Alle artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Integriteit in de praktijk: hoe doe je dat?

  Integer handelen. Wat is het beleid van de organisatie? Wat mag en kan wel, wat mag en kan niet? Alle medewerkers van studentenhuisvester DUWO volgden de Dilemmatraining Integriteit. “We hebben de puntjes weer even op de i gezet”, aldus Annika Kwint, hr supportmedewerker. Heeft DUWO hiervoor geen regels? “Uiteraard heeft DUWO een gedegen gedragscode en is er beleid op dit vlak. En uiteraard handelen de medewerkers daarnaar. Maar toch is het goed om met enige regelmaat een onderwerp als integriteit weer onder de aandacht te brengen van iedereen. Die wens was er ook vanuit de directie. Vandaar dat alle 180 medewerkers de Dilemmatraining Integriteit hebben gevolgd. Noem eens wat dilemma’s “Mag je bijvoorbeeld een cadeautje aannemen van een dankbare huurder? Kun je onder werktijd met een collega even snel langs je huis rijden om privé die zware kast te verplaatsen die je in je eentje niet kunt tillen? Is het erg om wat suikerzakjes van het werk mee te nemen omdat ze thuis op zijn en je geen tijd hebt om langs de winkel te rijden omdat je hebt overgewerkt?  Kijk, korting krijgen op een privéaankoop vanwege zakelijke banden, daarvan weet iedereen dat het niet kan. Maar juist als het gaat om kleine dingen is het soms best lastig om te bepalen of iets wel of niet kan.” En dan helpt een training? “Met een training maak je iedereen weer bewust van de risico’s. Voorafgaand aan de training kregen medewerkers online een aantal dilemma’s voorgelegd met een drietal antwoordmogelijkheden per dilemma. Dat waren herkenbare dilemma’s toegespitst op onze organisatie. Tijdens de training werden de antwoorden besproken.  Er was geen goed of fout, wel wat het meest wenselijk is gezien de gedragscode van DUWO. De training was absoluut niet bedoeld om mensen een lesje te leren, mensen handelen namelijk nagenoeg altijd vanuit goede bedoelingen. De insteek was om medewerkers te laten nadenken.” Alle 180 tegelijk? “DUWO zit in meerdere steden waar we in totaal ruim 30.000 studenten huisvesten. In iedere groep zaten medewerkers van verschillende afdelingen en vestigingen. Dat leverde een mooie mix op. Iedereen heeft zijn eigen normen en waarden, ook per vestiging verschilt dat soms.  Het was goed om aan de hand van de voorgelegde dilemma’s daarover met elkaar in gesprek te gaan. Dat gebeurde dan ook volop. Soms ontstond er discussie, soms hadden mensen ook zo iets van: ‘Oh ja, zo heb ik er nog niet naar gekeken’. Er ontstaat bewustwording en je leert van elkaar. Voor sommigen was het echt een eyeopener.” En nu? “De mensen die al langer bij DUWO werken zijn weer opgefrist en de relatieve ‘nieuwelingen’ weten nu beter hoe en wat. De organisatie heeft de voorbeelden in de gedragscode geactualiseerd zodat ze beter aansluiten op de huidige praktijk en herkenbaarder zijn voor de medewerkers. Zo is voor iedereen nog duidelijker wat DUWO integer handelen vindt.” Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Samen met DUWO hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerk dilemmatraining Integriteit ontworpen, gericht op de situatie bij DUWO, prikkelend, realistisch, uitdagend maar bovenal toegespitst op eigen praktijksituaties bij DUWO. Ook een ontwikkelvraagstuk? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  14 januari 2019

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Agressie op de bouwplaats: wat te doen?

  Bij woningrenovaties komen de medewerkers van Hegeman Bouwgroep regelmatig in contact met de bewoners. Ook met bewoners die afwijkend gedrag vertonen. “Het is niet altijd gemakkelijk om daar goed mee om te gaan. Tijd voor een training Omgaan met agressie”, aldus directeur Robert Meijerink. Afwijkend gedrag? Dat is? “Afwijkend gedrag kan agressief, emotioneel of verward zijn. Vaak heeft het een verklaarbare reden zoals drank, drugs, een psychische stoornis of een ernstige ziekte. Ook frustratie vanwege het niet kunnen bevatten van de situatie, onvrede over de gang van zaken in het huurverleden kunnen aanleiding zijn tot afwijkend gedrag.  Ons zorgstelsel is ingericht op zelfstandigheid en zelfredzaamheid van mensen. Hierdoor komen wij als bouwers in bewoonde situaties steeds vaker in aanraking met afwijkend gedrag.” Maar bouwvakkers staan hun mannetje toch wel? “Jazeker doen ze dat. Maar de bouwwereld is wel een beetje een machowereld. Ik ben zelf ooit begonnen als timmerman, hierdoor weet ik uit eigen ervaring wat mijn medewerkers meemaken. Als je agressieve of verwarde mensen tegemoet treedt met de houding: ik ben niet bang, laat maar komen dan is de kans groot dat het escaleert.  En dat is nu juist wat we níet willen. En ik weet zeker dat sommige medewerkers op de bouw zich niet altijd meer veilig voelen, al zullen ze dat niet snel toegeven.” En dus was het tijd voor een training Omgaan met agressie?  “Wij streven ernaar dat de medewerkers zich bewust zijn van de impact van hun houding. Dit soort trainingen draagt daar essentieel aan bij. Daarom hebben we de deelname ook niet beperkt tot alleen de bouwvakkers.  Bij Hegeman Bouwgroep werken 120 mensen, verdeeld over drie locaties. Alle medewerkers die in contact komen met bewoners heb ik hiervoor uitgenodigd. Dus ook kantoorpersoneel, dat zich misschien niet eens altijd bewust is van wat hun collega’s op de bouwplaats tegen komen. En uiteraard de bewonersbegeleiders. Zij komen in beeld bij grote bewoonde projecten vanuit een wooncorporatie en begeleiden het hele proces rond de bewonerszaken. Door iedereen hierin mee te nemen, hoop ik binnen het hele bedrijf bewustwording, begrip en onderlinge binding te realiseren.” Was het wat, de training? “Na afloop was iedereen erg positief. Het was praktisch, leerzaam, maar ook leuk. Dat laatste is ook een belangrijk aspect, de medewerkers bleven scherp en enthousiast. Wat is agressie, agressiesoorten, agressiegedragskenmerken, hoe ervaar je agressie, alles kwam aan bod. De acteurs waren toppers, dat heb ik echt wel eens anders gezien. Zij speelden hele herkenbare situaties na en betrokken de zaal daarbij. Dat deden ze goed en dat moet ook wel, want anders bereik je die bouwvakkers niet. Het is een kritische groep die al snel denkt: kom eerst maar eens op de bouwplaats…” Wat heeft het opgeleverd in de praktijk? “Meerdere dingen. Iedereen heeft praktische handvatten gekregen om beter om te gaan met agressie en het eerder te signaleren. Daarnaast weten kantoormedewerkers nu beter waar de collega’s op de bouw mee te maken hebben, dat zorgt voor meer onderling begrip.  En, last but not least, voor de bouwvakkers is de drempel lager geworden om erover te praten en elkaar daarin te ondersteunen. Ze weten nu dat hun collega’s met precies hetzelfde te maken hebben.” Maatwerk is samen-werken Hegeman Bouwgroep trok in deze maatwerk training over Omgaan met Agressie samen met Kjenning op. De training is op maat gemaakt en sloot aan bij de eigen situatie bij Hegeman Bouwgroep en is afgestemd op de deelnemers. Uiteraard kan de training Omgaan met Agressie ook individueel gevolgd worden in de open inschrijving. Ook een ontwikkelvraagstuk? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  1 oktober 2018

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Ik ben er voor de héle wijk

  Onlangs volgde Martien Schepers de praktijkopleiding Sociaal Wijkbeheerder en Huismeester. Waarom? Omdat hij na 37 jaar een carrièreswitch maakte. “Ik was klaar met mijn werk in de techniek, ik wil werk doen waar ik blij van word”, aldus de kersverse buurtbeheerder bij Laurentius. Wat deed u die 37 jaar eigenlijk? “Ik had een technische functie in de machinebouw en was betrokken bij het installeren en assembleren van productielijnen voor de voedingsmiddelenindustrie. Ik reisde daarvoor door heel Europa en was veel van huis. De schoen wrong al een tijd en dat werd steeds erger. In augustus 2016 ben ik gewoon gestopt. Ik dacht: ik ga gedetacheerd werken, maar na twee opdrachten was ik ook daar helemaal klaar mee, de techniek boeide me gewoon niet meer.” En toen? En toen? En toen? Ik hang aan uw lippen “Toen ben ik gaan nadenken: wat wil ik de komende 15 jaar tot aan mijn pensioen doen waar ik blij van word? Ik ben begonnen met vrijwilligerswerk, klusjes doen voor mensen die dat zelf niet kunnen zoals verstandelijk beperkten, dementerenden en statushouders. Maar ja, daar krijg je geen brood mee op de plank, dus de volgende stap was nadenken welk werk daarbij zou passen. Een kennis die bij een woningcorporatie werkt regelde voor mij een meeloopdag met een wijkbeheerder. Ik vond het prachtig. Het was me meteen duidelijk: dit ga ik doen.” Leuk bedacht, maar daarmee heb je die baan toch niet meteen? “Nou uiteraard zoeken ze geen mensen die de juiste skills niet hebben. Dus ben ik op internet gaan neuzen om te kijken welke opleidingen er zijn op dit vlak. Zo kwam ik als particulier bij Kjenning terecht voor de praktijkopleiding sociaal wijkbeheerder en huismeester. Huurrecht, het delen van ervaringen, het onderling uitwisselen van casussen, wat mag en wat mag niet, rollenspellen met psychiatrische patiënten, alles gebracht door een bevlogen trainer: ik heb er veel geleerd. Parallel aan de training liep ik via mijn netwerk bij twee verschillende corporaties ervaringsstage.” En nu werkt u bij Laurentius “Sinds november van dit jaar ben ik buurtbeheerder bij Laurentius. Dan ben je het aanspreekpunt van de bewoners -in mijn geval zijn dat er 4000- en de ogen en de oren van Laurentius. Schoon, heel en veilig zijn de kernwoorden. Mijn dag begint iedere morgen om half 8 op kantoor. Na het overleg met sociaal wijkconsulent kijk ik wat er ‘op de rol’ staat, deel ik mijn dag zo efficiënt mogelijk in zodat ik niet de hele dag dwars door Breda vlieg, en ga ik de wijk in. Tussen de middag even snel terug voor een broodje en dan weer de wijk in.” Wat staat er op die ‘rol’ dan? “Dat kan gaan om parkeerproblematiek, overlast, vervuiling, verwaarlozing, maar ook om een gevoel van onveiligheid als er bijvoorbeeld weinig verlichting is op een plek. Dan ga ik in gesprek en maak ik afspraken met bewoners om zaken op te lossen. Maar ik loop ook wel eens een gemeenschappelijke ruimte in een complex binnen om een praatje te maken en te luisteren naar wat er leeft, zonder dat er specifieke problemen zijn. Ik ben er voor de héle wijk hè.” Conclusie: wereldbaan? “Jazeker. Ik ben de koning te rijk, vind het prachtig. Ik geniet elke dag van het werk dat ik doe en ben hier op mijn plek. In de organisatie heerst een prettige cultuur en ik heb leuke collega’s. Omdat ik niet stil wil blijven staan in mijn ontwikkeling kijk ik alweer naar een relevante training bij Kjenning. Een mens is nooit te oud om te leren.” Beheer jij wijken en wil jij doorontwikkelen? Of net als Martien ook een wereldbaan? Doe jij dan mee met de volgende groep van de Praktijkopleiding Sociaal Wijkbeheerder en Huismeester? Marija BjelobrkDocent Praktijkopleiding Sociaal Wijkbeheerder en Huismeester

  Lees meer

  26 augustus 2018

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  3 vragen over huurdersparticipatie

  Tijdens de eendaagse cursus ‘De Overlegwet en de huurdersorganisatie’ zijn er altijd diverse vragen over huurdersparticipatie. Enkele daarvan zetten we in dit artikel -met antwoord- op een rij. “In hoeverre is een bewonerscommissie of huurdersorganisatie verplicht?  Deze particuliere verhuurder exploiteert een complex met ruim 30 wooneenheden. Dat functioneert prima, maar er is geen bewonerscommissie of iets dergelijks. Uitbreiding van het woningbezit met enkele wooncomplexen (elk meer dan 25 wooneenheden) staat in de planning. “Ligt het initiatief tot oprichting bij de verhuurder?” Antwoord: Een bewonerscommissie of een huurdersorganisatie, zoals bedoeld in artikel 1 Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), is geen verplicht verschijnsel. Zijn er huurders en/of kandidaat-huurders, doch organiseren zij zich niet, dan zij dat zo. Maar ’t kan voorkomen dat je als verhuurder behoefte hebt aan een klankbord, bij de voorbereiding van nieuwbouw, of renovatie, of wanneer je de leefbaarheid van een complex, buurt of wijk wilt bevorderen. Dan kan een verhuurder initiatief nemen, dus bewoners vragen om zich te organiseren en daarbij wat hulp aanbieden (zoals vergaderruimte beschikbaar stellen). Dat soort inspanningen zijn voor een verhuurder niet verplicht. En wanneer huurders er geen zin in hebben, dan blijft organisatie uit. Heeft een huurdersorganisatie instemmingsrecht bij het beleid dat de verhuurder ter zake van de energieprestatievergoeding wil voeren? In uw boek ‘Huur en verhuur van woonruimte in 88 vragen en antwoorden’ schrijft u dat artikel 5a Wohv een huurdersorganisatie geen instemmingsrecht toekent met betrekking tot het beleid dat de verhuurder ter zake van de energieprestatievergoeding wil voeren (p. 214). U wijst er ook op dat zoiets wel in een ‘overlegwetovereenkomst’ tussen huurdersorganisatie en verhuurder kan zijn vastgelegd: “Die afspraken strekken partijen dan tot wet.” Onze huurdersorganisatie beweert echter dat de Woonbond zich op het standpunt stelt dat huurdersorganisaties ter zake wèl instemmingsrecht hebben. Weet u waarop dat is gebaseerd? Ook ik meen dat de EPV niet onder het bereik van artikel 5a Wohv is te rekenen. Er is geen sprake van afrekening op een individuele meter of van servicekosten. Bent u bekend met het standpunt van de Woonbond? Antwoord: Ik ben het eens met uw analyse. Of de Woonbond hierover een standpunt inneemt, is mij niet bekend. Hieruit blijkt vanzelf dat mij evenmin bekend is waarop dat (eventueel andere) standpunt is gegrond. Mensen roepen vaak maar wat of vergissen zich smartelijk. Mijn advies is: toon uw oprechte verbazing en interesse, zonder een oordeel te geven. Vraag leergierig naar de bron. Volgt dan geen overtuigende onderbouwing, dan zie ik geen reden om uw standpunt te wijzigen. U kunt ook navraag doen bij de Woonbond zelf. Mocht vervolgens blijken dat we het verkeerd zien, dan verneem ik dat uiteraard bijzonder graag van u! Zijn er normen voor de tegemoetkoming in de kosten die een verhuurder aan een huurdersorganisatie moet betalen? Tijdens de cursus heb ik geïnformeerd naar normen voor de tegemoetkoming in de kosten die een verhuurder aan een huurdersorganisatie moet betalen, op basis van artikel 7 Wohv. U gaf aan dat partijen daarover onderhandelen op basis van de begroting van de huurdersorganisatie. Welnu, één van onze huurdersorganisaties heeft een betaalde administratieve kracht voor een paar dagen per week. Dat zou aanvankelijk een tijdelijke ondersteuning zijn, maar al gauw bleek zelfs uitbreiding van uren nodig, aldus de huurdersorganisatie. Die kosten zijn aanzienlijk en baren mij zorgen. Het takenpakket is niet duidelijk. Waarom vindt de ene huurdersorganisatie dit nodig en de andere niet? Antwoord: Als verhuurder bestrijkt u een betrekkelijk groot landelijk gebied, uw bezit telt circa 20.000 woningen. Huurders zijn georganiseerd in diverse huurdersorganisaties (HO’s). Ik heb uw meest recente visitatierapport doorgescrolld, zoals ook het Jaarverslag 2017. Mijn eerste indruk was dat huurdersparticipatie geen topprioriteit is. Over dat onderwerp trof ik weinig kwantitatieve gegevens of trots aan. Ik vond bijvoorbeeld niet wat u bijdraagt in de kosten van huurdersorganisaties. Evenmin bleek wat participatie oplevert. En wat de invloed ervan is op het beleid en op het presteren van u als verhuurder en/of het gemeentebestuur op het gebied van de volkshuisvesting. Onder die mistige omstandigheden is het moeilijk om tot een afgewogen oordeel te komen. ’t Is niet ongebruikelijk dat een verhuurder een huurdersorganisatie enige ambtelijke en/of inhoudelijke ondersteuning gunt. Wanneer je per huurder minder dan € 5 per jaar uitgeeft aan de huurdersorganisatie, dan is er wel reden voor een explorerend gesprek daarover, want zoiets oogt bijzonder mager. Maak je er meer van dan € 10 per huurder per jaar, dan moet je ook eens achter je oren krabben: is dat niet wat veel? Wat die ambtelijke ondersteuning betreft: op 20.000 huurders, met diverse HO’s, zo’n 50 Bewonerscommissies plus een koepeloverleg, zou ik niet vreemd opkijken van administratieve ondersteuning gedurende 20 uur per week, voor alle HO’s gezamenlijk. Waarom kan professionele hulp nodig zijn? Dat moet klip en klaar zijn. Je zou toch minst genomen een gespecificeerde taakomschrijving mogen verlangen met een verdeling van beschikbare uren per taak. Ik zou ook wel iets meer over de output willen lezen. Een beetje koffieleuten, vage spreekuren houden en mekaar een beetje bezighouden, dat is niet voldoende. Taakuitoefening zoals bedoeld in de artikel 5 e.v. Wohv, daarom zou het vooral moeten gaan. Die aanknopingspunten noemt artikel 7 Wohv letterlijk. Dat blijkt ook uit jurisprudentie en uit praktijken die ik ken bij verschillende verhuurders in het land. Huurdersparticipatie vergt in de eerste plaats inzet van huurders die vrijwilligerswerk doen. Soms kennen bestuurders van HO’s zichzelf een vergoeding toe, variërend van € 500 tot € 1.500 per jaar terwijl de ‘outcome’ daarvan niet altijd even duidelijk wordt verantwoord. Ondersteuning, secretarieel (permanent) en inhoudelijk (op afroep) kan nodig zijn, afhankelijk van wat er speelt qua woningbeheer. Blijf inzetten op kritische bespreking van de begrotingen: wat doet de HO? Wat kost dat? En wie betaalt wat? Dat jaarlijks evalueren: uiteindelijk wil ieder de woonlasten toch beperken? Dat is het gezamenlijke belang dat ieder behoort te dienen. Heeft u zelf een vraag? Neem dan deel aan de eendaagse cursus ‘De Overlegwet en de huurdersorganisatie’ of neem contact op met ons via het contactformulier. Uiteraard kan deze cursus ook op maat bij u aan huis of in regio worden verzorgd. Mr P.G.A. van der Sandendocent Kjenning Dit artikel werd tevens gepubliceerd in de e-mail nieuwsbrief Huurrecht@ctueel

  Lees meer

  5 augustus 2018

• 

  Management

  Een stichting is veel slagvaardiger dan een vereniging

  Vallei Wonen is sinds 1 februari geen woningbouwvereniging meer met leden, maar een stichting. Directeur-bestuurder Marcel Meulen én de voormalige leden zijn er blij mee. “We hebben samen alle tijd en ruimte genomen die nodig was – een half jaar – om dit te kunnen realiseren.” Van vereniging naar stichting. Waarom? “In een woningbouwvereniging zitten huurders, woningzoekenden en soms ook mensen die wonen in het gebied van een woningcorporatie. Kortom, op zich een goede belangenvertegenwoordiging. Een of twee keer per jaar komt zo’n groep in een ALV bij elkaar om de begroting, jaarrekening, het voorgenomen beleid te bespreken en te klankborden.” Ik zeg: klinkt goed. Niets aan veranderen “De komst van de Woningwet in 2015 en de Veegwet wonen in 2017 – de opvolger van de Woningwet – zorgden voor meer regels. Die regels bemoeilijken het werken in deze vorm.” Hoe dan? Een voorbeeld graag “Stel, je wilt als bestuur van een woningbouwvereniging onroerend goed aankopen. Voor 2015 legde je dat ook voor aan de huurdersorganisatie, en als iedereen het eens was, vervolgens aan de raad van commissarissen (RvC). Die keurde zo’n voorgenomen besluit dan goed of af. Sinds 2015 gaat dat anders. Nu mag de RvC zo’n besluit niet meer nemen zonder dit voor te leggen aan de ALV. Maar een ALV is maar een á twee keer per jaar. En daar moet minimaal de helft van de leden aanwezig zijn om een beslissing te kunnen nemen. Lukt dat niet, dan moet je een tweede ledenvergadering organiseren om wel te kunnen besluiten.” Pffffff. Gedoe en het schiet niet op “Precies. Je loopt als woningbouwvereniging continu achter de feiten aan. Het is gigantisch bureaucratisch apparaat, onwerkbaar en kostenverhogend. Je bent niet slagvaardig. Daar is niemand mee gediend. Vallei Wonen wilde dit graag anders. We zijn om tafel gaan zitten met de leden en een vertegenwoordiging van woningzoekenden, hebben het probleem geschetst en gevraagd: moeten we zo blijven werken? Geef ons een advies.” En. Wat vonden ze? “Vallei Wonen zelf heeft niet meegedaan aan de gesprekken hierover. Dat zou niet zuiver zijn geweest, we wilden geen sturing geven aan het adviesproces. De gesprekken hebben we wel gefaciliteerd, daarvoor hebben we een extern bureau ingeschakeld. Het traject is enthousiast opgepakt door de leden en geïnteresseerden. Dat wil niet zeggen dat het van een leien dakje ging. Er werd hard gediscussieerd, er kwamen veel emoties vrij. Daar was ook alle tijd en ruimte voor, dat moet ook. Na verloop van tijd kwam er een advies.” Wat was dat advies? “Het zo spoedig mogelijk omzetten van vereniging naar stichting; de huurdersbelangenorganisatie hier maximaal bij betrekken; deze laatste nog meer faciliteren qua huurdersparticipatie. Die drie adviezen hebben we overgenomen. Een extern bureau helpt om de huurdersbelangenorganisatie verder te professionaliseren. Er is geld vrijgemaakt voor trainingen, denk aan vergadertechnieken, algemene kennis van de huurwetgeving, en het opzetten van satellieten.” Satellieten??? “Dat zijn groepen belanghebbenden, zoals jeugd en senioren. Er zijn er nu 6. Zij maken zich hard voor thema’s die voor hen van belang zijn. Het bestuur van de huurdersbelangenorganisatie laat zich door deze satellieten adviseren over wat de woningzoekenden willen. Dat werkt heel goed. Uiteindelijk wil je allemaal lage kosten, een leefbare wijk, met voldoende aanbod en betaalbare woningen. Als stichting kunnen we daar beter aan voldoen.”

  Lees meer

  30 mei 2018

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  De huurder praktisch centraal stellen én tegelijk vergeten

  Onlangs had ik een skypemeeting met diverse collega’s in het land over onze primaire verhuuradministratie. Eén van de punten was het verwijderen van persoonsgegevens van een huurder na een verzoek om ‘vergeten te worden’. Hoe ga je daarmee om? Een verwante vraag ging over het verwijderen van persoonsgegevens van een voormalige huurder. Onze softwareleverancier wil faciliteren dat persoonsgegevens dan worden geanonimiseerd, terwijl financiële gegevens beschikbaar blijven. Zou dat werken? We zijn nog wel even bezig voordat we de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) in onze vingers hebben. Het recht op vergetelheid in de verhuurpraktijk: is er al wat te melden over de praktische toepassing? De Algemene verordening gegevensbescherming geldt Met ingang van 25 mei 2018 geldt het recht op vergetelheid conform artikel 17 Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). Daarvoor gold voor dat onderwerp artikel 36 Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp). Wat blijkt? De AVG-verplichtingen reiken verder, zijn meer toegesneden op moderne technieken. Dat vergt een omslag in ons denken en doen. We moeten af van het overijverig registreren van persoonsgegevens. Wat je niet opvraagt en bewaart, hoef je evenmin te beveiligen of te verwijderen. De AVG leert ons dus efficiënter te werken. Anderzijds moet een overeenkomst bepaalbaar zijn. Je noteert wie de verhuurder is en wie de huurder. Enig onderzoek naar het woongedrag van een kandidaat-huurder en naar diens betaaldiscipline maken deel uit van je maatschappelijke zorgplicht. Inkomensgegevens zijn nodig om te kunnen bepalen of een huisvestingsvergunning kan worden verleend, of huurtoeslag mogelijk is, of in het kader van ‘passend toewijzen’ – een Woningwetnorm die geldt voor woningcorporaties. Af van het eekhoorntjesgedrag Voordat je het beseft ben je al weer aan het verzamelen. De techniek helpt ons zonder limieten. Je kunt persoonsgegevens gemakkelijk bewaren zonder er ooit nog naar om te kijken: eekhoorntjesgedrag. Maar wie weet komt al die informatie, jaren later, onder ogen van iemand die er op slinkse wijze voordeel mee behaalt, ten nadele van degene die ‘alleen maar‘ een woning wilde huren. Dát moeten we dus voorkomen. Daarom ben ik een AVG-fan! 3 Rechten: Correctie, aanvulling en wissing Als AVG-fan las ik het zeer overzichtelijke en vlot geschreven artikel ‘Bescherming van persoonsgegevens bij verhuur van woonruimte’ gretig (Bescherming van persoonsgegevens bij verhuur van woonruimte, (Tijdschrift huurrecht in praktijk, 2018/44, p. 17 t/m 24). Zoals Burgers en Thijssen in dat artikel uiteenzetten (p. 21) gaat het – wat het recht op vergetelheid betreft – om drie aanspraken: recht op correctie, aanvulling en wissing. Die rechten hebben veel verhuurders intussen creatief in hun ‘Privacystatement’ via hun website gepubliceerd. In antwoord op je vraag meld ik het volgende fragment uit zo’n publieke verklaring van een verhuurder: “Artikel x: Recht op correctie/verbetering, beperking en verwijderingx.1   Een betrokkene heeft recht op verbetering, aanvulling, beperking, afscherming, verwijdering of vernietiging van diens gegevens indien deze feitelijk onjuist zijn, in strijd met de wet zijn verwerkt of niet ter zake dienend zijn. x.2   Verzoeken tot verbetering, beperking of verwijdering worden per brief of per email ingediend bij [verhuurder]. Het verzoek bevat de voorgestelde wijziging(en). Het verzoek is ondertekend door de betrokkene en gaat vergezeld van een kopie van een wettelijk erkend identiteitsbewijs van betrokkene. Is betrokkene jonger dan 16 jaar of niet handelingsbevoegd, dan moet het verzoek worden ingediend door de wettelijke vertegenwoordiger. x.3   Op een verzoek tot verbetering, beperking of verwijdering wordt door [verhuurder] binnen vier weken schriftelijk beslist. Een weigering van het verzoek tot correctie wordt met redenen omkleed. x.4   [Verhuurder] draagt zorg dat een beslissing tot verbetering, aanvulling, beperking, afscherming, verwijdering of vernietiging zo spoedig mogelijk wordt uitgevoerd. [Verhuurder] zal derden aan wie gegevens van de betrokkene zijn verstrekt, op de hoogte brengen van zojuist bedoelde wijzigingen, tenzij dit onmogelijk is of een onevenredige inspanning vergt.” Wanneer we aannemen dat betrokkene zich mag identificeren met doorhaling van bijzondere persoonsgegevens, zoals BSN, pasfoto en etnische afkomst, dan is dit een goede en praktische tekst. Maar als auteur van deze rubriek ontvang ik graag verbetervoorstellen. Die kan ik dan publiceren en zo kunnen we ons aan elkaar ontwikkelen. De klant centraal stellen én vergeten? Enerzijds de huurder praktisch centraal stellen, anderzijds de huurder formeel vergeten? Dat is de kwestie, zoals blijkt uit de vragen waarmee ik deze rubriek opende. Een zittende huurder heeft uiteraard recht op correctie, aanvulling, enzovoorts. Hij of zij kan eveneens eisen dat je onnodige of niet meer valide gegevens wist. Maar… om de huurovereenkomst op een redelijke wijze uit te kunnen voeren blijven een aantal gegevens te allen tijde nodig. Die grondslag voor het verwerken van gegevens, artikel 6 lid 1 sub b AVG, moet dominant zijn boven het recht op vergetelheid, dat derhalve relatief is. Artikel 17 lid 3 AVG noemt vijf situaties waarin het recht op vergetelheid niet van toepassing is. De laatste daarvan impliceert dat je gegevens mag bewaren die je nodig hebt voor het instellen, uitoefenen of onderbouwen van een rechtsvordering. Bewaartermijnen helder? Welk persoonsgegeven mag je hoe lang bewaren van een gewezen huurder? Mijn voorlopige beeld is dat de meeste verhuurders persoonsgegevens van huurders bewaren tot 5 jaar na het einde van een huurovereenkomst. Een belangrijke overweging daarbij is dat er nog een vordering kan bestaan of ontstaan, of worden gepretendeerd, zoals door een nabestaande die een tegoed op servicekosten wil verrekenen met een herstelverplichting. Zo’n kwestie kun je niet effectief behandelen zonder over de vereiste gegevens te beschikken. Die financiële gegevens moet je kunnen koppelen aan een persoon, anders valt er niets te vorderen. Burgers en Thijssen bevestigen in hun artikel dat de AVG geen concrete bewaartermijnen bevat (voetnoot 41). Die moet je dus zelf vaststellen met argumenten die beleid schragen. Veel gegevens kunnen eerder dan de zojuist genoemde 5 jaar termijn worden opgeschoond.  Neem nu de inkomensgegevens die nodig waren voor het verstrekken van de huisvestingsvergunning: die kun je al wissen nadat de accountant het jaarverslag met betrekking tot het jaar van vestiging heeft gecontroleerd en de Raad van Commissarissen het jaarverslag heeft goedgekeurd. In je Register van de verwerkingsactiviteiten (art. 30 AVG) kun je per persoonsgegeven de bewaartermijn vermelden. Het handhaven daarvan, dat is nog wel een dingetje: de AVG houd je voortaan dagelijks bezig. Maar dat is toch geen bezwaar? mr P.G.A. van der Sandendocent Kjenning Dit artikel werd tevens gepubliceerd in de e-mail nieuwsbrief Huurrecht@ctueel

  Lees meer

  25 mei 2018

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Woning APK komt de verplichting eraan met de NEN 8025

  Al tientallen jaren wordt, analoog aan de verplichte keuring van auto’s, gesproken over een algemene periodieke keuring voor woningen. Voor de veiligheid van woninginstallaties werd in 2005 door een groep stakeholders de Nederlandse Technische Afspraak (NTA) 8025 ontwikkeld en geïntroduceerd als ‘Woning-APK’.  Een belangrijk doel was om eenduidigheid te krijgen in het gebruik van deze term. Woning APK werd immers gebruikt voor (gedeeltelijke) installatie keuringen, maar ook voor controle op de staat van schilderwerk. Deze NTA wordt momenteel geactualiseerd en tot een nationale NEN-norm NEN 8025 omgevormd. Steeds meer woningen met installatietechnische gebreken… Zowel specifiek onderzoek als de ervaring in de praktijk wijst uit dat een steeds groter deel van de bestaande woningvoorraad in ons land installatietechnische gebreken vertoont. Volgens Brandweer.nl overlijden jaarlijks 35 mensen door brand in een woning. Daarnaast melden zich jaarlijks 620 mensen bij het ziekenhuis met letsel door een woningbrand. Eén van de belangrijkste oorzaken van de woningbranden is onvoorzichtig gebruik van elektrische apparatuur. Nog wat getallen Kiwa meldt dat 53% van de ongelukken met elektriciteit thuis plaatsvindt bij de meterkast of wasdroger. En bij 24% van de ongelukken met elektriciteit thuis vallen slachtoffers. Zij overlijden of hebben rookvergiftiging of brandwonden. Ongevallen met koolmonoxide niet alleen maar bij oude ketels! Uit onderzoek van de Onderzoeksraad voor Veiligheid naar koolmonoxideongevallen blijkt dat 46% van de ongevallen gebeurt met een cv-installatie; het merendeel modern en goed onderhouden. Dit wijkt af van het beeld dat vooral oude geisers of slecht onderhouden toestellen te veel koolmonoxide zouden produceren. Tot nu toe wordt aangenomen dat jaarlijks ten minste vijf à tien dodelijke slachtoffers vallen door blootstelling aan een verhoogde concentratie koolmonoxide en enkele honderden gewonden. Naar inschatting van de Raad is de omvang van het probleem met koolmonoxide drie tot vijf keer zo groot. De symptomen van koolmonoxidevergiftiging worden echter vaak niet herkend zodat een juiste diagnose uitblijft. Ook de Nederlandse ziekenhuizen melden dat jaarlijks bijna 150 mensen in het ziekenhuis worden behandeld vanwege koolmonoxidevergiftiging. Waar tot eind jaren ‘90 op mutatiemomenten de installaties gekeurd werden door het energiebedrijf, ligt die verantwoordelijkheid nu bij de eigenaar van de woning. Met wisselende taakopvatting, waardoor onderhoudsachterstand meer regel dan uitzondering is geworden. Dat vooralsnog geen rampen te betreuren zijn is daarom niet te danken aan de uitstekende staat van de installaties. Al jaren wordt daarom aan de politiek gevraagd om een Woning APK verplicht te stellen. NTA 8025 inzetten vanuit de zorgplicht De NTA 8025 wordt door diverse woningcorporaties inmiddels ingezet om aan de zorgplicht vanuit het Bouwbesluit 2012 art. 1.16 tegemoet te komen. De NTA80 is inmiddels omgezet naar de norm NEN8025. Het draagvlak voor zo’n verplichting is, begrijpelijk, nogal wisselend. Onder huurders is het draagvlak veel groter dan onder eigenaren van woningen, wat wellicht door de kosten te verklaren is. Daarnaast is de voortgaande roep om deregulering geen steun voor een nieuwe verplichtende regeling. De uitdaging is om het evenwicht te vinden tussen de opbrengst van een keuring in veiligheidstermen en de kosten in termen van financiën, inspanningen en administratie. NTA 8025 wordt NEN 8025 Los van de vraag of de keuring ooit verplicht gaat worden is de NTA 8025 hard aan herziening toe vanwege de technologische ontwikkelingen rond zonnepanelen, laadpalen, warmtepompen, e.d. Ook daarom is de omvorming naar de NEN 8025 een welkome ontwikkeling. Het Nederlands Normalisatie Instituut (NNI) heeft in augustus 2018 de NEN 8025 gepubliceerd. Verdiepen of invulling geven aan uw zorgplicht? Tijdens de cursus “Woning APK: Toepassing van de NEN8025″ wordt u bijgepraat over geldende normen in bestaande bouw, wat het bouwbesluit zegt over mutaties aan technische installaties. En er is volop ruimte om uw eigen praktijksituaties voor te leggen. Na de cursus weet u wat de NEN 8025 voor u zou kunnen betekenen in het voldoen aan uw zorgplicht overeenkomstig het bouwbesluit. Ron de Rovertrainer Kjenning

  Lees meer

  11 mei 2018

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018

  Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018 Aedes, FNV Bouwen & Wonen, CNV Vakmensen en De Unie bereikten dit resultaat op dinsdag 24 april 2018, na een lang en intensief traject en stakingsacties. Hierbij de hoogtepunten van het onderhandelingsresultaat Duur CAO Tweejarige CAO Woondiensten van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2018. Salaris en lonen Loonsverhoging Per 1 augustus 2018 structurele loonsverhoging van 3 procent. Eenmalige uitkering van 1,5 procent in juni 2018. De salarisschalen C t/m H en O krijgen een lager maximum. Dit nieuwe maximum gaat gelden voor nieuwe medewerkers in de branche. Harmonisering: Medewerkers waarvan huidige salaris op of boven dit nieuwe maximum ligt, ontvangen vanaf 2019 tot en met maximaal 2025, hun structurele loonsverhoging verminderd met een zogenaamd ‘aanpassingsbedrag’. Aan de onderkant van het loongebouw worden vier nieuwe treden toegevoegd. Scholing en ontwikkeling Een leven lang leren maakt voortaan een vast onderdeel uit van de functionerings- en beoordelingscyclus. Verwacht wordt van medewerkers dat zij een opleidingsplan opstellen. Kopen extra roostervrije uren vanuit individueel loopbaanontwikkelingsbudget voor medewerkers van 55 jaar en ouder wordt per 1 januari 2019 buiten werking gesteld. Invoering generatiepact Per 1 januari 2019 introduceren CAO-partijen een generatiepact. Medewerkers van 63 jaar en ouder krijgen de mogelijkheid om minder te gaan werken met behoud van volledige pensioenopbouw. Het generatiepact heeft een looptijd van drie jaar. Corporaties zijn verplicht om de vrijgekomen formatie op brancheniveau te herbezetten met medewerkers van 35 jaar of jonger. Moderne arbeidsvoorwaarden CAO-partijen spraken af dat met ingang van 1 augustus 2018: Corporatiemedewerkers één dag betaald verlof krijgen als ze gaan trouwen of als ze zich laten registreren als partner. Vaders het recht krijgen op vijf dagen betaald verlof bij de geboorte van hun kind. Werkgevers het werkgeversdeel van de pensioenpremie betalen gedurende het ouderschapsverlof van corporatiemedewerkers. Corporatiemedewerkers bij kortdurend zorgverlof 85 procent van hun brutoloon ontvangen. De tekst van het onderhandelingsresultaat en een toelichting daarop worden binnenkort op www.Aedes.nl gepubliceerd. Hierin leest u meer over de verdere afspraken. Hoe gaat het nu verder?  CAO-partijen leggen het onderhandelingsresultaat voor aan hun eigen achterban. Aedes organiseert hiervoor een ledenraadpleging waarin zij haar leden informeert over de inhoud van de CAO en vraagt naar hun mening over het behaalde resultaat. Ook de Bestuursadviescommissie Arbeidsvoorwaarden Woningcorporaties (BAC) bespreekt het onderhandelingsresultaat en adviseert het Aedes-bestuur hierover. Het Aedes-bestuur bepaalt uiteindelijk of ze akkoord gaat met het resultaat waarbij het advies van de BAC en de reacties van de leden betrekken.

  Lees meer

  25 april 2018

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Het einde van functies! Zet via rollen in op individuele talenten.

  Corporaties krijgen met steeds meer dynamiek te maken. Nieuwe wetgeving, veranderende politieke context, nieuwe technologische ontwikkelingen en veranderende maatschappelijke eisen en verwachtingen. De snelle ontwikkelingen en voortdurende veranderingen vragen om flexibiliteit en beweeglijke organisaties. Een traditioneel functiehuis waarin gedetailleerd staat beschreven wat er van medewerkers wordt verwacht, binnen welke kaders zij zich mogen bewegen en waar hun verantwoordelijkhedenheden en bevoegdheden liggen, past niet bij deze meer dynamische en complexe omgeving. Door medewerkers meer vanuit hun eigen talenten via rollen in te zetten op hun talenten zorgt voor flexibiliteit, professionaliteit, meer werkgeluk en een hogere efficiëntie. Een woonconsulent die vanuit haar talent erg goed om kan gaan met lastige of verwarde huurders, maar minder getalenteerd is in administratieve taken wordt dan binnen de organisatie met name ingezet op lastig klantencontact. Het administratief vastleggen van de gesprekken laat ze na een telefonische overdracht over aan een collega over die daar getalenteerd in is en energie van krijgt. Zo werken beide medewerkers vanuit hun kracht. Functiehuis biedt houvast Vanuit de cao Woondiensten en de daarin vastgelegde beoordelingsystematiek CATS is het volledig afschaffen van het functiehuis nu (nog) niet reëel. En terwijl we soms praten over een minimale cao wordt meestal op detailniveau van alles vastgelegd in diezelfde cao. Hiernaast biedt een functiehuis ook vanuit HR perspectief, zoals werving en selectie, strategische personeelsplanning of competentiegerichte ontwikkeling nog veel houvast. Én structuur én ruimte voor rollen en talenten? Door in de praktijk te kiezen voor een tussenoplossing met een compact functiehuis voor waardering en de positie in de organisatie met daarnaast een rollenraamwerk voor de inzet van menselijk talent op operationele vraagstukken kunnen rollen en functies elkaar prima aanvullen. Waar het functiehuis dan structuur biedt en inzicht geeft, biedt het rollenraamwerkruimte voor flexibele inzet van medewerker op talenten, een grotere professionaliteit en ontwikkeling van medewerkers op hun kwaliteiten. Bij verschillende corporaties zijn we bezig met onder andere talentassessment, waarmee mensen ook meer inzicht krijgen in hun eigen talent en hoe ze die beter kunnen inzetten voor henzelf en de corporatie. Wilt u meer weten over talentenscans? Of een gesprek over hoe u een compact functiehuis met een rollenraamwerk kunt inrichten, en medewerkers kunt inzetten op hun talenten? Neem dan contact met ons op. Johan Sinnema Kjenning

  Lees meer

  21 maart 2018

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  dilemma Integriteit van papier naar de praktijk

  Jens Smit werkt als medewerker dagelijks onderhoud bij woningcorporatie Samen Wonen. Samen Wonen heeft sinds een half jaar,  na een aanbesteding met diverse aannemers, via een contract het dagelijks onderhoud uitbesteed aan een plaatselijke aannemer Stenders. Na lang wikken en wegen heeft Jens besloten bij zijn eigen woning een serre aan te bouwen. Jens wil hiervoor drie offertes opvragen. Onder andere bij Stenders. Want vanuit zijn werk weet hij dat bij Stenders de kwaliteit en de prijs goed is. Maar Jens twijfelt echter ook of het verstandig is om Stenders te vragen. Hij zelf kan zijn rollen privé en werk goed scheiden maar geldt dat ook voor de aannemer? En hoe zouden anderen reageren? Jens wil professioneel handelen en wil voorkomen dat mensen zouden denken dat er sprake is van handje klap.  Daarnaast heeft Samen Wonen een gedragscode die voorschrijft dat medewerkers er alert op moeten zijn, dat hun professionele rol niet vermengd wordt met een klantrol. Dat betekent dat goederen of diensten alleen tegen markt conforme prijzen en normale voorwaarden afgenomen mogen worden bij een bedrijf waarmee de corporatie ook zaken doet. Jens wil dat naleven dus als hij zich daar aan houdt dat zou het ook geen probleem moeten zijn. En hij wil gewoon een goede aannemer die kwaliteit levert voor een goede prijs. Toch blijft hij twijfelen… De verschillende kanten Het blijkt dat Jens zijn werk serieus neemt en zich ook goed bewust is van zijn rol en positie hierin. Hij kent de gedragscode goed en toch vind hij het lastig om een keuze te maken of hij Stenders kan vragen een offerte uit te brengen of niet.  Hij weet hoe hij erin zit, maar hoe ziet een ander dat dan? Jens weet dat hij integer en zorgvuldig handelt. En hij maakt altijd duidelijke afspraken met aannemers. Een kop koffie is geen probleem als er iets te vieren valt met een aannemer, maar een hapje eten of een uitnodiging voor een evenement wijst hij altijd af. Dat is zijn principe. Hij vindt het ook niet meer van deze tijd. Vroeger was het misschien normaal maar er is vandaag de dag wel het een en ander veranderd en terecht ook.  Maar tegelijk wil Jens ook gewoon een goede aanbouw en een prachtige serre, met een marktconforme prijs, zonder kortingen maar natuurlijk wil hij ook niet te veel betalen. Dat kan wat hem betreft alleen met een kwalitatief goede bouwer die ook zijn werk serieus neemt, zoals Stenders.  De gedragscode is duidelijk. Hij mag de aannemer vragen een offerte uit te brengen mits deze marktconform is en waarbij de gebruikelijke voorwaarden gehanteerd worden. Toch voelt het voor Jens niet goed.  Hij vindt het lastig hoe anderen hier naar kijken. Jens is professioneel en zo staat hij ook bekend. Hij wil absoluut niet de indruk wekken dat hij zijn contacten gebruikt voor een persoonlijk voordeel. Hij weet ook zelf wel dat hij dat niet doet, maar sommige mensen doen snel een verkeerde aanname en dan is een gerucht in no time verspreid. Dat zou zijn reputatie onterecht schaden. Dat maakt hem voorzichtig. Omgaan met dilemma’s, niet altijd even makkelijk… Misschien is het voor u als lezer heel duidelijk wat Jens te doen staat. Maar voor hem is dat nog niet het geval. Zo gaat het vaak ook in de praktijk. Vanuit de zijlijn is zo’n dilemma ook altijd makkelijker te beoordelen. Voor de een is zo’n dilemma gesneden koek terwijl een ander meer informatie of tijd nodig heeft. Wat belangrijk is bij dilemma’s in het kader van integriteit, is dat er ruimte is om met elkaar in gesprek te gaan. Een gesprek met een collega of zijn leidinggevende zou Jens kunnen helpen om een keuze te maken. Een keuze die voor hem goed voelt. Hij weet wat de regels zijn maar zijn gevoel maakt dat hij aarzelt.  Bij het opstellen en toepassen van een gedragscode integriteit is het essentieel om aandacht te besteden aan het bespreekbaar maken van dilemma’s. Medewerkers moeten zich vrij voelen om hun dilemma’s aan te kaarten omdat dit integer handelen stimuleert. Uiteraard is het belangrijk om een duidelijke gedragscode te hebben maar soms is er meer nodig dan een duidelijke tekst. Want de tekst zegt meestal niets over het gevoel bij dilemma’s. Aan de slag met dilemma’s? Bij verschillende corporaties begeleiden we sessies rondom integriteit. Soms is dat een training Integriteit in de praktijk, maar veel vaker is het maatwerk om aan te sluiten bij de eigen situatie. Met bijvoorbeeld groepsgesprekken over integriteit. Om de papieren gedragscode levend te krijgen. Met elkaar te sparren over dilemma’s, met elkaar grenzen verkennen en ontdekken waarom het voor de ene persoon klip en klaar is terwijl de “Jensen’s” in deze wereld vastlopen in hun vraag.  De sessies zijn leuk, leerzaam en geven handen en voeten aan het papieren protocol. Zodat het voor ieder helder wordt waar grenzen liggen en hoe je bij grote of kleine dilemma’s kunt handelen. Marjon Mazereeuw en Johan SinnemaKjenning

  Lees meer

  21 maart 2018

• 

  Management

  Jan Drenth kracht van platforms goede onderwerpen en verdieping

  Jan Drenth, directeur Onderhoud bij Nijestee, zit vanaf 2006 in het platform Portefeuille & Vastgoedmanagement van Kjenning. Om kennis te halen en te brengen. Interactief, want in een zaaltje zitten en alleen maar luisteren is er niet bij. “Je moet er zelf ook energie in steken.” Niet alleen maar luisteren dus “Nee, zeker niet. Dat is voor mij ook de toegevoegde waarde van in dit platform zitten. Niet alleen maar consumeren. Als dat zo zou zijn, was ik al afgehaakt. Ik vind ook dat je het verplicht bent om je kennis te verrijken en te delen. Zo ben je van toegevoegde waarde voor de organisatie en dus voor de huurders.” Zijn de thema’s inspirerend? “Altijd. De onderwerpen voor dit platform worden aangedragen door de deelnemers. Wat houdt ons bezig, waar hebben we mee te maken in de dagelijkse praktijk? Deze opzet zorgt ervoor dat je ook kunt aanhaken bij de actualiteit. Dat is prettig, want er gebeurt veel in corporatieland. Dat meebepalen op inhoud is de kracht van de verschillende platformen die er zijn, dus ook van dit platform dat altijd goed wordt bezocht.” Onderwerp ‘gepinpoint’. Maar dan? “Het komt altijd aan op een goede inhoudelijke uitwerking van de aangedragen thema’s. Daar zorgt Kjenning voor, want dat is echt een vak apart. Zij hebben daarvoor de inhoudelijke expertise en zorgen onder meer voor inspirerende sprekers die hun kijk op een vraagstuk met ons delen, en voor de opbouw van het programma. Er zijn altijd meerdere sprekers per bijeenkomst. Ons platform komt twee keer per jaar twee aansluitende dagen bij elkaar, inclusief overnachting. Die praktische kant regelt Kjenning ook.” En jullie hebben het over… “Een thema is bijvoorbeeld financieringsvormen voor corporaties. Dan komt onder andere aan bod hoe je vreemd vermogen aantrekt, hoe je in projecten omgaat met de financiën, hoe je aansluiting kunt vinden met de financiële afdeling van de organisatie. Op die manier krijg je als techneut meer inzicht in hoe het werkt en dat is waardevol.” Nog meer? “Het onderwerp marktdata en inzicht in bewoners was de afgelopen keer een thema. Wat is de toekomstige behoefte, hoe realiseer je dat? Hoe beheer je de vastgoedpoot optimaal en beheers je de kosten? Dan komen andere bouwtechnieken aan bod tijdens de platformbijeenkomst. Denk aan modulair bouwen, dan worden in de fabriek modules gebouwd die op locatie in elkaar worden gezet. Interessant onderwerp voor ons want bij Nijestee verhuren we nu 13.000 woningen, maar in 2020 zijn er 14.000 woningen nodig.” Is het hard werken op die dagen? “Het is absoluut niet vrijblijvend, het is niet alleen maar luisteren en tot je nemen. Regelmatig moeten we tijdens een sessie aan de bak om deelonderwerpen in kleine groepjes uit te werken. Aan het eind van een dagdeel is er discussie en diepen we samen de voor- en nadelen uit van een onderwerp. En soms heb je op voorhand ‘huiswerk’ om goed voorbereid te kunnen deelnemen. Overigens starten wij de eerste dag voordat het programma begint altijd met een collegiale intervisie: wat houdt iedereen op dat moment zakelijk bezig? Dan kan het zo zijn dat daar een thema uitrolt voor later op de dag of voor een volgende keer. Zo actueel is het soms.” Over de platforms Kjenning faciliteert ruim 25 platforms. Inspirerende netwerken voor professionals waarbij ontwikkelen uiteraard centraal staat. Kennis opdoen, delen en overbrengen. Voor sommige functies zijn inmiddels al meerdere groepen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

  Lees meer

  15 maart 2018

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Kijkt u al uit naar uw volgende bewonersbijeenkomst?

  Ik zit in een grote kantine in een school in Amsterdam Noord. Mijn collega geeft een presentatie aan een groep van 95 bewoners. Ik ben aanwezig om haar van feedback te voorzien op haar presentatievaardigheden. Ik ben onder de indruk. Ze staat haar mannetje. Of letterlijk, ze gaat met regelmaat zitten luisteren. Op het podium staat een stoel. Er is een externe dagvoorzitter en als een bewoner het woord krijgt gaat mijn collega zitten luisteren. Ze knikt, vraagt door en weet de vragen van de bewoners helder en duidelijk samen te vatten. Opgelucht én boos tegelijk Wat me opvalt is dat de meeste bewoners opgelucht én boos tegelijk zijn. Enerzijds zijn ze blij met de duidelijkheid die mijn collega komt brengen. Anderzijds zijn ze boos over de tijd die het de corporatie gekost heeft om dit besluit te nemen en ze zijn bezorgd over de onzekere toekomst die ze ingaan. De bijeenkomst zet me aan het denken. Het voorbereiden van een bewonersbijeenkomst is een vak apart! Of het nu gaat om je lichaamshouding, het omgaan met weerstand, het samenvatten van de vragen of het duidelijk brengen van je boodschap. Er komen bij zo’n avond een hoop vaardigheden kijken.  Hoe vaak neem jij de tijd om, behalve de inhoud die je over de bühne wilt brengen, ook stil te staan bij de vaardigheden die je nodig hebt om bewonersbijeenkomsten in goede banen te leiden? Van renovatie en onderhoud wordt niemand enthousiast Binnen de corporatiesector neemt het aantal medewerkers dat te maken heeft met een renovatie- of onderhoudsproject toe. Er is bijvoorbeeld ook een forse klus te verrichten rondom de verduurzaming. Als communicatietrainer en adviseur ben ik soms betrokken bij de voorbereidende werkzaamheden voor bewonersbijeenkomsten.  Bij iedere bijeenkomst is er een ding gegarandeerd: Je krijgt te maken met weerstand. En dat is logisch want van renovatie en onderhoud wordt ook niemand enthousiast. Het is altijd gedoe, geeft rommel en de rust bij je eigen “thuis” is er tijdens het “gedoe” even niet meer . Hoe goed je je ook voorbereidt op een bewonersbijeenkomst, er is altijd wel een of meerdere bewoners die weerstand hebben tegen het voorstel, de tijdsplanning of de geboden vergoedingen ter discussie stellen. Hoe ga je nu effectief met die weerstand om? Presenteren en in de spotlight staan Eigenlijk wordt niemand enthousiast van de situatie. Een grote groep bewoners in een zaal die allemaal naar jou kijken en luisteren. En dan ben je super goed voorbereid maar de weerstand en kritiek voert vaak de boventoon. Vooraf verzin je misschien wel 100 scenario’s over alles wat gevraagd kan worden en wat mis kan gaan. In de praktijk gebeuren al die dingen die je vooraf verzonnen hebt niet en wordt je toch verrast met vragen of een sfeer die je niet bedacht had. Wil je voorbereid zijn op het onverwachte én leren vertrouwen op je eigen presentatievaardigheden bij bewonersbijeenkomsten? Kom dan oefenen met collega’s die regelmatig net als jij voor deze uitdaging staan in de training Bewonersbijeenkomsten. Film & feedback “Verwacht je dan écht dat ik mezelf opneem?” Een veel gestelde vraag op de eerste trainingsdag. En eerlijk is eerlijk, bijna niemand zit erop te wachten om met een statief aan de slag te moeten en zichzelf terug te zien. Natuurlijk ben je superkritisch op wat je aan hebt, hoe je klinkt en wat je doet… Ik beloof je. Dat filmpje: dat valt altijd mee! Want hoe fijn is het dat je tijdens de training Bewonersbijeenkomsten al effectief aan de slag kan met het voorbereiden van een bewonersavond, presentatie voor een participatiebijeenkomst of met de weerstand die je verwacht na je presentatie. Dus doe jezelf een plezier en ga met meer power, fun en resultaat die bijeenkomsten aan. Na de training Bewonersbijeenkomsten lukt dat zeker! Tot snel? Michel MaarleveldTrainer Kjenning

  Lees meer

  20 januari 2018