Alle artikelen
Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.
Vakgebieden
Artikelen
-
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
De Wet betaalbare huur: de tussenstand
Met de Wet betaalbare huur (Wbh) staat er een behoorlijke verandering in huur- en verhuurland aan te komen. Er wordt – begrijpelijk – veel geschreven en gesproken over deze wet. Maar waar staan we nu precies? Tip: blijft op de hoogte van de laatste wijzigingen met Wet betaalbare huur en in het Woningwaarderingsstelsel met de training Woningwaardering Is de datum van 1 juli 2024 haalbaar? De Wet betaalbare huur is op 25 april 2024 aangenomen door de Tweede Kamer. Daarmee is het nog geen wet: de Eerste Kamer moet daarvoor ook met de wet instemmen. De Eerste Kamer heeft al laten weten geen haast te zullen maken met de behandeling van de wet en overweegt zelfs de Raad van State te vragen een nieuw advies uit te brengen over de wet. Hoewel het kabinet had beoogd de wet op 1 juli 2024 in te laten treden, lijkt dat niet meer realistisch. Het ligt meer voor de hand dat de wet, als deze wordt aangenomen, op 1 januari of 1 juli 2025 in werking treedt. Of de wet überhaupt in werking treedt, is tot de stemming in de Eerste Kamer nog onzeker. Hoewel de partijen die in de Tweede Kamer vóór de wet hebben gestemd in de Eerste Kamer samen 40 zetels (en daarmee een kleine meerderheid) hebben, stemmen fracties in de Eerste Kamer niet altijd hetzelfde als hun evenknie in de Tweede Kamer. Of de Eerste Kamer de wet zal goedkeuren, is dus zeker nog geen uitgemaakte zaak. 5 belangrijke wijzigingen van de Wet betaalbare huur De Wet betaalbare huur (en het daarmee ingediende Besluit huurprijzen woonruimte, Bhw) verandert een aantal cruciale verplichtingen van verhuurders. De belangrijkste daarvan zijn: Introductie van een gereguleerd middensegment voor woninghuur: woningen tot en met 186 punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) zijn vanaf de inwerkingtreding van de Wbh prijsgereguleerd, dat wil zeggen, voor deze woningen geldt een maximale huurprijs. Het wordt strafbaar een woning te verhuren voor een hogere huurprijs dan toegestaan volgens het WWS. Nu is het nog aan de huurder om bij de Huurcommissie een lagere huurprijs af te dwingen; onder de Wbh zal de gemeente aan zowel particulieren als woningcorporaties boetes (tot thans maximaal € 103.000 bij herhaalde overtreding) op kunnen leggen. Particuliere verhuurders hebben na een derde overtreding voorts te vrezen voor de overname van het beheer (en bijbehorende huurinkomsten!) van hun foutief verhuurde woningen. Verhuurders van woningen welke op basis van hun puntenaantal in het WWS voor een huurprijs onder de geldende liberalisatiegrens hadden moeten worden verhuurd, maar welke desondanks zijn verhuurd voor een hoger bedrag dan op basis van hun puntenaantal maximaal redelijk zou zijn geweest, zijn een jaar na inwerkingtreding van de wet strafbaar als zij die woningen blijven verhuren voor een huurprijs die hoger is dan op basis van het puntenaantal maximaal redelijk zou zijn. De woning van drie of meer woningdelers zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding beoordeeld aan de hand van het WWS voor onzelfstandige woningen (WWSO). Verandering van het WWS en het WWSO: andere waardering, toevoeging en schrapping van meerdere rubrieken. 3 nieuwe wijzigingen voor de Wbh en het Bhw De Tweede Kamer heeft een aantal wijzigingen aangebracht in de Wbh en het Bhw. De hoogtepunten daarvan zijn: Woningen met energielabels E, F en G krijgen zwaardere strafpunten (resp. -4, -9 en -15) in het WWS Ook huurders in het vrije segment kunnen, net als huurders in het sociale of middensegment, naar de Huurcommissie om hun servicekostenafrekening te laten beoordelen. De leges voor het verliezen van procedures bij de huurcommissie worden verhoogd als de verhuurder in een periode van vier jaar tijd al eerder een procedure bij de Huurcommissie heeft verloren, tot maximaal de kosten van de behandeling van het geschil (geschat op € 1.850). Bijblijven op het gebied van huurecht? Heeft u vragen over deze wijzigingen? Tijdens de training Woningwaardering passeren alle actualiteiten de revue. Huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van kennis is onverminderd belangrijk. Naast een goede basiscursus Huurrecht, is er ook een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht. Heeft u de voorkeur voor een specifiek rechtsgebied zoals regelgeving rondom ZAV’s, renovaties, bedrijfsruimte en schuldsanering? Bekijk het totaal aan opleidingen rondom het huurrecht.
Lees meer30 mei 2024 -
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
De opzichter: waakhond bij onderhoud
Alhoewel in de kern alle corporaties misschien hetzelfde lijken te doen, veroorzaakt de samenstelling van het bezit, de omvang van de corporatie, de cultuur van de omgeving en de staat van onderhoud van het bezit dat de functie “opzichter dagelijks onderhoud” ook bij iedere corporatie toch vaak weer net iets anders is ingericht. Wat doet de opzichter dagelijks onderhoud nu eigenlijk? Soms houdt de opzichter zich echt puur bezig met de “ingewikkelde” reparatieverzoeken, vaak heeft de opzichter echter ook de rol van mutatieopzichter erbij en soms komt hier ook de toezichtrol bij grotere mutatieprojecten bij. Dé opzichter bestaat dan ook niet. Iedere corporatie heeft in de functies andere nuances en klemtonen liggen. Maar ondanks de grote verschillen hebben deze opzichters in de kern dezelfde kennis nodig rondom huurrecht, beoordelen van zelf aangebrachte voorzieningen, onderhoudsprocessen, bouwmethodes en de aanpak van klachten. Doordat de opzichter in zijn of haar werk vooral in bestaand bezit aan het werk is, is ook asbest vaak een belangrijk kennisonderdeel. Het leukste én tegelijkertijd het meest lastige aspect! Tijdens de opleiding Opzichter Dagelijks Onderhoud vertellen de deelnemende opzichters mij keer op keer dat ze het contact met bewoners een van de allerleukste aspecten aan hun vak vinden. Maar tegelijk ervaren ze ook als het meest lastige aspect. Want hoe vertel je nu een bewoner dat zijn kluskwaliteiten niet helemaal op het gewenste niveau zijn en dat hij zijn wekenlange verbouwing moet afbreken? En hoe ga je met de bewoners om wanneer er asbest in een woning aangetroffen wordt? En ook belangrijk; hoe ga je zelf dan met asbest om? Want dat heeft grote risico’s en de corporatie is immers een “deskundig” opdrachtgever en kan de verantwoording niet zo maar afschuiven naar de aannemer… Snel verhuren maar wel zonder klachten graag De druk in de sector heeft ook vaak invloed op de dagelijkse werkzaamheden van de opzichter dagelijks onderhoud. De corporatie wil de woning weer snel in de verhuur nemen en de mutatietijd moet altijd korter. Het aantal klachten na de verhuur moet uiteraard minimaal blijven en de discussie over het wel of niet vervangen van een keukenblok moet gedegen en onderbouwd worden gevoerd. De verhuurbaarheid van de woning mag na de mutatie geen gevaar lopen maar tegelijk moet er ook geen onnodige kapitaalsvernietiging plaatsvinden… De opzichter is hier de waakhond op gebied van veiligheid maar moet hierbij ook vanuit het financieel kader waakzaam zijn. Onderhoudsmutaties: Need to? Of nice to? Door de onderhoudsmutaties te scheiden in “need to”, de zaken die vervangen moeten worden vanwege technische risico’s of te gedateerde elementen, en “nice to”, de aanpassingen die in overleg met een volgende huurder worden aangepakt mits dat noodzakelijk is voor de nieuwe huurder om de woning te accepteren, kan een verschil worden gemaakt in mutatieonderhoud. Sommige zaken kunnen zelfs aan de huurder worden toevertrouwd om aan te passen als hij of zij dat wil. En daar mag de opzichter ook zijn (technisch) licht over laten schijnen. Binnen kijken bij andere corporaties De hoeveelheid verschillende oplossingen en benaderingen bij de verschillende corporaties verrast mij ieder keer weer. Dit geldt overigens ook voor de vindingrijkheid van de opzichters want tijdens de theoretische onderdelen komen veel praktische zaken aan de orde. Hoe werkt dat bij jullie? En hoe zit het dan bij mijn project? Het allerleukste moment bij de opleiding is meestal de praktijkdag waarbij in de verschillende mutatiewoningen bij de deelnemers de puzzelstukjes echt in elkaar vallen, en theorie en praktijk echt bij elkaar komen. Meer weten over de opleiding Opzichter Dagelijks Onderhoud? Heb je te maken met het spanningveld tussen tijdige verhuur, klantgericht denken, het financiële belang van de corporatie en technisch verantwoord onderhoud? Deze opleiding met praktijkdag op locatie geeft je inzicht in hoe je dit kunt organiseren. Bekijk het programma en de data van deze opleiding.
Lees meer21 mei 2024 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Omgaan met culturele verschillen wordt steeds belangrijker
Mag je je oude frituurvet in de gootsteen gooien? Hoe vul je een cv-ketel bij? Hoe houd je je tuin een beetje netjes? De meeste Nederlanders weten wel hoe ze met deze vragen moeten omgaan. Bewoners afkomstig uit een andere cultuur moeten er vaak even attent op gemaakt worden, zo zegt sociaal wijkbeheerder Robert Mosterd. De opleiding ‘Omgaan met culturele verschillen’ heeft gezorgd dat hij gesprekken met bewoners soepeler kan laten verlopen Robert Mosterd is sociaal wijkbeheerder bij woningcorporatie Omthuis, maar hij startte ooit als huismeester in combinatie met verschillende onderhoudstaken. “Die taken heb ik in 2020 neergelegd toen ik sociaal wijkbeheerder werd. Als wijkbeheerder moest ik leren delegeren en zo de complexen waar ik verantwoordelijk voor ben schoon en veilig houden. Inmiddels zijn dat er veertig.” Wat doe je dan precies? “Ik doe onderzoek op complexen, controleer op schades en vuil. Als het moet spreek ik er dan mensen op aan. Ook behandel ik klachten uit de wijk zelf, zoals geluids- of vuiloverlast. En ik ga uiteraard na enkele weken langs bij nieuwe mensen om kennis te maken en zo te zien wie er is komen wonen.” Je ontmoet dan mensen vanuit verschillende culturen? “Klopt. Onze bewoners komen vanuit allerlei landen. Ik ken Somaliërs, Soedanezen, maar ook Arabieren uit verschillende landen in het Midden-Oosten zoals Syrië en Afghanistan. En vergeet ook de Oost-Europeanen niet.” Hebben al die groepen een andere benadering nodig? “Het is maatwerk ja. Je moet je wel een beetje verdiept hebben in hun achtergrond en goede gesprekken met ze hebben gevoerd. Dat gaat vaak in het Engels of met foto’s, maar uiteindelijk kan ik ze prima duidelijk maken wat wij van ze verwachten en wat hun omgeving van hen verwacht. Dat gaat vaak niet in één keer, maar je moet het met geduld aanpakken. Soms schakelen we ook Vluchtelingenwerk Nederland in.” Wat verwacht de omgeving dan zoal? “Nou, veel van deze gezinnen plaatsen hun familie en religie bovenaan in hun bestaan. Dat begrijp ik. Het huiselijke en gevoelsleven staat dan wat hoger op de agenda dan bijvoorbeeld je tuintje netjes opgeruimd houden. Of ze vinden een wat rommelige tuin misschien gewoon mooier. Dat soort zaken kan wel eens gefronste wenkbrauwen of zelfs ergernis opleveren uit de buurt. Ik probeer dan met ze in contact te komen en het op te lossen. Met respect voor al hun waarden en normen, maar wel met de boodschap dat ze er iets aan moeten doen. Een ander voorbeeld is dat een woning nooit last heeft gehad van schimmel totdat er nieuwe mensen uit een ander land kwamen wonen. In dat land is ventilatie niet zo heel bekend, vandaar dat ik er dan op wijs dat ze dat hier wel moeten doen om schimmelvorming te voorkomen.” Wilde je daarom meer leren over culturele verschillen? “Ja, ik wilde er toch iets dieper induiken nog. Alles wat kan bijdragen om contact met andere culturen soepeler te laten verlopen is welkom. De opleiding Omgaan met culturele verschillen was echt heel leuk en ik heb nog meer begrip gekregen voor de verschillende achtergronden van mensen. En het belang van de cursus wordt steeds groter want het aantal statushouders dat we moeten gaan huisvesten groeit de komende jaren enorm. De cursus kan daar echt bij helpen.” Zelf ook aan de slag met je kennis over cultuurverschillen? Tijdens deze opleiding leer je meer over de achtergrond en gewoonten van verschillende culturen. Je ontvangt handvatten over non verbale communicatie en kunt daardoor gesprekken soepel laten verlopen. Bekijk het programma en de data.
Lees meer21 mei 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Projectbegeleiding: Een combinatie van harde kaders en menselijke inhoud
Juriën Dos Santos is nu nog sociaal wijkbeheerder in Leidschenveen bij WoonInvest. Hij begon in de coronaperiode, wat best lastig was. Maar inmiddels heeft hij het vak aardig onder de knie en maakt hij in maart van 2024 de volgende stap in zijn loopbaan. De leergang Sociale Projectbegeleiding helpt hem daarbij want bij WoonInvest heeft de sociaal projectleider ook taken van een bewonersbegeleider. Wijkbeheerders houden zich in het algemeen alleen bezig met woongebouwen. Bij jou is dat anders toch? “Klopt, ik heb wat bredere taken als wijkbeheerder. Ik kijk ook naar zaken als overlast en andersoortige problemen. Mijn functie is dan ook sociaal wijkbeheerder. Het gaat dus om meer dan alleen het gebouw, ook de bewoners maken deel uit van mijn werk. Het loopt een beetje parallel met enkele grote renovaties die we momenteel uitvoeren en waarbij we de bewoners door het proces heen moeten begeleiden. Daar speel ik ook een rol bij.” En daar komt de leergang Sociale Projectbegeleiding om de hoek kijken? “Ik wil graag een volgende stap zetten en inmiddels ben ik aangenomen als junior projectleider. Het belang van sociale projectbegeleiding bij die functie is groot. Veel corporaties besteden dit gedeelte namelijk uit aan aannemers, die vervolgens de communicatie met bewoners overnemen. Bij WoonInvest willen we dit weer wat meer zelf in de hand gaan houden.” Waarom besteden jullie de communicatie met bewoners niet uit? “Je ziet dat veel aannemers andere accenten leggen. Ze zijn wat meer gefocust op tijd en geld. Wij als corporatie proberen juist de mensen op de eerste plek te zetten. Je krijgt dan wat andere communicatie, iets meer inlevend en empathisch. Het wordt meer een project dat maatwerk vraagt, strakker toegesneden op de bewoner. Dat is fijn, want sommige processen zijn heel ingrijpend.” Kwam dat verschil in aanpak ook naar voren tijdens de leergang? “Tijdens de leergang lag het accent meer op het sociaal plan en hoe je dat vorm geeft. Hoe informeer je bewoners? Welke reacties kun je verwachten en hoe ga je daarmee om? Hoe ga je om met kwetsbare bewoners zoals ouderen of mensen die de Nederlandse taal niet machtig zijn? Al die facetten moeten meegenomen worden in het sociaal plan, want die kunnen het maken of breken.” Wat heb je dan vooral geleerd? “Ik vond het leuk dat er veel deelnemers uit allerlei delen van het land kwamen en ervaringen deelden. Daar heb ik veel van geleerd en er ook leuke contacten opgedaan. Maar het belangrijkste is dat ik nu weet hoe een sociaal plan van A tot Z wordt opgesteld. Je moet bepaalde processen doorlopen. Als je dat niet doet, kun je juridisch in de problemen komen. Dus vooral alle stappen op tijd zetten zodat je bewoners de gelegenheid geeft om te wennen aan een bepaalde planning of ze in bezwaar te laten gaan. Of de tijd nemen voor vergunningaanvragen. Dat moet allemaal goed geborgd zijn in het plan. Daarvoor hebben we een procesbeschrijving gekregen bij de leergang, wat ik heel prettig vind. Die kan ik voortaan als kapstok gebruiken dus daar heb ik de rest van mijn loopbaan nog profijt van. In het plan komen dus zowel de ‘hardere’ zaken zoals planning terug, maar het bevat ook de ‘warmere’ menselijke aspecten. Die combi vind ik leuk en nuttig.” Meer weten over deze leergang? Tijdens de leergang Sociale Projectbegeleiding frist u uw kennis van het huurrecht rondom renovatie- en herstructureringsprojecten op en wordt u meegenomen in de meest gangbare en actuele werkvormen in projectbegeleiding. De leergang biedt een verdieping op de eendaagse training Sociale Projectbegeleiding.
Lees meer18 mei 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
“Studentenkamers vergen andere aanpak dan eengezinswoning”
Het ene huurrecht is het andere niet. Daar weet Nick Abrahams van Servatius Wonen & Vastgoed uit Maastricht alles van. Zijn werkgever beheert onder andere eengezinswoningen, Nick zelf is verantwoordelijk voor andersoortige woonruimte, studenteneenheden. Ook parkeerplaatsen vallen onder zijn hoede. En toch volgde hij onlangs een cursus. Huurrecht voor bedrijfsruimtes. “Ik help mijn collega’s de puntjes op de ‘i’ te zetten.”
Lees meer16 mei 2024 -
Management
“Het MD-traject schreef zich gaandeweg zelf”
De Katwijkse woningcorporatie Dunavie wilde een volgende stap zetten in management development. Dat was zo ongeveer de basis waarmee Kjenning samen met Dunavie is gaan werken en waar een mooi en perfect op maat gemaakt MD-traject is uitgerold, zo zeggen Marianne Feenstra van Kjenning en Dirk van Puffelen (manager Wonen) van Dunavie. MD-Traject: afgestemd op managers en cultuur Dunavie Samen met HR-adviseur Sylvia Timmermans en Dirk van Puffelen van Dunavie begon Marianne Feenstra te brainstormen over hoe dat MD-traject er dan uit moest zien. Al gauw zetten ze samen een traject op om de nieuwe belevingswaarden van Dunavie handen en voeten te geven richting werknemers en ook als managers onderling op een goede manier samen te werken. “De vraag daar was dus welke stijl van leiding geven het beste past bij Dunavie”, aldus Marianne. Hoe zijn jullie dit traject in gestapt? Dirk: “We hebben gezamenlijk een eerste sessie gehouden als fundament. Op basis daarvan wilden we kijken welke richting de uitkomsten ons zouden wijzen. Kjenning had in het voorstel een aantal suggesties gedaan voor vervolgstappen na de eerste bijeenkomst.” Hoe heb je het traject verder ervaren? Dirk: “De trainster pakte het heel intuïtief aan. Van tevoren zijn gesprekken gevoerd over de cultuur binnen Dunavie en zij paste zich daar heel goed bij aan. Ze had een goed idee waar het heen moest. Er was weliswaar een vooraf bepaald programma, maar er was genoeg ruimte om dat flexibel in te vullen. Het programma schreef zichzelf zelf gaandeweg terwijl we bezig waren. Werkte iets niet, dan gingen we iets anders doen en dat voelde heel nuttig en prettig. Zo hebben we de eerste sessie grotendeels besteed aan het simpelweg kennis maken met elkaar. Daar lag de behoefte, zo bleek. We zijn een vrij nieuwe club mensen als MT, dus dit was wel nodig. En het heeft zijn vruchten afgeworpen, want we stappen nu al gemakkelijker bij elkaar binnen omdat je elkaar beter kent en meer begrip hebt voor waar je als mens maar ook als manager vandaan komt, wat je stijl van leiding geven is. Zo laten we elkaar beter in onze waarde.” Dus het voorbereiden en leren kennen van Dunavie was belangrijk? “Jazeker”, zegt Dirk. “Een kleine corporatie in Katwijk aan Zee is iets anders dan een grote in een stad als Den Haag. De cultuur is heel anders, als trainer moet je je dus aanpassen aan de cultuur van het bedrijf waar je training aan gaat geven. Dat is goed gelukt.” Want jullie zijn nog niet klaar? “Nee zeker niet. Er is een goede start gemaakt, maar we zijn er nog niet. We zullen het grotendeels zelf verder gaan invullen. Dat doen we bijvoorbeeld door periodiek intervisies te houden met het MT en de gebiedsteamleiders en te kijken waar iedereen met zijn mensen staat. Zo houden we de inzichten uit het MD-traject levend.” Maar mocht het nodig zijn, dan staat Kjenning klaar om bij te springen, aldus Marianne. Meer weten over maatwerk trainingen voor uw corporatie? Bent u benieuwd naar de mogelijkheden voor uw corporatie? Onze opleidingadviseurs denken graag met u mee. Daarbij staat uw eigen dagelijkse praktijk, werkwijze, situatie en beleid centraal. Neem vrijblijvend contact op voor de mogelijkheden.
Lees meer16 mei 2024 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Bewoners Motiveren… Kan dat dan?
“Ik begon het gesprek altijd met mijn uitleg over wat wij verwachten van de huurder. Maar dat doe ik nu anders na het volgen van de opleiding Motiverende Gespreksvoering. En dat werkt! Het is zo motiverend om die resultaten te zien. Ik werk echt met meer plezier aan oplossingen met mijn bewoners. En het lukt me zelfs dat bewoners ander woongedrag vertonen. Wauw!” Oplossen van woonproblemen is een zware verantwoordelijkheid. Arnold is enthousiast tijdens ons telefoongesprek. Samen kijken we terug op de afgelopen periode en het coachingstraject. Hij is al 15 jaar Sociaal Beheerder bij een woningcorporatie. Een afwisselende functie waarbij het beïnvloeden van het woongedrag van bewoners centraal staat. Of het nu gaat om woonoverlast, schulden of problemen op het gebied van de schoonmaak. Arnold is aanspreekpunt. Een hectische baan die Arnold begin vorig jaar had opgebrand. Het leek alsof hij geen invloed had in het veranderen van het woongedrag van zijn bewoners. “Ik bereikte niet de resultaten die ik wilde en het werkplezier werd ook minder. Bewoners luisterden gewoon niet meer naar mijn verhaal. Alsof ik mijn magische kracht was verloren in de tijd.” Bewoners motiveren. Kan dat dan? Met Arnold keken we naar zijn werkzaamheden en soorten klanttypes. Zo kwam Arnold tot de conclusie dat een groot deel van zijn werk ging over het beïnvloeden van bewonersgedrag. Wat opviel in Arnold zijn gesprekken met bewoners is dat hij veel aan het woord was. Hij vertelde de regels, de verwachtingen en was duidelijk. En daar was geen speld tussen te krijgen. “Je moet je huur nu eenmaal op de eerste van de maand betalen. En nee, je mag je 5 honden niet in de gemeenschappelijke tuin uitlaten.” Ondanks zijn duidelijkheid gebeurde er weinig. Pas na een dreiging van een procedure, stapels dossiers en veel extra werk met frustratie door Arnold kwam er beweging. Dat moest anders! Handhaven of Motiveren? Bij sommige problemen moet je simpelweg handhaven en corrigerend optreden. Maar bij echt veruit de meeste problemen is het effectiever om bewoners zelf verantwoordelijk te maken voor de oplossing. Maar dan moet je mensen wel motiveren en aanmoedigen die verantwoordelijkheid te nemen. Het is Arnold goed gelukt om bewoners te motiveren om hun gedrag blijvend te veranderen. “Ik was eerst sceptisch. Doorvragen in plaats van regels stellen. En de huurder vragen wat hij denkt dat een slimme oplossing is. Eerlijk is eerlijk. Het klonk me echt als een “geitenwollensokken” aanpak. Maar inmiddels weet ik dat het in veel gevallen gewoon kan en ook veel effectiever is om bewoners te motiveren in plaats van regels te herhalen en eindeloos te handhaven. Mijn dossiers hebben een kortere doorlooptijd en ik bereik sneller en meer resultaat. Mijn eigen motivatie is ook weer terug!” De kunst van Motiverende Gespreksvoering ontdekken? Motiverende Gespreksvoering is een gespreksmethodiek die wereldwijd wordt ingezet in coaching, leidinggeven en waarmee zorgverleners in gesprek gaan met cliënt of patiënt. Tijdens de eendaagse training Motiverende Gespreksvoering doorloopt u de methodiek waarmee ook u bewoners kunt motiveren hun woongedrag aan te passen. Werkt dat? Jazeker! En nee, het werkt uiteraard niet voor iedere bewoner met élk probleem. Bent u benieuwd in welke gevallen u bewoners kunt motiveren blijvend hun woongedrag aan te passen? Zoekt u een vernieuwende manier van communiceren die wél effect heeft én die ervoor zorgt dat u samen met bewoners zoekt naar oplossingen in plaats van dat u telkens regels moet opleggen? Doe dan mee met de training Motiverende Gespreksvoering. Johan GerretsTrainer & Coach Kjenning
Lees meer16 mei 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Renovatie? Dit zijn uw sociale kansen!
“De woning stond zo vol met spullen dat de vaklui niet normaal konden werken. Gelukkig mochten we de spullen tijdelijk verwijderen van de huurder. Een ingehuurd schoonmaakbedrijf creëerde werkruimte voor de vakmannen, sloegen de spulletjes een paar dagen op en plaatsten daarna alles weer terug op de plek.“ Investeren in woningverbetering Corporaties investeren veel in woningverbetering. Een goede zaak, want veel corporatiewoningen zijn al wat ouder en op gebied van energieverbruik en wooncomfort is nog veel te verbeteren. Ook de overheid ziet graag dat corporaties investeren. Mede hierdoor kunnen de klimaatafspraken, die Nederland heeft gemaakt, worden gehaald. Het uitvoeren van renovatieprojecten kost behalve geld ook tijd. Vooral in de communicatie en begeleiding van huurders gaat veel tijd zitten. Die tijd is nodig om te zorgen voor draagvlak, het krijgen van de noodzakelijke instemming (70%) en het oplossen van allerlei praktische problemen van huurders. Dit kost erg veel tijd en dat doe je er als corporatiemedewerker, naast je normale werkzaamheden, niet zomaar even bij. Er zijn steeds meer bouwbedrijven die aanbieden dit voor corporaties te verzorgen. Behalve dat zij de technische werkzaamheden uitvoeren, nemen zij ook de communicatie met bewoners voor hun rekening. Zij hebben hier “sociale mensen” voor in dienst. Een prima oplossing, toch? Nou nee… Wat was de bedoeling? Laten we eerst terug gaan naar de bedoeling van corporaties. Die is niet om vastgoed te exploiteren, maar om mensen uit bepaalde doelgroepen passend te huisvesten. Het gaat dus om de mensen en de stenen zijn slechts het middel. Een ingrijpend project waarbij je met alle huurders van een complex intensief contact hebt en zelfs alle woningen van binnen bezoekt, biedt een aantal unieke kansen. Kansen die een rechtgeaarde volkshuisvester niet wil laten lopen. 1) De kans om huurders mee te laten denken over het project. Samen met bewoners het plan maken en uitwerken, wordt ook wel co-creatie of open planproces genoemd. Ruim voordat de werkzaamheden beginnen worden huurders uitgenodigd om mee te denken over het plan, zowel over de inhoud (wat gaat er precies gebeuren?) als over het proces. (hoe lang duren de werkzaamheden, in hoeverre kan overlast worden beperkt). Dit levert vaak een goed plan op met veel draagvlak bij de betrokken huurders. En het geeft een sterke impuls aan de binding van huurders bij elkaar, het complex en de buurt. 2) De kans om een nieuwe start te maken. Prettig wonen is meer dan leven in een mooi huis. Welke zaken zijn er nu niet in orde? Hoe gaan verhuurder en huurders er samen voor zorgen dat niet alleen de woning opknapt, maar dat het ook prettig wonen is? Een renovatie biedt een kans om met huurders leefregels af te spreken, beheerafspraken te maken met een rol voor bewoners, de gezamenlijke ruimten en het groen om het complex anders in te richten en er samen voor te zorgen dat tuinen en balkons er weer goed uit zien. 3) De kans om huurders met achter de voordeur problemen op weg helpen. Corporaties huisvesten ook veel kwetsbare mensen. In elk project kom je onverwachts achter de voordeur problemen tegen. Soms biedt dit ook een kans om mensen in contact te brengen met de juiste hulpverlening, waardoor mensen prettig en veilig kunnen blijven wonen. Een corporatie die deze kansen wil benutten, kan daarbij echt wel gebruik maken van de projectbegeleiders van het bouwbedrijf. Maar de aannemer kan dat nooit alleen! Als een huurder echt niet mee werkt, dan heeft een aannemer geen middelen om dit af te dwingen. Als een woning vol staat met spullen, dan heeft de aannemer niet het sociale netwerk om de huurder naar de juiste hulpinstanties te begeleiden. En als er een plan is gemaakt om ook na het project prettig te wonen, dan is het aan de corporatie om dit op te volgen als de aannemer is vertrokken. De echte projectleiding kun je niet uitbesteden als je als corporatie het verschil wilt blijven maken voor uw doelgroep. Sociale Projectbegeleiding is een vak apart! In onze leergang Sociale Projectbegeleiding gaan we uitgebreid in op alle aspecten van dit vak. U leert hoe u door een goede voorbereiding en een plan van aanpak dat past bij de situatie de bovenstaande kansen echt kunt benutten. En hoe u met weerstand om kunt gaan. Philippa WadsworthTrainer Kjenning
Lees meer25 april 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Een oplossing verpakt in Lego
Een afbeelding zegt soms meer dan duizend woorden. En een filmpje ook, zo dacht wijkbeheerder Bart de Schepper. Bij de afronding schotelde hij zijn mede-studenten en docenten een visueel kunststukje voor over zijn belangrijkste lessen uit de cursus “Sociaal wijkbeheer“. Gemaakt met Lego. Hoewel hij aan de telefoon gemakkelijk praat, vindt Bart zichzelf geen publieke spreker. “Ik doe het liever anders dan voor een grote groep iets te presenteren”, zegt hij. “Zo ben ik op het idee gekomen om een filmpje te maken om de cursus af te ronden. Met mijn zoon, die van Lego houdt, heb ik een stop motionfimpje gemaakt. Het kostte drie weekenden en het aan elkaar plakken van meer dan 2.000 foto’s, maar dan heb je ook wat”, lacht de nieuwe wijkbeheerder van woningcorporatie Casade. Wat doe je precies als wijkbeheerder? “Ik vind het erg fijn om met mensen vóór mensen te werken. Ik wil achter het logo van de corporatie een vertrouwd gezicht zijn voor bewoners. Iemand waarbij ze hun verhaal kwijt kunnen, en iemand die meedenkt om het woongenot te vergroten. Dat kan van alles zijn. Het bemiddelen bij burenruzies, de wijk veilig en schoon houden en meedenken met bewonersactiviteiten. Dat geldt dus ook voor een wat minder prominente taak, het schoon houden van brandgangen, wat in het filmpje centraal staat.” Benieuwd welke oplossing Bart kiest voor het schoonhouden van brandgangen? Bekijk dan zijn video! Wat heb je meegenomen uit de training? “Dat het laten meewerken van bewoners cruciaal is. Zodra je ergens een oplossing voor bedenkt waarbij je mensen meeneemt en motiveert, heeft die grotere kans van slagen dan top down iets opleggen of uit laten voeren. Draagvlak creëren is essentieel. Waar ik verder veel van heb geleerd is het gedeelte over huurrecht. Daar keek ik aanvankelijk best tegen op, maar het werd door de docent zo praktisch en leuk gebracht dat de dag echt voorbij vloog.” De Praktijkopleiding helpt je ver(der) In deze Praktijkopleiding Sociaal Wijkbeheerder & Huismeester wordt juist de focus gelegd op de veelzijdigheid in je werk. Kennen, kunnen, willen en mogen staan tijdens de opleiding centraal. De wet kennen, met je klant en collega’s kunnen omgaan, tijd willen besteden aan nieuwe dingen en beslissingen mogen nemen. Er is een focus op kennis en het aanleren van nieuwe vaardigheden. Ook deelnemen? Bekijk het programma en de data.
Lees meer18 april 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
ZAV: vooraf alles vastleggen voorkomt veel discussie
Als een nieuwe huurder een woning betrekt, is soms niet alles volgens zijn of haar wens. De huurder kan dan een zogenaamde Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAV) aanbrengen, zoals een carport, een vloer of een schutting. Maar wat veel huurders en soms zelfs corporaties vergeten, is dat die bij overdracht naar een nieuwe bewoner vaak weer weg moet. Tom de Ruijter is opzichter NPO (niet planmatig onderhoud) centrum bij woningcorporatie De Woonplaats uit Enschede. “Ik ben begonnen als beheerder, meer de sociale kant dus, maar mijn technische inslag zorgde voor een overstap naar de onderhoudskant. Zo ben ik opzichter geworden. Ik handel vooral de dagelijkse klachten af, zoals vocht- en schimmelproblematiek, schade, et cetera. Ik ben veel met mensen bezig en de dagen zijn altijd onvoorspelbaar. In de winter zijn het vaak vocht en schimmel die opspelen, omdat mensen vanwege de hoge energierekening niet of nauwelijks stoken en de ventilatieroosters dicht houden.” Je krijgt waarschijnlijk ook veel te maken met ZAV-aanvragen? “Zeker, het varieert van uit- en aanbouwen tot overkappingen, schuttingen, vloeren, tot complete kamer-, keuken- en toiletrenovaties, wanden verplaatsen of slopen. Ik kom van alles tegen.” Hoe ga je daarmee om gezien de vrijwel afwezige wetgeving rondom ZAV? “Bij de corporatie hebben we zelf richtlijnen. Die houd ik dus aan. Ik ga dan ter plekke kijken en beoordelen of een ZAV-aanvraag gehonoreerd wordt of in het geval dat de voorziening al is gebouwd, deze mag blijven staan. Ik probeer het altijd zo goed mogelijk vast te leggen, zowel voor ons als corporatie als voor de bewoner. Het moet goed duidelijk zijn dat een bepaalde voorziening ook weer moet verdwijnen zodra iemand gaat verhuizen en dat de kosten in principe voor de vertrekkende huurder zijn. Je wilt als huurder bijvoorbeeld niet dat je eerst een dakkapel laat zetten en die vervolgens op eigen kosten weer moet verwijderen.” Weten de meeste huurders dat? “Iedereen weet alles, totdat zich een keer zo’n situatie voordoet. Dan zijn ze het vaak weer ‘vergeten’ en begint de discussie. Dat wil ik voor zijn en dat heb ik in de cursus ZAV geleerd. Het is het zo belangrijk om rond dit onderwerp de communicatie goed op orde te hebben. Zorg van tevoren dat mensen iets aanvragen en leg ze uit waar ze mee te maken krijgen als ze gaan verhuizen. Vaak ziet men er dan alsnog van af omdat het teveel kost om de situatie weer te herstellen voor een mutatie. Het feit dat je vooraf nu een gesprek hebt over wat wel en niet mag en onder welke voorwaarden, werkt goed. Het schept een rustigere situatie die niet zo snel uit de hand kan lopen omdat alles van tevoren duidelijk is.” Dus het mutatiemoment was belangrijk in de cursus? “Ja, dat is eigenlijk het belangrijkste dat ik heb geleerd. De bewustwording kweken neemt veel discussie weg. Dat deden we eerst onvoldoende. Ik denk dat dat voor veel corporaties geldt. Gezien de verandering in 2009 in de wet, waarbij geldt dat de bewijslast bij de corporaties ligt, is dat extra belangrijk. We gaan dan ook met verhuurmakelaars en opzichters dezelfde training organiseren om dit punt nog eens extra aandacht te geven.” Meer weten over de wettelijke mogelijkheden rondom zav’s? Tijdens de training Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) leert u meer over de wettelijke mogelijkheden en onmogelijkheden rondom zav.
Lees meer18 april 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Besluit doelgroepen tijdelijke verhuur
Per 1 juli 2024 treedt de Wet Vaste Huurcontracten in werking. Kort gezegd houdt de wet in dat vanaf 1 juli 2024 de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de norm wordt. Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten[1] is slechts in enkele gevallen nog mogelijk en uitsluitend voor een periode van maximaal twee jaar. Dit geldt zowel voor zelfstandige als voor onzelfstandige woningen. Ook geldt dit zowel voor woningcorporaties als voor alle andere verhuurders. Waar het nu nog mogelijk is om een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woonruimte te sluiten, kan dit vanaf 1 juli 2024 niet meer. Tip: blijft op de hoogte van de laatste wijzigingen in wet en regelgeving met de snelle opfriscursus Huurrecht. Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst Het blijft mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar te sluiten met specifieke doelgroepen. Welke doelgroepen dat zijn, staat in een Algemene Maatregel van Bestuur die demissionair minister De Jonge op 2 februari 2024 naar de Eerste en Tweede Kamer gestuurd: het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Dit Besluit is tot stand gekomen na een consultatieronde via internet waaraan verschillende organisaties en groeperingen hebben deelgenomen. Het Besluit heeft zijn oorsprong in de lijst van groepen die op dit moment nog voor woningcorporaties gelden (artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, RTIV). Deze lijst komt met inwerkingtreding van dit Besluit te vervallen. Met wie mag straks nog een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten? Ik licht de groepen hieronder kort toe[2]. A: Tijdelijk in een andere gemeente door studie Personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren. Vanwege het streven naar gelijke behandeling is geen onderscheid gemaakt tussen Nederlandse- en internationale studenten. De arbeidsmigrant die nu nog in art. 22a RTIV staat, is uit de lijst komen te vervallen. De minister heeft plannen om deze doelgroep apart in de wet te regelen. B: Woonruimte verlaten door renovatie Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken. Het gaat hier om personen die in het geval van dringende werkzaamheden of renovatie tijdelijk in een andere (wissel)woning worden gehuisvest. C: Urgentiecategorie Personen die direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 waren. Hierbij gaat het om urgentiecategorieën die opgenomen zijn in artikel 12, derde lid van de Huisvestingswet 2014 (Hvw 2014). Het betreft woningzoekenden die 1) verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en 2) woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, van de Wet maatschappelijke ondersteuning verlenen of ontvangen. Hieronder vallen ook personen die begeleiding krijgen of in beschermd wonen projecten wonen. Van belang bij deze categorie is wel dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten aan deze personen aan te bieden een limitatief karakter heeft. Of, anders gezegd: er mogen alleen tijdelijke huurcontracten worden aangeboden aan de woningzoekenden die opgenomen zijn in artikel 12 lid 3 van de Hvw 2014. Andere categorieën die door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening worden opgenomen, vallen hier niet onder. D: Tweede-kans-huurovereenkomst Huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat. Het gaat hier om huurders waarvan met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat sprake was van ernstige overlast. Van belang hierbij is dat niet ‘zomaar’ een tweede kans overeenkomst als tijdelijke huurovereenkomst kan worden aangeboden. Dit kan pas als de rechter de huurovereenkomst heeft beëindigd, zo staat in de toelichting. Daarmee lijken in het kader van een tweede kans geen tijdelijke huurovereenkomsten meer te kunnen worden aangeboden ter voorkoming van of lopende een juridische procedure. In de praktijk gebeurde dat door woningcorporaties regelmatig. De negatieve consequentie hiervan kan zijn dat verhuurders gedwongen zijn een volledige juridische procedure te doorlopen, omdat zij geen tweede kans met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd willen geven; met belasting van de rechtspraak tot gevolg. E: Nabestaande van een overleden huurder Personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit onderdeel is een uitwerking van de Wet bescherming weeskinderen die per 1 januari 2024 in werking is getreden. Het gaat om personen die als nabestaande in de woning achter blijven en de huurovereenkomst niet kunnen voortzetten. Er is gekozen voor het woord ‘nabestaande’ omdat dit ruimer is dan alleen de personen die een eerstegraads bloedverwantschap hebben met de overleden huurder. Zie over de Wet bescherming weeskinderen het artikel van mijn collega Sander van Heertum. F: Minderjarige kinderen Personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen. Deze uitzondering ziet op ouders met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder en die in de nabijheid van het kind willen blijven wonen. G: Tijdelijke eilandsituatie Personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven. Het gaat hier om werknemers die vanwege de eilandsituatie veelal tijdelijk op het eiland moeten wonen om hun werk te kunnen doen. H: Asielzoekers Vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente. Deze uitzondering is volgens de toelichting nodig om de druk op de asielopvang te kunnen verlichten en er aan bij te dragen dat de vergunninghouder snel na het ontvangen van de verblijfsstatus kan starten met integreren in (de nabijheid van) de gemeente waar de vergunninghouder uiteindelijk gaat wonen. Conclusie: Huurovereenkomst van maximaal twee jaar voor deze categorieën Bij aanvaarding van dit ontwerpbesluit kan een verhuurder vanaf 1 juli 2024 derhalve alleen nog tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar sluiten als het gaat om personen die vallen onder de categorieën a tot en met h, zoals hiervoor genoemd. Wordt een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met een persoon die niet onder de lijst valt, dan is alsnog sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De Tweede Kamer heeft het ontwerpbesluit ter kennisgeving aangenomen. Het besluit ligt op dit moment bij de Eerste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken. Wij houden u op de hoogte. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tanja de Groot. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere rondom het huurrecht. Geschreven door: Tanja de Groot [1] Ik heb het hier niet over tijdelijke contracten zoals bijvoorbeeld de Leegstandwet, de aard van korte duur huurovereenkomsten en andere wettelijk toegestane kortlopende huurovereenkomsten. [2] Zie nota van toelichting bij het besluit.
Lees meer8 april 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Bewonersparticipatie: houd het dichtbij en kleinschalig
Het is steeds moeilijker om huurders te bereiken om te overleggen over ideeën en plannen in de wijk. “Bewoners lijken minder betrokken en actief te zijn in hun wijk”, aldus Gabriëlle, senior regisseur wijkontwikkeling en leefbaarheid bij Eigen Haard. Hoe zorg je ervoor dat huurders aanhaken en participeren? Overleggen met bewoners over beleid en plannen “Dat is onderdeel van mijn werk als senior regisseur wijkontwikkeling en leefbaarheid. Mijn taak is om te kijken wat een wijk nodig heeft zodat huurders daar fijn kunnen wonen. Dan heb ik het over leefbaarheid (schoonen veilig) en sociale cohesie. Denk aan groen in een wijk, voldoende stallingsmogelijkheden, geen afval op plekken waar het niet hoort. Maar daar horen dingen bij zoals: schone complexen, kunst in een wijk en samen dingen doen als bewoners. Ik bedenk, organiseer, en onderhoud daarvoor contact met de gemeente, wijkpartners, collega-afdelingen binnen mijn eigen organisatie én met bewoners. Ik heb een superleuke baan, elke dag is anders, met altijd weer uitdagingen.” Is een van die uitdagingen bewoners bereiken en betrekken? “Ja, dat is zeker een uitdaging. Huurders vinden en willen dingen, zij willen uiteraard in een fijne wijk wonen. Soms voelen ze zich niet gehoord of achtergesteld, maar vinden ze het lastig om aan te haken voor overleg over wat anders, beter kan. Toen ik bij Eigen Haard kwam werken in november 2021, wilde ik meteen samen met bewoners optrekken om zaken aan te pakken. Dat lukte niet goed, mede daarom heb ik deze training over bewonersparticipatie ook gevolgd.” Niet zo gek, dat het niet meteen van een leien dakje gaat? “Nee hoor, maar als je ergens nieuw bent wil je dat alles slaagt. Ik wilde snel stappen maken om resultaten te bereiken. De trainer zei: ‘Haal dat snelle er maar af. Het is een proces, een investering in vertrouwen en binding.’ Dat was voor mij een opluchting. Het geeft mij meer rust en ruimte om dingen te bedenken en bewoners te betrekken. Het zorgt voor een andere mindset hierin.” Maar ja, dan blijft: hoe zorg je dan voor vertrouwen en binding? “Door het kleinschalig te houden en dichtbij te brengen weet ik nu. We organiseren natuurlijk al bijeenkomsten en gaan van deur tot deur. Dat blijven we ook doen. Maar tijdens de training kwam bijvoorbeeld ook het houden van etage/portiekgesprekken aan bod.” Wat bedoel je met etagegesprekken? “Ja, dan ga je op een etage van een complex staan met bijvoorbeeld een informatie- of ijskraampje om bewoners te enthousiasmeren met je in gesprek te gaan. Door die kleinschaligheid is de kans op goede gesprekken veel groter. Je komt letterlijk naar de bewoner toe. Maar ook het oprichten van een online platform waar bewoners kunnen stemmen op plannen, was voor mij een eyeopener. Daar wil ik zeker meer over weten.” En nu? “Nu heb ik een gereedschapskistje met achtergrondinformatie, waar ik zaken over het ondersteunen en coachen van actieve huurders en groepen, de rechten en de plichten van bewonerscommissies, maar zeker ook over hoe je goed kunt samenwerken met bewoners, uit kan halen.” Zelf ook meer leren over bewonersparticipatie? Tijdens de operationele training: bewonersparticipatie – modern, effectief en divers leert u meer over wat u kunt doen om meer huurders te bereiken om overleg te voeren over beleid. Wat kunt u als corporatie doen om de kwaliteit van overleg en samenwerking met bestaande bewonersgroepen te versterken en te verbeteren? Lees hier meer over deze opleiding. Bent u werkzaam op strategisch / tactisch niveau dan adviseren we u aan om de training Brede invloed en participatie organiseren te volgen.
Lees meer8 april 2024
