Alle artikelen
Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.
Vakgebieden
Artikelen
-
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
De opslag van lachgas in een huurwoning, is het gevaarlijk en is het te verbieden?
Het recreatief gebruik van lachgas is al een aantal jaren ‘booming’. Regelmatig berichten de media over het gebruik van lachgas en over de ontzettend lucratieve handel in lachgas. In de grote steden rijden jonge succesvolle ondernemers in de nachtelijke uren met scooters en bakfietsen vol handelswaar rond, klaar om toeristen en uitgaand publiek van een dosis lachgas te voorzien. Begin augustus is zelfs de eerste officiële lachgaswinkel van Nederland geopend. Wat is lachgas en hoe wordt het gebruikt? Distikstofoxide (N2O) – in de volksmond lachgas – is van oorsprong een narcosemiddel en pijnstiller, maar wordt al geruime tijd ook recreatief gebruikt. Lachgas wordt in een ballon gespoten, waarna het gas door de gebruiker wordt geïnhaleerd door in en uit de ballon te ademen. Het Trimbos-Instituut schrijft over het effect van lachgas dat het inhaleren voor een korte en (soms) sterke roes zorgt, waarbij vaak de gebruiker de omgeving anders gaat zien en geluiden anders gaan klinken. Iemand kan lacherig worden, vandaar de naam ‘lach’ gas. Inmiddels hebben diverse instellingen en medische specialisten hun zorgen geuit over het recreatief gebruik van lachgas. Maar de handel in lachgas is momenteel strafrechtelijk niet verboden en voor een handeltje of eigen gebruik is maar weinig nodig. Is de opslag van lachgas gevaarlijk en kunt u dat verbieden? Nu wordt lachgas ook regelmatig opgeslagen in huurwoningen. Wat moet u daar als verhuurder nu mee? Is het gevaarlijk? Kunt u het als verhuurder verbieden? Lachgas is een oxiderend gas. Dat betekent dat het gas – net als zuurstof, maar dan veel krachtiger – verbranding van brandbare stoffen kan versterken. Bovendien bevatten de gasflessen en patronen gas onder druk en deze kunnen bij verwarming ontploffen. De aanwezigheid van een grote hoeveelheid lachgas (≥ 50 liter) levert strijd op met het Bouwbesluit 2012 (artikel 7.6). Vanuit het Bouwbesluit 2012 is te stellen dat de opslag van een grote hoeveelheid lachgas in een huurwoning wel gevaar oplevert en daardoor tevens leidt tot slecht huurderschap. Naast gevaarzetting kan er ook nog sprake zijn van verboden bedrijfsmatig handelen of het veroorzaken van overlast voor de directe woonomgeving. Bovendien zijn aan de opslag van gevaarlijke gassen strenge voorwaarden verbonden. Schendt een huurder die, dan levert dat strijd op met o.a. bestuursrechtelijke- en milieurechtelijke regelgeving. Maar is de opslag van lachgas in een woning dus ook strafbaar? Nee. Lachgas is in juli 2016 van de Geneesmiddelenwet gehaald en valt momenteel onder de Warenwet. Gevolg daarvan is dat lachgas vrij verkrijgbaar is. Dat de aanwezigheid van lachgas in een huurwoning eventueel strafrechtelijk door de beugel kan, laat onverlet dat dit in een huurrechtelijke relatie een tekortkoming kan opleveren die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met zich mee kan brengen zoals in een recent gevoerd kort geding. Update 24 november 2022: Lachgas staat per 1 januari 2023 op Lijst II van de Opiumwet. Lees hier ons artikel dat verder ingaat op deze wijziging. Ontruiming van de woning door de opslag van lachgas In dat geding vorderde een woningcorporatie dat de huurder zijn woning diende te ontruimen vanwege de opslag van 251 liter lachgas, verdeeld over 11 gasflessen. Tevens vond er handel plaats van datzelfde gas vanuit de woning, terwijl dat eveneens gepaard ging met overlast. Omwonenden hadden hier veelvuldig over geklaagd bij zowel de politie als bij de corporatie en gaven aan zich niet veilig te voelen. Deze feiten waren voor de verhuurder aanleiding om aan de kantonrechter toestemming te vragen om de woning te ontruimen. Het oordeel van de kantonrechter Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat de huurder vanuit zijn woning bedrijfsmatig lachgas heeft verkocht, dat hij de bestemming van het gehuurde hiermee (gedeeltelijk) heeft gewijzigd, dat hij door deze handel overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden en dat hij gevaarlijke stoffen (namelijk grote hoeveelheden lachgas) in zijn woning heeft opgeslagen en hiermee gevaarzettend heeft gehandeld. De kantonrechter volgde de stelling van de woningcorporatie dat huurder ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurder moet zijn huurwoning binnen 14 dagen verlaten. Kortom: ook al is lachgas strafrechtelijk niet verboden, de opslag en handel daarin kan voor verhuurders reden zijn om op te treden tegen haar huurders. Update 24 november 2022: Lachgas staat per 1 januari 2023 op Lijst II van de Opiumwet. Lees hier ons artikel dat verder ingaat op deze wijziging. Sander van Heertum en Wouter KempeVBTM advocaten
Lees meer25 oktober 2019 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Verwarde personen, zelfbeschikking & veiligheid : wat is de verantwoordelijkheid van de verhuurder
Cursist Karel kwam recent in de training Huurrecht Verdieping met een eigen casus, die interessant maar ook best complex is. Karel werkt bij een makelaar en beheert sinds vorig jaar enkele panden voor eigenaren/verhuurders. Af en toe stuit hij daar op ernstige dilemma’s. Neem nou de stokoude huurster van een appartement. Zij woont daar al zowat een halve eeuw. Begin dit jaar had Karel haar ontmoet. Het verloop van deze kennismaking bevestigde bij Karel het vermoeden dat zij nogal verward is. Mevrouw vertelde bijvoorbeeld dat ze lege wijnflessen spaart. Die verzameling bleek haar boven het hoofd te groeien. Of Karel eens kon helpen met opruimen? Behalve enkele in Canada woonachtige neven en nichten heeft zij geen familie of vrienden. Mevrouw liet haar appartement zien. De vloeren in de hal en in de woonkamer staan vol met lege flessen, naast bergen oud papier en allerlei andere zaken. Via een smal paadje liepen we van het ene naar het andere vertrek. Mevrouw slaapt in de woonkamer op een matrasje. Ook de keuken en badkamer bevatten -een beetje oneerbiedig gezegd- een enorme puinhoop. Karel maakte zich grote zorgen om de veiligheid en hygiëne, niet alleen voor deze huurster, maar ook voor omwonenden. Samen aan de slag : opruimen! Karel bood vanuit zijn werkgever zijn hulp aan en maakte hiervoor met haar een afspraak. Op de afgesproken datum kwam Karel met de aanhanger voorgereden. Helaas wist mevrouw niets meer van een afspraak met Karel. Nou vooruit, Karel mocht het halletje wel wat opruimen. Ondertussen had ook een zorgmediator contact met de makelaar opgenomen. Wat bleek? Deze dame bezoekt mevrouw eens per veertien dagen om haar eenzaamheid te doorbreken. Bovendien liet zij ons weten dat mevrouw niet alleen lege wijnflessen verzamelt: zij drinkt die flessen eerst zelf leeg. Mevrouw weigert alle poets- en zorghulp. Vanuit de zorg kan het verlenen daarvan niet worden afgedwongen. In hoeverre is de verhuurder (mede)verantwoordelijk Alhoewel het halletje nu is leeggemaakt, is de woonsituatie daarna niet minder risicovol. De vraag van Karel tijdens de cursus was dan ook in hoeverre de verhuurder daarvoor medeverantwoordelijk is? Wat als er iets gebeurt? Denk aan brand, terwijl mevrouw dronken of anderszins verward is. De zorgmediator zegt dat ze niets kan doen, zolang huurster nog ’toerekeningsvatbaar’ is en alle hulp weigert. Wat zijn de rechten en plichten van een verhuurder in zo’n geval? Natuurlijk hebben we het erg met mevrouw te doen en willen we haar graag helpen, maar waar trek je de grens? Let op: het nalaten van ingrijpen kan zelfs verwijtbaar zijn Helaas komen dit soort situaties steeds vaker voor. Opname in een bijzondere woonzorg-voorziening kan de beste oplossing zijn. Dat kunt u bespreken met de betrokken hulpverlener. Misschien is de hulpverlener bereid beschermingsbewind aan te vragen? Verkeert een dier in erbarmelijke omstandigheden, dan zou u het mee kunnen nemen en afleveren aan het asiel. Maar een mens, ook een ernstig verwarde persoon, heeft een onvervreemdbaar recht: zelfbeschikking! Beschermingsbewind kan die zelfbeschikking ten dele doorbreken. Komen de belangen van de eigenaar/verhuurder en die van omwonenden in het gedrang, dan zal iemand een keer een grens moeten trekken. In de gegeven omstandigheden bent u dat als verhuurder! Sterker nog: onder bijzondere omstandigheden kan het nalaten daarvan zelfs verwijtbaar zijn als onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). Dan kan een verhuurder aansprakelijk worden gesteld voor schade. Welk woongedrag is wel of niet aanvaardbaar? De grens kan een verhuurder ontlenen aan huurdersverplichtingen, bij niet-nakoming daarvan. Dus zodra u oordeelt dat het bewonen door deze huurster niet langer aanvaardbaar is, omdat haar onmacht leidt tot overlast, schade en zelfs groot gevaar, dan gedraagt zo iemand zich niet zoals dat een goed huurder betaamt (art. 7:213 BW). Dat kan een reden zijn voor beëindiging van de huur. Dat mevrouw niet compos mentis is, staat daaraan niet in de weg. U kunt de huur opzeggen of ontbinden. Geeft mevrouw daaraan geen gevolg, dan zal de rechter daarover beslissen, desgevorderd. En in het geval beschermingsbewind is ingesteld, dan moet u de opzegging of ontbinding adresseren aan de bewindvoerder. Risico-management Ziet u dat de situatie acuut verslechtert? Vindt u het onverantwoord om te wachten op de afloop van een procedure tot huurbeëindiging? Dan kunt u -vooruitlopend daarop- een kort geding aanspannen en alvast ontruiming van het gehuurde vorderen. Mocht u dit dossier die kant op willen sturen, dan is het raadzaam een lokale advocaat in te schakelen, iemand die de situatie goed kan overzien, ook in sociaal opzicht. Dat moet wel iemand zijn die vaker zo’n zaak behandelt, bij voorkeur iemand die is aangesloten bij de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA). Want het Huurrecht vergt inzet van iemand die weet hoe je dit mijnenveld moet doorkruisen en die pijlsnel de juiste actie kan inzetten. U zorgt er dan voor dat u precies de informatie aanlevert die de advocaat nodig heeft, want stellen verplicht tot bewijzen. Verzamel dus bewijs op aangeven van uw advocaat. Soms bestaat de beste hulp uit het bewerkstelligen van zo’n onvermijdelijke afloop, want uiteindelijk is in de situatie van Karel ook mevrouw beter af wanneer ze echt geholpen kan worden, bijvoorbeeld door opname in een woonzorg-voorziening. Eigen kennis om snel te kunnen handelen en schakelen Natuurlijk kunt u ook zelf aan uw kennis van het huurrecht werken, om beslagen ten ijs te komen maar ook om snel te kunnen handelen en schakelen als het nodig is. De training Huurrecht basis biedt een prima start. En bij bespreken van casus en verdieping ontmoet ik u graag bij de training Huurrecht Verdieping. Piet van der Sandentrainer Kjenning
Lees meer11 oktober 2019 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Corporaties in het nieuws: de leefbaarheid holt achteruit
De corporaties staan weer volop in het nieuws. Afgelopen week waren er twee thema’s die zelfs het landelijke nieuws haalden. Het eerste thema is leefbaarheid. Die holt achteruit en vooral de woonoverlast neemt sterk toe in wijken en buurten met sociale huurwoningen. De feiten uit het onderzoek van Aedes liegen er niet om. Ook in de landelijke pers kreeg dit aandacht, met onder andere artikelen in de Volkskrant en op nos.nl. Nu is aandacht goed, maar de ontwikkeling is natuurlijk zorgwekkend. Willen we als samenleving echt dat mensen met de laagste inkomens moeten leven in wijken en buurten waar verloedering en overlast normaal zijn? Die kant gaat het nu wel op. Gelukkig blijkt het nu ook uit het onderzoek, want het is hoog tijd om het tij te keren en corporaties spelen daarbij een cruciale rol. Medewerkers kunnen het niet meer bijbenen Al enkele jaren horen we van woonconsulenten en wijkbeheerders dat de problematiek enorm toeneemt en dat zij het werk nauwelijks nog aankunnen. In onze trainingen is dit een belangrijk thema, waarvoor ook oplossingen worden aangereikt. In een eerder artikel over woonoverlast schreven we ook dat de oude werkwijze, die gericht is op huisuitzetting, niet meer werkt in de huidige tijd. In het afgelopen jaar kregen we opvallend veel hulpvragen van corporaties , omdat zij zien dat de afdelingen die zich bezig houden met sociaal beheer (leefbaarheid, overlast, onrechtmatige bewoning en participatie) helemaal vastlopen. Deze afdelingen krijgen meer klachten en meldingen van huurders dan ze aankunnen. Ze blijven daardoor sterk in de waan van de dag opereren en slagen er daarbij niet tot moeizaam in om grip op het werk te krijgen. Het gevoel te moeten dweilen met de kraan open, heeft natuurlijk gevolgen voor het werkplezier. Zo zien we in de huidige arbeidsmarkt regelmatig talentvolle en competente medewerkers afhaken en een andere baan kiezen binnen of buiten de corporatie. Oplossingen? • Waar zijn we wel en niet van… Als we met deze afdelingen aan de slag gaan, zien we zeker mogelijkheden om het werk efficiënter te organiseren. Vaak worden er allerlei werkzaamheden verricht, die wel belangrijk zijn, maar die niet perse tot de kerntaak van die afdeling behoren. • Nieuwe instrumenten Ook kunnen nieuwe instrumenten (de gedragsaanwijzing), investeringen in de relatie met netwerkpartners en het anders organiseren van het wijkbeheer helpen om meer grip op de zaak te krijgen. • Focus op échte woonoverlast Maar in het overlastproces is de grootste winst (in theorie) te behalen door alleen de échte overlast in behandeling nemen. Want de meeste meldingen van overlast, betreffen leefgeluiden of burenruzies. Maar dat is theorie. Was het maar zo simpel. Want willen we echt zeggen tegen huurders die zich ergeren aan hun buren, daar zelf niet uit komen en dit bij hun verhuurder melden: “Wij hebben hier geen tijd voor, zoek het zelf uit?” Of zoals een woonconsulent laatst zei: “Mensen willen in zo’n situatie vooral aandacht. Gewoon even gehoord worden. En wij geven ze vaak kastje-muur. Ga eerst zelf praten met uw buren. Als dat niet helpt: ga dan naar buurtbemiddeling. Pas als u dat hebt geprobeerd gaan we heel misschien iets voor u doen.” • Wees helder: wat kan de corporatie wel en vooral ook niet doen Misschien is de beste manier van werken wel om bij elke melding, of het nu last of overlast is, meteen een huisbezoek te doen. Om echt naar mensen te luisteren, het gesprek aan te gaan en uit te leggen wat de corporatie wel en vooral ook niet kan betekenen en doen. Wat gaan we de huurder bieden? Maar hierboven zijn de oplossingen vooral gericht op de werkvloer. Maar dit probleem ligt natuurlijk niet alleen maar daar. Misschien moeten er eerst een paar andere vragen worden beantwoord. “Wat willen we als corporatie eigenlijk bieden aan de huurder? Welke kwaliteit van wonen wil de corporatie leveren? Op welke dienstverlening mag een huurder die overlast ervaart eigenlijk rekenen?” Die vragen, of beter gezegd de antwoorden, helpen in de dagelijkse praktijk natuurlijk ook om focus te hebben en te voorkomen dat de afdelingen die zich bezig houden met sociaal beheer, een soort duizend-dingen-doekje is of wordt. Met medewerkers die zich een slag in de rondte werken, vanuit een diepe passie en sociale betrokkenheid met de huurders, druk zijn om alles maar op te lossen wat er zoal voorbijkomt. O ja. Het tweede thema En dan nog het tweede thema dat het nieuws haalde afgelopen week. Want u heeft vast wel gezien dat veel corporaties en bestuurders volop de publiciteit zochten, met een stroom van protestberichten met de aanslagbiljetten van de verhuurdersheffing. Bij het bericht werd aangegeven dat de corporaties met het geld liever andere dingen hadden willen doen. Daarbij ging het vooral over nieuwe woningen, zonnepanelen en duurzaamheid als de betere bestemmingen voor het geld. Dat zijn logische bestemmingen, en zeker met de huidige wooncrisis helpen die voorbeelden wellicht om de oren en ogen te openen. Maar vergeet daarbij, met de problemen in het sociale domein en rondom de leefbaarheid, ook zeker de sociale crisis niet. Ook daar moet flink geïnvesteerd worden als de corporatie de kwaliteit van wonen voor de huurders op een aanvaardbaar peil wil houden, overlast wil aanpakken én een goede werkgever wil zijn. De corporatie is immers juist veel meer dan een vastgoedbedrijf. Dus pak ook die rol! Harry Vlaar, Trainer Kjenning
Lees meer27 september 2019 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
De Overlegwet en de huurdersvereniging: hoe zit dat eigenlijk?
De leden van de huurdersvereniging van Baston Wonen volgden de training De Overlegwet en de huurdersorganisatie. Voorzitter Wil Ankersmit: “Het was een intensieve en inspirerende dag. We hebben veel geleerd. Als huurdersvereniging heb je een belangrijke rol, dan is het goed om te weten wat je rechten en de plichten zijn.” Informatierecht, overlegrecht, adviesrecht, et cetera. Veel rechten… “Inderdaad. Je vergeet het agenderingsrecht trouwens, haha. De taak van een huurdersvereniging is een volwaardige gesprekspartner van de corporatie te zijn. Baston Wonen heeft 4000 verhuureenheden, als huurdersvereniging zijn wij de belangenbehartiger voor álle huurders van Baston Wonen wat betreft betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, verkrijgbaarheid en de leefomgeving. Om dat goed te kunnen doen heb je een aantal rechten. En uiteraard ook plichten.” En die kende de huurdersvereniging allemaal? “Niet alles en niet goed genoeg, ook omdat er een aanpassing van de Woningwet is geweest in 2015. We zitten allemaal met passie in dit bestuur, willen echt maatschappelijk wat bijdragen. Iedere maand komen we als bestuur bij elkaar. Daarnaast hebben we regelmatig overleggen met de directeur-bestuurder van Baston, overleg met de gemeente over prestatieafspraken, en samen met huurdersverenigingen van twee andere corporaties met de wethouder en het bestuur van Bastion. Vandaar dat we als huurdersvereniging graag bijgespijkerd wilden worden over alle ins en outs.” En dus deze training? “Precies. En dat beviel heel goed. We hebben heel bewust voor Kjenning gekozen, in het verleden hebben we al eens een training over bewonersoverleg gevolgd en daar waren we erg positief over. Ook dit keer was het weer helder qua stof, we kunnen de regels van de Overlegwet nu beter in de praktijk toepassen, weten waar overleg voor nodig is en waar niet. Het huurrecht vond ik erg interessant, en de rechten van bewonerscommissies en hoe deze samengesteld moeten worden. Onze trainer was een kanjer, en dat kan ik namens alle mensen zeggen die de training hebben gevolgd. We hingen aan zijn lippen.” Oh serieus? “De trainer zocht voortdurend de discussie op, die dan levendig werd gevoerd. Er kwamen veel voorbeelden voorbij, we werden continu actief betrokken. Het was een mooi samenspel de hele dag. Pittig ook hoor, ik kan je zeggen dat de bank thuis heerlijk zat daarna.” Veel geleerd dus. Ook in praktische zin? “Jazeker. Aan het eind van de dag kregen we een boekwerk mee. Dat ligt nu bij iedere vergadering van de huurdersvereniging op tafel. Er staan namelijk heel veel voorbeelden én oplossingen in van situaties waar corporaties mee te maken hebben. Wij gebruiken zo’n voorbeeld soms als discussiestuk, eyeopener, et cetera. Voor ons een prachtig naslagwerk. In een huurdersvereniging zitten kost veel tijd, maar ik krijg er energie van, en vind het contact met mensen van verschillende pluimage leuk. Het voelt goed dat we als huurdersvereniging onze kennis hebben vergroot met de training, omdat we nu nog beter de belangen kunnen dienen van de huurders.” Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Voor de huurdersvereniging van Baston Wonen hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerktraining over de Overlegwet en huurdersorganisatie ontworpen, gericht op de eigen situatie bij Baston en passend bij de deelnemers en hun eigen praktijksituaties binnen de huurdersvereniging. Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor de huurdersvereniging van Baston Wonen. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.
Lees meer14 september 2019 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Handboek Woonconsulent: Een must have voor de corporatieprofessional.
Zegt iemand: ‘Ik ben woonconsulent’, dan is een logische wedervraag: ‘Wat doe je dan precies?’ De functie woonconsulent komt bij de meeste woningcorporaties voor, maar de functie-inhoud verschilt van corporatie tot corporatie. Taken lopen uiteen van verhuur tot huurincasso, van overlastzaken en leefbaarheid tot bewonersparticipatie. Het is vaak een mix van binnen (kantoor) en buiten (in de wijk). Zet een aantal woonconsulenten van verschillende corporaties bij elkaar, dan hebben ze allemaal een ander takenpakket. Toch hebben ze minstens twee dingen gemeen: een sociale instelling en de voortdurende strijd tegen de waan van de dag. Kortom, dé woonconsulent bestaat niet. Handboek Woonconsulent Daarom heeft Kjenning samen met Harry Vlaar een Handboek Woonconsulent geschreven. Het Handboek Woonconsulent is breed van opzet en een must-have voor alle corporatieprofessionals die met een stevig mandaat werken in het sociale domein, zoals wijkbeheerders, sociaal beheerders, medewerkers bewonerszaken, klant-, wijk- of leefbaarheidsconsulenten. Het is een echt handboek. Een handig naslagwerk dus om tijdens de uitoefening van het vak woonconsulent ‘bij de hand’ te hebben en houden. Om na te slaan, verdieping, toelichting en inzicht te vinden. En gewoon als praktisch handvat. Allerlei aspecten van het vak komen in het handboek voorbij. Een must have voor de corporatieprofessional. Ook een handboek bestellen? Het handboek is te bestellen via een mailtje naar mail@kjenning.nl Het boek kost € 37,95 excl. btw en verzendkosten. Na je bestelling ontvang je een factuur. Cursusmateriaal bij de Leergang Woonconsulent Deelnemers aan de komende edities van de leergang Woonconsulent ontvangen het handboek als cursusmateriaal.
Lees meer11 september 2019 -
Management
Sociaal plan bij groot onderhoud of renovatie? Is dat verplicht?
Een aannemer vroeg mij recent of een ‘sociaal plan’ bij groot onderhoud en/of renovatie verplicht is? “Het Burgerlijk wetboek schrijft geen sociaal plan voor”, antwoordde ik. “Al zal het aanbieden van zo’n plan het bouwproces wel bevorderen.” Gelukkig schoot me nog juist op tijd te binnen dat dit voor woningcorporaties anders is! Want voor zo’n ‘toegelaten instelling’ gelden extra verplichtingen die voortvloeien uit de Woningwet. Enne … wat zeggen de leden 1 en 2 van artikel 55b Woningwet? Wat zegt de Woningwet? De leden 1 en 2 van artikel 55b luiden als volgt: 1) De toegelaten instelling stelt reglementen op inzake: a. slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij en b. de bijdragen, bedoeld in de artikelen 220 lid 5 en 275 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen wordt bepaald. 2) De toegelaten instelling voert overleg over het reglement, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, met de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, alsmede de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder.’ Voor een woningcorporatie is de beschikbaarheid van een ‘sociaal plan’ bij ingrijpende werkzaamheden aan haar woningen dus wel degelijk een wettelijke verplichting. Een redelijk schriftelijk voorstel Het Burgerlijk Wetboek schrijft particuliere verhuurders geen sociaal plan voor bij groot onderhoud. Maar een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) moet door elke verhuurder aan huurders worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk voorstel (art.7:220 lid 2 BW). Dat geldt dus eveneens voor particuliere verhuurders. De redelijkheid van een renovatievoorstel kan door een huurder worden betwist. Komt de rechter er dan aan te pas, dan is het oordeel daarover medeafhankelijk van de mate waarin de verhuurder rekening heeft gehouden met de belangen van de huurders en eventuele onderhuurders. We moeten elke verhuurder dus aanraden dat hij/zij in een renovatievoorstel eveneens aandacht besteedt aan sociale aspecten. Voor woningcorporaties is dat een keiharde Woning-wet-verplichting die ook geldt bij groot onderhoud. Een corporatie dient in die gevallen te beschikken over ‘reglement inzake de betrokkenheid van de bewoners’, waarvan een ‘verhuis-kosten-reglement’ deel kan uitmaken. Dat blijkt uit artikel 55b Woningwet. Zo’n sociaal plan kan niet worden vastgesteld zonder overleg met het college van B&W en de betrokken huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s). Model-Reglementen beschikbaar Voor het zojuist bedoelde sociaal plan bestaan al geruime tijd modellen. Medio 2016 publiceerde Aedes haar ‘Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud’. Enkele maanden later meldde de Woonbond dat zij bij het opstellen daarvan niet betrokken was en dat de inhoud van dit Aedes-Model ‘dan ook’ ernstig teleurstelde. De focus in het Aedes-model zou liggen op de belangen van de verhuurder. Prompt publiceerde de Woonbond haar model ‘sociaal statuut’. Ach, zo wil de folklore dat in polderend Nederland: verhuurders en huurders kunnen putten uit deze teksten bij hun overleg ter zake. Piet van der Sandendocent Huurrecht Dit artikel verscheen ook in Huurrecht Actueel 2019/01
Lees meer9 september 2019 -
Financiën
Reeuwijkse senioren verzoeken ministers om verbetering van woningwaardering van zorgwoningen
Lichtzinnige toepassing van de 35% puntentoeslag voor ‘zorgwoningen’ kan deze woningen al heel snel manipuleren naar de geliberaliseerde huursector. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Met een degelijk en waterdicht betoog vroegen bewoners van de bewonerscommissie van senioren in Reeuwijk recent aan de ministers Ollongren en De Jonge dan ook om spoedige verbetering van het woningwaarderingsstelsel met betrekking tot zorgwoningen. Want dit stelsel deugt niet meer. In diverse huurprijsgeschillen blijkt dat eenvoudige woningen zo maar 142 of 143 punten, of zelfs meer woningwaarderingspunten scoren. Bij 143 punten bedraagt de maximale huurprijsgrens per 1 juli 2019: € 721,24 kale huur per maand. Dat is nipt meer dan de huidige liberalisatiegrens: € 720,42. Het gevolg daarvan is dat zo’n woning na leeg komen verhuurd mag worden voor elke huurprijs! Het gaat dan alleen nog maar om de tucht van de markt. De Reeuwijkse senioren herinneren zich nog dat Nederland vroeger trots was op haar volkshuisvesting. Tegenwoordig geeft een seniorenwoning met een WWS-score van 143 punten of meer uitzicht op big business! Dan is huurprijsbescherming niet meer van toepassing. Daarom is verbetering van het WWS geboden, naast strikte toepassing daarvan, opdat die 35%-puntentoeslag niet lichtzinnig of zelfs om onbegrijpelijke redenen wordt toegekend. Wat is ook alweer een Zorgwoning? Een zorgwoning is een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking. De daaraan verbonden kwaliteitseisen zijn per 1 oktober 2015 gedetailleerd vastgelegd in de Bijlage bij artikel 5 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte, het WWS: een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie; het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht. De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger. De redelijkheid en de rechtszekerheid gebieden dat, met name de huurcommissie en de kantonrechter, strikt toetsen aan deze nog jonge en gedetailleerde kwaliteitseisen. Eén punt minder of meer kan immers een wereld van verschil inluiden. Grondslag 35%-puntentoeslag is zeer aanvechtbaar Bij de WWS-waardering van zorgwoningen mag een toeslag van 35% op de punten worden toegepast. Het bouwen van dergelijke woningen zou veel “extra” investeringen vergen, die niet tot WWS-punten leiden. Dat gemis zou zo’n fikse puntentoeslag van 35% rechtvaardigen, opdat tegenover die investeringen een overeenkomstig hogere huurprijs kan worden bedongen. De Reeuwijkse senioren merken op dat deze redenering niet meer klopt. Want drempelloos bouwen staat sinds 2013 in het Bouwbesluit. Dat kwaliteitsaspect is dus geen ‘extra’. En hetzelfde geldt voor de vrije breedte van een gemeenschappelijke verkeersruimte in een woongebouw: die moet conform het Bouwbesluit 1,20 m zijn. Dus ook dit kwaliteitsaspect is geen ‘extra’. Dat geldt grotendeels ook voor de gemeenschappelijke ruimte: het oppervlak daarvan krijgt al één punt per m2, welk aantal punten vervolgens wordt gedeeld door het aantal daarmee corresponderende woningen, de uitkomst van deze deling wordt aan de puntentelling van elke woning afzonderlijk toegevoegd – extra toeslag leidt in dit geval tot een dubbeltelling. En die noodroepinstallatie dan? Die is niet zelden afwezig en die wordt steeds minder als onderdeel van een gebouw gezien, naarmate we voortschrijden in het draadloze tijdperk waarin steeds meer bewoners individueel een zorgarrangement afnemen van een zorgaanbieder naar hun keuze. Toepassing 35% puntentoeslag soms onbegrijpelijk of lichtzinnig De Reeuwijkse senioren putten uit een klein handjevol uitspraken van de huurcommissie waaruit blijkt dat het gehuurde strikt genomen niet voldoet aan één of meer van de gedetailleerde kwaliteitseisen die gelden voor het stempeltje ‘zorgwoning’, terwijl dat predicaat desondanks is verleend, met het vroeger of later gewraakte gevolg: 35% puntentoeslag! Hoezo recht? De bewonerscommissie merkt op dat ook kantonrechters niet altijd voldoende zuinig zijn met het stempeltje ‘zorgwoning’. Daarbij komt nog dat procedures te lang duren, mede gelet op de hoge leeftijd van de doelgroep. En wanneer je als bewoner de rechter adieert, moet je puissant rijk zijn of goed verzekerd. Tel daarbij op de grillige uitkomst van deze geschilbeslechting en dan heb je zomaar een reden waarom er nog zo weinig jurisprudentie over zorgwoningen is ontstaan! De bewonerscommissie wijst erop dat uitbuiting van onvrije woonconsumenten kan voorkomen en dat dit zich nog zal uitbreiden. Niet zozeer in de praktijk van woningcorporaties, maar verschillende beleg-gers spinnen hier wel garen bij. Desgevraagd bevestigde de Woonbond aan de bewonerscommissie: “U kunt in uw brief opnemen dat de Woonbond meer signalen hierover ontvangt en uw pleidooi van harte steunt.” De bewoners rekenen op de ministers Ollongren en De Jong. In plaats van zich tot de huurcommissie of de kantonrechter te wenden vragen zij om in een ingreep van hogerhand: een rechtvaardiger WWS, dat vervolgens strikter in acht wordt genomen. We wachten op het vervolg. mr P.G.A. van der Sanden Deze casus werd ook besproken in Huurrecht@actueel
Lees meer29 juni 2019 -
Management
Woonfraude: wat is dat precies en hoe kun je het signaleren en aanpakken?
Woonfraude: wat is dat precies? En hoe kom je er als corporatie achter of dit plaatsvindt? 18 Medewerkers van Viverion volgden onlangs de training Woonfraude signaleren van Kjenning. “We hebben nu praktische handvatten en een stappenplan om hiermee aan de slag te gaan”, aldus woonconsulent Diana Dreijerink. Woonfraude. Hebben jullie daar mee te maken? “Viverion verhuurt een kleine 6000 woningen in het oosten van het land, in de kernen van dorpen en in het buitengebied. Dan heb je als corporatie ook te maken met woonfraude, dat is nu eenmaal de realiteit. Het is niet alleen een grootstedelijk probleem. Sinds kort ligt ons ondernemingsplan – met de titel ‘Hart voor wonen’ – er voor de periode 2019-2021. Daarin is woonfraude specifiek benoemd. Naar aanleiding daarvan is het logisch om te beginnen bij stap 1: hoe signaleer je dat als corporatie?” En dus kwam de training Woonfraude signaleren in beeld? “Precies. We willen er op tijd bij zijn. Wat betreft woonfraude gaat het in ons werkgebied bijna altijd om onder- of doorverhuur. Of de woning wordt wel gehuurd, maar de huurder woont er niet. Zo kan er toch een uitkering worden aangevraagd.” Hoe pakte Viverion het tot nu toe aan? “In kleine kernen was het grotendeels ons-kent-ons en werden verdachte zaken snel gesignaleerd. Maar de sociale controle wordt steeds minder omdat er ook mensen ‘van buiten’ komen wonen. Dan wordt het allemaal wat losser. Natuurlijk signaleren de betrokken medewerkers, zoals de opzichters, verhuurmakelaars, wijkbeheerders, woonconsulenten en huurincasso, ook woonfraude. Maar het is nu tijd voor eenduidig beleid en een integrale aanpak op dit vlak vanuit de corporatie. We waren op zoek naar handvatten hiervoor.” En? Gekregen die handvatten? “Jazeker. Samen met Kjenning hebben we naar een passende vorm gezocht, toegespitst op de situatie van Viverion. Het was een hele interessante bijeenkomst die niet alleen voor bewustwording heeft gezorgd bij de 18 deelnemers. Naast het belang van het aanpakken van woonfraude, de signalen en de verschillende vormen ervan, kwam ook de praktische kant in de vorm van een stappenplan aan de orde. Dossieropbouw is heel belangrijk om stappen te kunnen nemen. Na een melding of signalering vanuit een medewerker begin je dus altijd met vooronderzoek. Alles wat je over dat adres kunt verzamelen, verzamel je ook. Dat klinkt heel logisch, maar als je daar als corporatie geen specifiek beleid op hebt, pakt iedereen het op zijn eigen manier aan.” Nu niet meer? “We hebben nu de basis van woonfraude, het signaleren, duidelijk. Onze volgende stap is beleid en procedures opstellen. Dan wordt ook duidelijk hoe we daar vorm aan willen geven als het gaat om verdieping. Dat gaan we samen met Kjenning doen. Als corporatie wil je graag een eerlijke verdeling van de woonruimte die beschikbaar is. Woonfraude signaleren en aanpakken is dan ook belangrijk.” Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Samen met Viverion hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerktraining ontworpen. De training was qua vorm en inhoud toegespitst op eigen situatie bij Viverion. Ook een vraag voor een incompanytraining ? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.
Lees meer29 juni 2019 -
Management
Organisatie vertegenwoordigt huurders van verschillende verhuurders: wel of geen huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet?
Aan een organisatie van huurders komen alleen de rechten toe op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet), indien die organisatie voldoet aan de eisen die de wet stelt aan zo’n organisatie. Het gaat om de volgende voorwaarden (artikel 1 lid 1 onder f Overlegwet): ‘‘huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en: 1°. van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt; 2°. die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling; 3°. die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en 4°. die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten;’’ Het zijn eisen die zien op de rechtsvorm, de representativiteit en de interne organisatie. Voldoet een organisatie niet aan deze voorwaarden, dan is het geen organisatie in de zin van de Overlegwet en kan de organisatie geen beroep doen op de rechten die uit die wet voortvloeien. In de oude Overlegwet was bepaald dat huurdersorganisaties de belangen moesten behartigen van de huurders van één bepaalde verhuurder. Per 1 januari 2009 is die voorwaarde echter komen te vervallen. Daarmee is mogelijk gemaakt dat een huurdersorganisatie de belangen behartigt van huurders van verschillende verhuurders. Het is volgens de wetgever echter niet de bedoeling dat een verhuurder overleg moet voeren met of aangesproken kan worden door andere huurders dan zijn eigen huurders. De huurdersorganisatie die huurders van meerdere verhuurders vertegenwoordigt, moet dan ook een zodanige werkvorm kiezen dat de individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders kunnen worden aangesproken op het gevoerde beleid en beheer, aldus de wetgever (1). Let wel, de voorwaarde van de ‘zodanige werkvorm’ is slechts benoemd in de wetsgeschiedenis en is niet in de wet opgenomen. De opmerking kleurt uiteraard wel de uitleg van de wet in. De kantonrechter van de rechtbank Gelderland verklaarde recent, volledig in lijn met de parlementaire geschiedenis, een belangenvereniging niet-ontvankelijk die de verhuurder van complex A op zijn verplichtingen aansprak, terwijl die belangenvereniging de huurders van de complexen A, B en C vertegenwoordigde. Die belangenvereniging had namelijk niet een zodanige werkvorm. De desbetreffende verhuurder kon dus ook worden aangesproken door de huurders uit de complexen B en C. Die belangenvereniging kon zich daarom niet op de rechten voortvloeiend uit de Overlegwet beroepen. Hoe kan dit door een huurdersorganisatie met huurders van verschillende verhuurders voorkomen worden? De huurdersorganisatie kan de organisatie bijvoorbeeld opdelen in verschillende afdelingen (2). Dat waarborgt dat de verhuurder alleen de afdeling van zijn huurders behoeft te informeren, met die afdeling moet overleggen of die afdeling om advies moet vragen. Als een belangenorganisatie van huurders bestaat uit huurders van verschillende verhuurders, dan komt die organisatie dus slechts de rechten op grond van de Overlegwet toe, indien een passende werkvorm gekozen is (bijvoorbeeld door met afdelingen te werken). Een organisatie die niet zo’n passende werkvorm heeft, behoeft ook geen gesprekspartner van de verhuurder te zijn. (1) Kamerstukken II 2006/07, 30 856, nr. 3, p. 5.(2) Sengers in: GS Huurrecht, art. 1 Wohv, aant. C.6. Michael van den OordVBTM advocaten
Lees meer14 juni 2019 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Hoe werkt de volkshuisvesting in Denemarken?
Een poosje geleden begeleidde Kjenning een groep Deense volkshuisvesters, tijdens hun bezoek aan Amsterdam. Ik mocht daarbij iets vertellen over de manier waarop wij huismeesters en wijkbeheerders inzetten. Aansluitend gingen we met een wijkbeheerder naar de Kolenkitbuurt in Amsterdam. Ik vond het een zeer leerzame dag. Niet alleen omdat ik in mijn beste Engels een presentatie moest verzorgen, maar vooral omdat ik door het contact met de Denen, door hun ogen keek naar de manier waarop we het hier doen met volkshuisvesting. Verbazing De dag ervoor waren de Denen naar Amsterdam Zuidoost geweest, de Bijlmer dus. Dat had indruk gemaakt: Waarom is dat groen daar zo slecht onderhouden? Ik heb uitgelegd dat het Stadsdeel door allerlei bezuinigingen het niveau naar omlaag heeft gebracht. Hoofdschuddend accepteerden zij deze uitleg. Ook tijdens de rondgang door de Kolenkitbuurt was de verbazing groot: Waarom doet hij niets? Ik legde uit dat onze wijkbeheerders netwerkers zijn, die dingen organiseren. En soms lukken dingen niet. Naast een complex was een strook van 10 bij 2 meter, die duidelijk verwaarloosd was en vol met zwerfvuil en lege blikjes was. “Van de gemeente, dat hebben we al heel vaak gemeld, maar ze doen er niks aan, was de uitleg.“ Bij ons pakt hij een vuilniszak en dan is het probleem binnen 20 minuten opgelost. Was de reactie van de Denen. Ook een kort bezoekje aan een klein studentencomplex leidde tot hilariteit. De keuken zag eruit als in een scene uit Jiskefet: vieze pannen op het aanrecht, een plakkerige vloer, een volle asbak op de tafel onder de onklaar gemaakte rookmelder. Het kan ze niets schelen! Was de eerste reactie van onze Deense vrienden. En daarmee bedoelden ze de verhuurder en niet de studenten. De span of control is groot, té groot, was de conclusie. Maar nu andersom. Hoe werken ze dan in Denemarken? Het Deense model. De huismeester in Denemarken is een doener. Zijn primaire taken zijn onderhoudswerkzaamheden in het complex en ook achter de voordeur. Hij maakt ook de gezamenlijke ruimten schoon en onderhoudt het groen. Daarnaast heeft hij ook sociale taken. Zijn werkgebied bestaat uit ongeveer 150-250 eenheden. Een van de grotere verschillen is dat in Denemarken het onderscheidt tussen grijs/groen van de gemeente, van corporaties en van andere eigenaren niet bestaat. De huismeester onderhoudt het grijs/groen. Om deze veelzijdige taak goed uit te kunnen voeren, wordt hij goed opgeleid. In een periode van 2 jaar gaat hij regelmatig een volle week naar school. Daarbij ligt de nadruk op het leren uitvoeren van de technische werkzaamheden, schoonmaken en groenonderhoud. Het is een fysiek zware baan, maar wel eentje die veel voldoening kan scheppen: Kijk eens hoe mijn complex erbij staat! Precies wat we in Nederland nodig hebben! Bij ons zien we een heel andere ontwikkeling. De huismeesters van weleer zijn er nauwelijks nog. De ontwikkeling is dat ze steeds minder zelf doen, hun gereedschap is hen afgenomen en is vervangen door een smartphone. Hun werkgebieden zijn steeds groter geworden. De complex gebonden huismeester zien we vrijwel alleen nog bij ouderencomplexen. De wijkbeheerder of buurtbeheerder van nu bestrijkt een gebied van 2000 tot soms wel 4000 woningen. Hoe effectief is dat? En past dat wel bij de ontwikkelingen in de samenleving en de huurderspopulatie? Ik denk het niet. Door bezuinigen en digitalisering is de afstand tussen de corporatie en de huurders steeds groter geworden. Onderhoud, groenonderhoud en schoonmaak worden meestal uitbesteed. Tegelijkertijd zien we dat het aantal kwetsbare huurders sterk is toegenomen. Door de tijdgeest en de toenemende diversiteit is de saamhorigheid in de afgelopen jaren sterk afgenomen. De mate van betrokkenheid bij elkaar en de woonomgeving is in steeds meer wooncomplexen onvoldoende. Dat is zichtbaar: zwerfvuil, bekladding, opslag en vuilnis in algemene ruimten en vervuiling. Corporaties proberen het tij te keren door in te zetten op activering van huurders, meer woonregels en het handhaven daarvan. Maar activeren lukt niet of nauwelijks en voor het consequent handhaven van regels is niet voldoende menskracht beschikbaar. Daarom denk ik dat het Deense model veelbelovend is in de Nederlandse context. Door dagelijks onderhoud, schoonmaak en groenonderhoud niet meer uit te besteden, maar zelf uit te voeren, creëer je een vaste medewerker die vrijwel dagelijks op het complex is. Door het kleine werkgebied leert hij vanzelf de huurders kennen. En omdat hij ook nog achter de voordeur komt, is vroege signalering opeens wel veel eenvoudiger geworden. Hennepteelt en onrechtmatige bewoning is opeens een stuk sneller en makkelijker te constateren en verloedering kan meteen worden aangepakt. Wij zijn enthousiast. U ook? Wij zijn zo enthousiast over de “Deense aanpak” dat we de eerste corporatie die een pilot start om huismeesters/wijkbeheerders ook de taken in het dagelijks onderhoud en beheer te laten doen, gratis met 3 adviesgesprekken over de invulling en organisatie en 2 workshops over leefbaarheid en sociaal beheer, willen ondersteunen in de aanpak. Dus bent u net zo enthousiast als wij? Neem dan gerust even contact op. Harry VlaarTrainer Kjenning
Lees meer13 juni 2019 -
Management
Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen eindelijk aangenomen
De Eerste Kamer heeft op dinsdag 14 mei 2019 de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen aangenomen. Deze wet beoogt de kwaliteit van een gebouw en het bouwproces te verbeteren en een grootschalige wijziging van vergunningverlening, de introductie van een privaat toezichtstelsel en de verruiming van de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer. Het stelsel van regelgeving zal stapsgewijs worden ingevoerd en de komende jaren worden toegepast bij verscheidene proefprojecten. De intrede van de wet staat gepland op 1 januari 2021 en zal allereerst gelden voor relatief éénvoudige bouwwerken zoals ééngezinswoningen. Complexe bouwprojecten worden pas later aan de wet onderworpen. Kwaliteitsborger Op de bouwplaats kan men zich opmaken voor de komst van de kwaliteitsborger. De kwaliteitsborger zal onder andere bouwplannen gaan beoordelen en de veiligheid en kwaliteit van uitgevoerde constructiewerkzaamheden monitoren. Het is voor aannemers, ondernemers en leveranciers van belang om te voorzien in goede documentatie om aan deze kwaliteitscontroles te kunnen voldoen. Versterking positie opdrachtgever Eén van de meest zichtbare gevolgen voor opdrachtgevers zal de intrede van het opleverdossier zijn. In dit dossier zal de aannemer onder meer verklaren dat het gebouwde volgens geldende bouwregelgeving is gebouwd en wordt opgeleverd. Verder verandert de regelgeving rondom ‘’verborgen gebreken’’ in de zin van een aannemingsovereenkomst Nu is het zo dat een aannemer vanaf het moment van oplevering in beginsel alleen aansprakelijk is voor zogenoemde verborgen gebreken: gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Deze regeling wordt veranderd ten gunste van de opdrachtgever. De aannemer zal in het vervolg aansprakelijk zijn voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Hiermee verdwijnt in de basis dus de bewijslast voor de veelal ondeskundige opdrachtgever indien deze een gebrek bij de oplevering redelijkerwijs niet had moeten onderkennen. Daarbij is het dwingendrechtelijke karakter beperkt tot natuurlijke personen die niet handelen in het kader van een beroep of bedrijf. Voor andere partijen (natuurlijke en rechtspersonen die handelen in het kader van een beroep of bedrijf) wordt voorgesteld dat zij hiervan alleen uitdrukkelijk bij overeenkomst ten nadele van de opdrachtgever kunnen afwijken, in plaats van in algemene voorwaarden (zoals de UAV 2012 en de UAV-GC 2005). Gevolgen in de praktijk De nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen zorgt voor meer duidelijkheid in de aansprakelijkheid en verbetering in de bouwkwaliteit en het -toezicht. De praktijk zal moeten uitwijzen wat de gevolgen zijn van de veranderde regelgeving en welke knelpunten er eventueel zijn. Wilt u zich voorbereiden op de komst van deze wetgeving? Doe dan mee aan de opleiding Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, welke VBTM en Kjenning organiseren vanuit de Aedes bouwrechtacademie. Zo kunt u zich goed voorbereiden op de komst van deze nieuwe regelgeving. Uiteraard kan deze opleiding ook incompany worden verzorgd. Onno MoldersVBTM advocaten
Lees meer27 mei 2019 -
Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte aangepast
Per april is er een nieuwe versie van het beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte beschikbaar. Deze vervangt de versie van 1 juni 2018. De aanpassingen zijn onder andere het gevolg van een beleidswijziging en het huurprijsbeleid vanaf 1 januari 2019. Het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie, gebaseerd op wettelijke bepalingen, is vastgesteld in vijf beleidsboeken. De documenten kunnen als basis dienen voor overleg tussen huurder en verhuurder om geschillen onderling op te lossen. Meer informatie over het huurprijsbeleid van 1 januari 2019 tot en met juni 2020 kunt u lezen in de MG-circulaire 2019-01. Het beleidsboek is op onderstaande punten gewijzigd: Aan de verschillende verwarmingsvormen die onder ‘Rubriek 3. Verwarming’ voor waardering in aanmerking komen, zijn elektrische verwarmingsinstallaties toegevoegd (vanaf pagina 26); De toelichting onder ‘Rubriek 5. Keuken’ is aangepast op het onderdeel kwaliteitsbijtelling voor extra kastruimte. Het beleid is ongewijzigd (vanaf pagina 34); De per 1 juli 2019 geldende minimumwaarde en kengetallen voor de berekening van de WOZ-punten, zijn toegevoegd aan de tabel in rubriek 9 (pagina 49); De per 1 januari 2019 geldende liberalisatiegrens is toegevoegd aan het overzicht van de liberalisatiegrenzen (pagina 59). Bekijk de beleidsboeken, waaronder de nieuwe versie van het beleidsboek voor zelfstandige woonruimte, bij de publicaties op de site van de Huurcommissie. Uw kennis van het woningwaarderingsstelsel updaten? Uiteraard wordt tijdens de training Woningwaarderingsstelsel ingegaan op de wijzigingen en de impact op de dagelijkse praktijk. Dit bericht is tevens gepubliceerd op de site van de Huurcommissie.
Lees meer17 april 2019
