidsboek is echter wel een praktisch en gezaghebbend hulpmiddel. Uiteraard kan het voorkomen dat je stuit op dermate bizarre uitkomsten dat je een andere waardering toepast op grond van de redelijkheid. Of zo’n oplossing stand houdt bij een geschil is lastig te voorspellen. Maar redelijkheid is altijd een gezond uitgangspunt. Meer informatie over het Woningwaarderingsstelsel? Wil meer weten over de gevolgen van het nieuwe beleid? In de cursus Woningwaarderingsstelsel gaan we in op de WWS-wijzigingen en staan we stil bij dillema’s uit de dagelijkse praktijk. Liever een ‘in company’ op locatie? Tijdens een in company staat je eigen praktijk centraal met een bezoek aan een woning voor een ‘live puntenwaardering’. Een leerzame oefening om de nieuwe kennis direct in de praktijk toe te passen. Neem contact op voor de mogelijkheden. Mr P.G.A. van der Sanden docent Huurecht
Lees meer25 oktober 2024
Wil je vrijblijvend advies?
Bel naar 0320 - 2374 88 of chat met ons en krijg tijdens kantoortijden direct antwoord.
