Vastgoed, Onderhoud & Beheer artikelen

Schade en vergoedingen bij renovatie: Huurder handelt niet volgens protocollen

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Hoe ga je om met schade’s die voorkomen hadden kunnen worden als de huurder naar onze protocollen en verzoeken had gehandeld? Ga er maar vanuit dat die protocollen en verzoeken de kracht van vrijwaring tegen zo’n schadeclaim hebben. Kantonrechters hebben echter wel eens de neiging om huurders enigszins te helpen. Verricht tevoren een opname, maak foto’s, documenteer alles goed. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

19 juni 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Wie is verantwoordelijk bij schade?

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Bewoners laten spullen in de tuin staan, deze raken beschadigd/kwijt. Wie is verantwoordelijk en/of aansprakelijk voor deze schade/vermissing? In het algemeen zal de huurder dit soort schade zelf moeten dragen. Zo iemand kan je de tip geven dat hij of zij aangifte kan doen bij de politie en eventueel bij zijn of haar verzekering. Maar ook hier zijn wel uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld wanneer de aannemer onzorgvuldig heeft gehandeld. Dat geldt ook bij schade die een medewerker van een aannemer per ongeluk heeft toegebracht, bijvoorbeeld een vaas omstoten met allerlei gevolg, of een tang uit je handelen laten vallen waardoor krassen op het parket van de huurder ontstaan. De huurder zal overigens vaak een bewijsprobleem hebben: hij moet stellen en bewijzen. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

5 juni 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Andere vergoedingen

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Andere vergoedingen: schade en afkoop persoonlijke eigendommen van huurders? Vaak wordt bij groot onderhoud en/of renovatie, om latere strijd en stagnatie te voorkomen, vooraf een soort algemene afkoopsom aangeboden, doorgaans een bedrag tussen € 500 en € 1.000 per huurder. Dat kan een goede oplossing zijn. Je zou zo’n vergoeding kunnen relateren aan strekkende of vierkante meters, bijvoorbeeld als het gaat over vloer-, wand- of raambekleding. Dit kan een boel discussie voorkomen over – bijvoorbeeld – raambekleding die duizenden euro’s zou hebben gekost. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

22 mei 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Bewoners hebben zelf elektra aangelegd

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Bewoners hebben zelf elektra aangelegd welke niet voldoet aan de eisen. Deze wordt in samenspraak met opdrachtgever verwijderd. Bij de oplevering gaan mensen uit hun bol, zij eisen dat de elektra teruggebracht wordt! Wat nu? Vlot gezegd: niet doen. De basisinstallatie moet zonder gebreken zijn. Het verdere gebruik bij bewoning is des huurders, die daarbij wel voorschriften van de overheid en nutsbedrijven in acht moeten nemen. Deze huurders hebben zich niet als goede huurders gedragen, door een gevaarlijke situatie te creëren. Je zou zelfs schadevergoeding kunnen vorderen. Huurder had immers zelf moeten verwijderen en herstellen. Piet van der Sandentrainer Kjenning

Lees meer

24 april 2023

Aanbrengen rookmelders door de verhuurder: dringende werkzaamheden!

Zoals bekend, moeten sinds 1 juli 2022 alle woningen voorzien zijn van rookmelders (artikel 6.21 Bouwbesluit). Deze hoeven niet op de elektra van de woning te zijn aangesloten. Volstaan kan worden met modellen die op batterijen werken, mits deze voldoen aan de norm EN 14604. Wanneer niet aan deze verplichting wordt voldaan, kan de gemeente bestuursrechtelijk handhaven door bijvoorbeeld een last onder dwangsom of een boete op te leggen Moet de huurder of de verhuurder aan de slag? Woningen die per 1 juli 2022 verhuurd zijn, moeten door de verhuurder van rookmelders voorzien zijn. Voor woningen die vóór 1 juli 2022 verhuurd zijn, ligt dat mogelijk anders. In die gevallen kan het aanbrengen van een rookmelder namelijk gezien worden als een ‘kleine herstelling’ die door de huurder uitgevoerd moet worden, omdat de aanschafkosten relatief laag zijn (€ 15,- tot € 30,-) en er geen technische kennis nodig is om de melders aan te brengen. Het onderhoud (zoals het vervangen van batterijen) moet in beide gevallen sowieso wel door de huurder uitgevoerd worden. Zijn het dringende werkzaamheden of niet? Veel verhuurders hebben ervoor gekozen zelf rookmelders aan te brengen. Toch zijn huurders niet altijd bereid om de verhuurder daar gelegenheid voor te geven. Opmerkelijk, want een rookmelder is natuurlijk vooral bedoeld om de veiligheid van de huurder te vergroten. Wanneer een huurder weigert gelegenheid te geven voor deze werkzaamheden, kan de verhuurder in een gerechtelijke procedure afdwingen dat de rechter de huurder daartoe verplicht. In een recente uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (Rechtbank Zeeland-West-Brabant 28 februari 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:1312) is bepaald dat een huurder verplicht is de verhuurder gelegenheid te geven voor het aanbrengen van rookmelders, omdat dat dringende werkzaamheden zijn. Dringende werkzaamheden zijn de werkzaamheden die niet uitgesteld kunnen worden tot aan het einde van de huurovereenkomst. Op grond van de wet (artikel 7:220 lid 1 BW) is een huurder altijd verplicht daar gelegenheid voor te geven. Kortom, als uw huurder weigert u gelegenheid te geven voor het aanbrengen van rookmelders of andere werkzaamheden, zijn er mogelijkheden om dat af te dwingen. Rick van YperenVBTM Advocaten

Lees meer

27 maart 2023

Rechten, plichten én mogelijkheden bij groot onderhoud, renovatie en sloop

Groot onderhoud, renovatie, herstructurering of zelfs sloop: voor bewoners is dit vaak heftig. Welke wettelijke regels zijn er bijvoorbeeld wat betreft herhuisvesting, verhuiskosten, huurverhogingen? En minstens zo belangrijk, hoe zorg je voor een goede communicatie? Ruben Goethals, sociaal projectleider bij Beveland Wonen, ging op zoek naar de theorie én praktische tips en tools in de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Bij renovatie, herstructurering en sloop denk ik aan emoties bij bewoners “Dat is vaak ook zo. Het heeft veel impact als het huis waar je misschien wel 30 jaar hebt gewoond – of juist een paar jaar, dat kan net zo goed – gesloopt wordt. Je hebt er geld aan uitgegeven om het in te richten, te schilderen, et cetera, om er een thuis van te maken, en dat wordt dan ineens anders. Dat zorgt voor emoties. Mensen schrikken echt: waar moet ik dan heen?” En dan? “En dan is het zaak dat je daar goed over communiceert, duidelijk uitlegt wat er gaat gebeuren, en wat de planning is. En daarna de stap maakt naar de mogelijkheden die het de bewoner biedt, zodat hij/zij vooruit kan gaan kijken. Je moet bewoners snel perspectief bieden. Maar naast goede communicatie heb je als corporatie te maken met wettelijke regels, ook die kant moet je goed in beeld hebben. Daar waren en zijn we op dit moment mee bezig bij Beveland Wonen. Vandaar deze training. Die kwam precies op tijd.” Op tijd? Hoe bedoelt u? “Beveland Wonen is ontstaan uit een fusie van twee corporaties. Dat betekende dat ook de reglementen over huurrecht, groot onderhoud, renovatie en herstructurering aangepast moeten worden. Het schrijven van dit beleidsstuk ligt bij mij, en dat doe je nu eenmaal niet in een achternamiddag. Deze training sluit daarop aan en kon ik precies in de tijd volgen dat ik daar mee bezig was.” Toeval bestaat niet toch? “Dat zou je denken hè. Hoe dan ook heb ik dankbaar gebruikgemaakt van de kennis van de trainer. De rechten en de plichten van de verhuurder en huurder, opzegging, wisselwoningen, gevolgschade, de huurprijzen en servicekosten, vergoedingsregelingen, het sociaal plan, het is allemaal op een interactieve manier behandeld. Voor mij sprong de discussie over het verschil tussen renovatie en dringende werkzaamheden (groot onderhoud) eruit. Is een gasketel vervangen door een warmtepomp onderhoud (geen verbetering maar vervanging) of renovatie (meer kwaliteit van warmte, betere warmteverspreiding)?” Waarom is dat zo belangrijk? “Omdat je dan met andere regelgeving te maken hebt. Voor renovatie heb je goedkeuring van de bewoner nodig. Zo niet, dan is de gang naar de rechter een eventuele volgende stap. Als het gaat om dringende werkzaamheden, dan is een bewoner verplicht om daaraan mee te werken.” Nog andere inzichten gekregen? “Kennis opgedaan én soms een ander inzicht. De kracht van deze training was dat alle deelnemers met hetzelfde te maken hebben. Dan kun je ervaringen uitwisselen en discussiëren en kennis delen. Hoe doen andere corporaties het? We hebben het bijvoorbeeld gehad over het opzeggen van de huurovereenkomst in geval van sloop. Beveland Wonen stuurde vrijwel meteen na de bekendmaking van de sloop een brief met de huuropzegging. Maar dan weten bewoners nog helemaal niet wanneer wat gaat gebeuren, waar ze naartoe gaan, et cetera. Nu sturen we deze brief niet eerder dan een jaar voor de sloop, dan is er al perspectief voor de bewoner.” Toch maar mooi meegepikt als extraatje “Haha, ja. De volgorde waarin je communiceert is echt belangrijk. Je moet sowieso goed nadenken aan de voorkant: hoe gaan we het doen, wat kunnen we verwachten?”

Lees meer

13 maart 2023

Schakeltechnieken bij communicatie

Verreweg de meeste gesprekken voeren we zonder erbij na te denken, op de automatische piloot, en dat is maar goed ook. De meeste gesprekken hebben daarom een pingpong structuur. Als de huurder het antwoord van de medewerker accepteert, dan is er niets aan de hand. Maar als dat het niet geval is, dan kunnen de emoties snel hoog oplopen en loopt het gesprek gemakkelijk uit de hand. Als een gesprek niet harmonieus verloopt, is het eerst zaak om te stoppen met pingpongen. Sla het balletje niet terug, maar laat het rustig op de grond vallen of vang het op. De kunst is om op tijd te schakelen en de inhoud even los te laten. Schakelen? Jazeker! Stop met wat je deed en zet een van de volgende gesprekstechnieken in: 1. BOVEN-TECHNIEKEN Bij ‘boven-technieken’ ga je praten over het gesprek zelf. Dit kan gericht zijn op de dynamiek van het gesprek of op het gedrag van de ander. Ze dienen om het over het gesprek zelf te gaan hebben, zodat de kwaliteit van het gesprek kan verbeteren. Structuur van het gesprek benoemen: We zijn bezig elkaar te overtuigen. We herhalen steeds dezelfde discussie. We worden het niet met elkaar eens. Gedrag van de ander benoemen: U laat me niet uitpraten. U schreeuwt tegen me. U noemt me …. Hierna kun je voorstellen doen voor het vervolg van het gesprek: Richting geven: We hoeven het ook niet eens te zijn of te worden. Ik kan u wel informatie geven over hoe wij omgaan met dit soort situaties. Vindt u dat goed? Ik stel voor dat we elkaar in het vervolg laten uitpraten, u mag eerst. Ik wil u graag helpen, maar als u tegen me schreeuwt kan ik niet goed naar u luisteren Grenzen stellen: Ik wil dat u stopt met mij … te noemen. Als u daarmee door gaat stop ik met het gesprek. Ik wil u graag helpen, maar alleen als u mij met respect behandelt. 2. VRAGEN STELLEN Het stellen van vragen heeft een aantal functies. Je kunt hierdoor het gesprek in een bepaalde richting sturen, het probleem verhelderen en de huurder aan het denken zetten. Een vraag over de inhoud Een vraag over de inhoud is vooral bedoeld om het probleem of de vraag helder te krijgen. Wat wilt u precies van mij weten? Wat is er gebeurd? Een (open) vraag over de houding of emotie van de ander Een vraag naar de emotie is vooral bedoeld om het emmertje leeg te laten lopen en het gesprek weg te voeren van de inhoud. Met geëmotioneerde mensen kun je immers geen redelijk gesprek voeren over het probleem. Waarom bent u daar zo boos over? Wat is het probleem? Een vraag over de oplossing Wat verwacht u van ons? Hoe denkt u dat de oplossing eruit kan zien? 3. SAMENVATTEN Een samenvatting heeft twee functies. Je laat zien dat je hebt geluisterd en hebt begrepen wat de ander zegt. Daarmee kan dat onderwerp ook naar een afronding. Vat bijvoorbeeld samen wat de ander zegt Dus als ik het goed begrijp, dan …. Dus u zegt dat: …. 4. STILTE Na een vraag of mededeling (slecht nieuws) is het laten vallen van een stilte een heel krachtig middel. Het kan heel spannend zijn om die stilte te laten vallen. Een valkuil is om zelf die stilte op te gaan vullen. De kunst is om rustig af te wachten en de ander hiermee aan het denken te zetten. Een andere functie van het laten vallen van een stilte kan zijn om de ander uit te laten razen. De denkpauze Hoe zou een oplossing eruit kunnen zien? …<stilte>… Uw inkomen is te hoog en we maken geen uitzondering: u krijgt de woning niet… …<stilte>… Aan u de keuze: of u betaalt voor hert vervagen van het slot, of u zorgt zelf voor een oplossing …<stilte>… Stoom afblazen “Het is belachelijk dat ik moet betalen voor een nieuw slot op mijn deur! Het is toch jullie huis? Vind jij dat normaal? …” …<stilte>… “Bent u daar nog?” 5. ONDER TECHNIEKEN Onder technieken gaan over het gedrag of het gevoel van de ander. Ze zijn bedoeld om de ander op zijn gemak te stellen. Door ervoor te zorgen dat de emoties er mogen zijn, voelt de ander zich gezien en gehoord en kunnen de emoties sneller tot bedaren komen. Een gevoelsreflectie Een korte, constaterende manier om gevoelens te benoemen is de gevoelsreflectie. Dus daar bent u boos over En daarom voelt u zich gepakt Begrip tonen Begrip tonen is een krachtige techniek, mits juist toegepast. Begrip tonen is nooit een trucje of kunstje. Begrip tonen lukt alleen geloofwaardig als het oprecht en specifiek is. Dus verplaats je in de ander en zeg ook waar je precies begrip voor hebt. Ik kan me goed voorstellen dat u heel boos bent omdat u een heel weekend zonder verwarming het gezeten. Ik begrijp dat u helemaal niet had verwacht dat wij u niet gaan helpen bij uw klacht over uw buren. Benoemen van gedrag of de emotie Het benoemen van het gedrag is een hele veilige techniek. Je hoeft je niet in te leven in de ander. Het is daarom heel geschikt om in te zetten als je geen begrip hebt voor de ander. Ik merk dat u hier teleurgesteld over bent Ik hoor aan uw stem dat dit u emotioneert. 6. VOORUIT TECHNIEKEN Vooruit technieken zijn geschikt aan het einde van het gesprek. Ze kunnen dienen als afronding of als het begin van een nieuwe fase in het gesprek. Keuzetechnieken Zet de mogelijkheden op een rijtje. Hierdoor wordt duidelijk wat wel, maar ook wat niet kan. Of u knapt de tuin zelf op, of wij doen het op uw kosten. U kunt naar buurtbemiddeling om te kijken of u er samen uit komt komen, of de situatie accepteren zoals die is. U kunt wachten totdat u voldoende inschrijfduur hebt opgebouwd, of zoeken naar woningen in een andere regio. Afrondende vraag Heeft u nog andere vragen? Met deze technieken achter de hand heeft u altijd een keuze op een schakelmoment en zal het gesprek voor zowel de huurder als voor de medewerker een stuk bevredigender zijn. Succes! En natuurlijk mag je ons ook altijd bellen voor een goed gesprek. Met een vrijblijvend advies.

Lees meer

10 maart 2023

Verhuiskostenvergoeding weer geïndexeerd

Huurders krijgen de verhuiskostenvergoeding als ze moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun (zelfstandige)woning. Het nieuwe bedrag is van toepassing op huurders die vanaf 28 februari 2023 verhuizen. Het bedrag is dit jaar een stuk hoger dan voorgaande jaren vanwege de hoge inflatie. Maar wanneer is deze verhuiskostenvergoeding ook al weer verschuldigd? Alleen vanwege renovatie De verhuiskostenvergoeding is alleen maar verschuldigd als een huurder vanwege renovatiewerkzaamheden niet in de woning kan blijven wonen . Of, anders gezegd: de renovatie kan niet in bewoonde staat worden uitgevoerd. Het is om die reden belangrijk om bij grote onderhoudsprojecten waar zowel dringende onderhouds- als renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd, te kijken welke werkzaamheden renovatie betreffen en welke werkzaamheden groot onderhoud zijn. Want als de huurder vanwege groot onderhoudswerkzaamheden niet in de woning kan blijven wonen, is er geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Wat is renovatie precies? Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, gericht op stijging van het woongenot verstaan. Is sprake van sloop/nieuwbouw en beëindiging van de huurovereenkomst dan heeft de huurder altijd recht op de verhuiskostenvergoeding (art. 7: 275 lid 3 en 4 BW). Bij een renovatie moet dan ook sprake zijn van meer dan alleen onderhoud. Van belang is dat niet iedere vernieuwing in de woning een renovatie is, ook al wordt deze term in het spraakgebruik wel vaak zo gebruikt. Een voorbeeld: het vervangen van een keuken of badkamer door een nieuwe keuken of badkamer is juridisch geen renovatie. De oude keuken of badkamer wordt ‘gewoon’ vervangen door een nieuwe en dat is natuurlijk prettig voor de huurder die daarvan ongetwijfeld meer woongenot van zal hebben. De werkzaamheden zijn echter niet gericht op het stijgen van het woongenot, maar op de vervanging van de keuken of badkamer vanwege onderhoud. Maar als in die badkamer de oude douchekraan wordt vervangen door een thermostaatkraan en in de keuken wordt bijvoorbeeld het aanrechtblad verlengd, of er komen extra kastjes, dan vallen de werkzaamheden voor de thermostaatkraan, het stuk verlengde aanrechtblad en de kastjes wél onder renovatie. Deze onderdelen zijn immers een toevoeging ten opzichte van het oude en zijn ook gericht op meer wooncomfort. Moet de huurder vanwege renovatie verhuizen? Voor het bepalen of de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, zal gekeken moeten worden of de huurder alleen vanwege de renovatie (of de renovatie-onderdelen zoals in het voorbeeld) moet verhuizen. Dat zal meestal niet het geval zijn. In de situatie van het voorbeeld: de thermostaatkraan, het verlengde aanrechtblad en de extra kastjes zijn snel geplaatst en leveren geen grond voor een verhuiskostenvergoeding. Als de huurder echter om persoonlijke redenen (bijvoorbeeld ziekte) vanwege de renovatie (-onderdelen) niet in de woning kan blijven wonen, geldt de verhuiskostenvergoeding wel. Wat is verhuizen? De huurder heeft alleen recht op een verhuiskostenvergoeding als aan bovenstaande voorwaarden is voldaan én als de huurder ook daadwerkelijk moet verhuizen. Van verhuizen is geen sprake als de verhuurder aan de huurder een ingerichte en gestoffeerde logeerwoning aanbiedt. De huurder hoeft dan namelijk alleen wat persoonlijke spullen mee te nemen. Een verhuurder doet er dus verstandig aan om bij een project met renovatiewerkzaamheden waarbij de huurder niet in de woning kan blijven, een ingerichte en gestoffeerde logeerwoning aan de huurder aan te bieden. Ook als de huurder die woning weigert, heeft de huurder geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding³. Meer weten over Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering? Doe dan mee aan de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Ook tijdens de leergang Sociale Projectbegeleiding komen de huurrechtelijke aspecten uiteraard aan de orde. Tanja de GrootVBTM Advocaten

Lees meer

6 maart 2023

Als alles op zijn plek valt tijdens de module Verhuur

Als alles op zijn plek valt, levert een cursus soms meer op dan vooraf gedacht. Ellen Nieuwenhuizen en Yasmin Bolland volgden de verdiepende module Verhuur. “We zijn er niet alleen theoretisch sterker door geworden maar durven ook onszelf meer te laten zien en vragen waarom bepaalde dingen gaan zoals ze gaan.” Ellen is verhuurconsulent bij Intermaris, Yasmin werkt op het klantencontactcenter van Rijnhart Wonen in Leiderdorp. Beide dames volgden een ontwikkeltraject dat Samen Professionals samen met Kjenning heeft ontwikkeld. Eén van de modules was de verdiepende module Verhuur. Voor Ellen was het een logische aansluiting op haar werk als verhuurconsulent. “Ik wilde meer weten over verhuur en ook kijken hoe het er bij andere corporaties aan toe gaat. Wat doen zij anders dan wij en wat gaat hetzelfde?” Voor Yasmin was de module weliswaar onderdeel van haar traineeship, maar ze zou er zelf ook voor hebben gekozen. “Niet alleen omdat ik meer wilde weten over verhuur, maar ook omdat ik eerder als commercieel makelaar heb gewerkt en wilde weten wat het verschil was tussen die twee.” Wat leerden jullie allemaal? Tijdens de module stond vooral het matchen van een klant aan een pand centraal, zo vertelt Yasmin. “Daar wordt intensief naar gekeken en daar had ik voorafgaand aan de module eigenlijk geen weet van. Ook creatief adverteren maakte deel uit van de cursus. Dat moet op de juiste manier gebeuren, ook al krijgt iemand na een lange wachttijd eindelijk een woning aangeboden. Je moet het toch zo aantrekkelijk mogelijk maken want anders weigert iemand misschien.” Het creatieve kwam ook tijdens de training tot uiting doordat de docente de deelnemers aanspoorde om toch vooral veel van zichzelf te laten zien. Ellen knikt. “Klopt, we werden echt aangezet om zelf zaken in te brengen. Een frisse wind te laten waaien binnen je eigen organisatie.” Dat was nodig? Een frisse wind? “Nou ja, de corporatiewereld ervaar ik in sommige opzichten als best stoffig”, zegt Yasmin met een knipoog. “Een woningcorporatie moet nou eenmaal zorgen voor zekerheid, het is geen snelle dynamische zakenwereld waarin ik werk. Dus een frisse wind kan zeker geen kwaad. Maar ik heb hele leuke collega’s hoor!” Ellen vindt nog wel meevallen met die stoffigheid. “Er zijn best wat jonge collega’s en we zitten in een verbetertraject om de processen wat efficiënter laten verlopen. Maar ik denk dat het verschilt per corporatie.” Door het kijken naar andere deelnemers doe je denk ik ook frisse ideeën op? “Zeker. We werden in break out rooms gezet om zo samen aan een casus te werken. Door die achteraf plenair te bespreken zie je waar andere deelnemers mee komen en daar leer je zelf ook van”, zegt Ellen. Yasmin vond dit onderdeel het leukste. “Dat je hoort hoe het ergens anders aan toe gaat, en dat het eigenlijk overal weer anders gaat. Ik dacht dat het overal ging zoals bij ons.” En wat heb je dan zoal geleerd dat nieuw was? Ellen: “Het adverteren was voor mij echt een eye opener. Dat je creatief moet zijn om de juiste persoon aan het juiste pand te koppelen. En ik vond het eigenlijk ook wel fijn dat veel dingen die ik al dacht te weten, ook bevestigd werden.” Yasmin is vooral blij met de kennis die ze heeft opgedaan. “Ik heb veel geleerd. Ik kan het niet meteen overnemen in mijn werk maar door die nieuwe kennis en de gedachte dat ik mezelf best mag laten zien durf ik meer in te brengen. Ik heb er meer zelfvertrouwen van gekregen.” Ook Ellen durft meer van zichzelf te laten zien. “Ik stel meer vragen over waarom we dingen doen zoals we ze doen. Bijvoorbeeld waarom we pas bij de eindinspectie een aannemer uitnodigen en niet al veel eerder in het proces, bij de voorinspectie. Gelukkig valt dat bij de meeste collega’s wel in goede aarde.” Ook een vraag voor een maatwerktraining? Kjenning en Samen Professionals hebben een intensief ontwikkeltraject op maat gemaakt op basis van de eigen situatie, de leerwensen en vragen van de deelnemers, met veel keuze mogelijkheden en verdiepende modules. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer

27 februari 2023

Contractsvrijheid bij woningtoewijzing?

Het staat een woningcorporatie op grond van rechtspraak in beginsel vrij om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst aangaat. Die vrijheid is echter niet onbegrensd. Immers, een woningcorporatie heeft vaak een monopolypositie en op haar rust wel een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee dat het onder omstandigheden onrechtmatig kan zijn om een woning aan een woningzoekende te weigeren. Er moet wel een gegronde reden zijn om een woningzoekende als huurder te weigeren. Een aanzienlijke huurachterstand of overlastgevend gedrag kunnen een reden zijn om iemand te weigeren als huurder. De omstandigheden van het geval blijven altijd van belang. The proof of the pudding is in the eating In een zaak die op 25 januari jl. diende bij de rechtbank Limburg weigerde een woningcorporatie een woning toe te wijzen aan een woningzoekende die om medische redenen naar een begane grond woning wilde verhuizen. De verhuurder weigerde dit vanwege een oude huurschuld van deze woningzoekende bij een andere woningcorporatie. De woningzoekende vorderde in een kort geding de woningcorporatie te bevelen om geen rekening te houden met een huurschuld van 16 jaar geleden bij de andere woningcorporatie. De voorzieningenrechter oordeelt dat de verhuurder ten opzichte van de woningzoekende onrechtmatig handelt door haar niet in aanmerking te laten komen voor een woning. Daarbij laat de rechter meespelen dat het niet aannemelijk is geworden dat en zo ja voor welk bedrag de andere verhuurder een vordering uit huurachterstand van circa 16 jaar geleden op de woningzoekende heeft (gehad). Daarnaast speelt mee dat de woningzoekende geblokkeerd was bij Thuis in Limburg (een samenwerking van 14 woningcorporaties in de provincie Limburg waarop het woningaanbod staat) maar dat de andere verhuurder bij wie de vermeende schuld zou zijn die blokkade inmiddels heeft opgeheven. De rechter beveelt dat de woningcorporatie bij de beslissing tot toewijzing van een woning geen rekening houdt met de huurschuld van de woningzoekende bij de andere verhuurder. Contractsvrijheid, mits en maar… Een corporatie heeft een grote mate van contractsvrijheid bij het wel of niet aangaan van een huurovereenkomst met een woningzoekende, maar zal bij een weigering wel een gegronde en aantoonbare reden moeten hebben. Een vonnis waarin de woningzoekende tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld kan bijdragen aan het bewijs van het bestaan van zo’n gegronde reden. Dergelijk bewijs van het bestaan van een huurachterstand ontbrak in deze kwestie. Tanja de NijsVBTM Advocaten

Lees meer

22 februari 2023

Huurrechtontwikkelingen in 2023

De woningmarkt kookt, zo heeft ook de nationale wetgever gemerkt. In een poging de temperatuur te verlagen, vuurt de wetgever meerdere wetsvoorstellen op de markt af. Na eerder de introductie van de middenhuur en de veranderingen aan het WWS te hebben uitgelicht, nemen Mick en Roel u deze keer mee door een aantal andere (mogelijke) wijzigingen.

Lees meer

13 februari 2023

Introductie middenhuur; veranderingen WWS

De woningmarkt kookt, zo heeft ook de nationale wetgever gemerkt. In een poging de temperatuur te verlagen, vuurt de wetgever meerdere wetsvoorstellen op de markt af. Mick en Pepijn nemen u mee in de belangrijkste aangekondigde veranderingen aan het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de introductie van de middenhuur. Middenhuur Het kabinet heeft een voorstel voor grote veranderingen in zijn huurbeleid naar de Tweede Kamer gestuurd. Hieruit blijkt onder andere dat de grens van huurprijsbescherming op basis van het WWS komt te liggen bij 187 punten, wat vertaalt naar een kale huur van €1026,71 (bij inwerkingtreding van de wet naar verwachting geïndexeerd tot ongeveer €1100). Momenteel ligt de grens op 147 punten (kale huur van €808,06). Meer dan 80% van de woningen die in Nederland verhuurd worden, zullen onder de nieuwe grens vallen en worden dus gereguleerd. Door wel de grens van huurprijsbescherming op basis van het WWS te verhogen, maar niet de inkomensgrens voor huurtoeslag, creëert het kabinet een nieuwe categorie: de middenhuur. Huurders van deze woningen krijgen vermoedelijk ook toegang tot de huurcommissie, waar procedures over toetsing van de (aanvangs)huurprijs en gebreken aan de woning gevoerd kunnen worden. Deze huurovereenkomsten vallen ook onder een streng regime omtrent huurprijsverhoging, maar worden niet gesubsidieerd middels de huurtoeslag. De verhoogde grens zal alleen gelden voor huurcontracten die na het ingaan van nieuwe regelgeving worden gesloten: huurders kunnen voor bestaande overeenkomsten dus geen succesvol beroep doen op de nieuwe regels omtrent huurprijsbescherming. Deze veranderingen zijn initieel van tijdelijke aard: het ministerie zal periodiek bepalen in hoeverre de regeling nog steeds noodzakelijk en doeltreffend is. Veranderingen in puntentelling Bepaalde kwaliteiten van een woning, zoals energielabel en buitenruimte, zullen belangrijker worden in de waardering van de woning. Energielabels vanaf A leveren meer punten op dan in het huidige stelsel, terwijl labels lager dan D zelfs negatieve punten zullen opleveren (en nadrukkelijk geen gebrek vormen, zoals eerder werd voorgesteld. Zie daarover dit eerdere artikel). Buitenruimtes van 5m² tot 25m² worden ook meer gewaardeerd, terwijl de meerwaarde van een grote buitenruimte afneemt. Ook de WOZ-waarde mag iets meer meegeteld worden, tot een maximum van 33% van alle punten bij een woning die tot 187 punten heeft. In feite wordt de bestaande regeling voor maximering van meetelling van de WOZ-waarde tot 142 punten “opgerekt” naar de nieuwe grens voor middenhuur. Komt een woning bij volledige waardering van de WOZ-waarde niet boven 142 (of 187) punten uit, dan geldt deze beperking tot en met 33% niet. Dwingend Het kabinet heeft uitgesproken te willen gaan handhaven op naleving van de maximale toegestane huurprijs. Waar het onder de huidige regels aan de huurder is om een (lagere) huur conform het WWS af te dwingen, zal de overheid in het nieuwe stelsel ook op maximaal toegestane huurprijzen gaan handhaven met boetes. De intentie van het kabinet is om ook te handhaven op bestaande huurovereenkomsten van woningen onder de huidige liberalisatiegrens. In de toekomst zullen de meeste verhuurders dus actief moeten nagaan hoeveel huur zij maximaal voor hun woningen mogen vragen, om anders boetes te riskeren. Afsluitende opmerking Waarschijnlijk zullen bovenstaande voorstellen in de eerste helft van 2023 door de Tweede Kamer behandeld worden. In het proces zijn natuurlijk nog allerlei aanpassingen aan het bovenstaande mogelijk. Momenteel betreft dit slechts in een brief van het kabinet aangekondigde maatregelen. Uiteraard houden we scherp in de gaten hoe de wet- en regelgeving zich ontwikkelt, om u met de nieuwste inzichten van advies en kennis te kunnen voorzien. Mick van der Valk en Pepijn Eymaal.VBTM Advocaten

Lees meer

30 januari 2023

Vakgebieden

Artikelen

Schade en vergoedingen bij renovatie: Huurder handelt niet volgens protocollen

Schade en vergoedingen bij renovatie: Wie is verantwoordelijk bij schade?

Schade en vergoedingen bij renovatie: Andere vergoedingen

Schade en vergoedingen bij renovatie: Bewoners hebben zelf elektra aangelegd

Aanbrengen rookmelders door de verhuurder: dringende werkzaamheden!

Rechten, plichten én mogelijkheden bij groot onderhoud, renovatie en sloop

Schakeltechnieken bij communicatie

Verhuiskostenvergoeding weer geïndexeerd

Als alles op zijn plek valt tijdens de module Verhuur

Contractsvrijheid bij woningtoewijzing?

Huurrechtontwikkelingen in 2023

Introductie middenhuur; veranderingen WWS

Wil je vrijblijvend advies?