Vastgoed, Onderhoud & Beheer artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Jan Drenth kracht van platforms goede onderwerpen en verdieping

  Jan Drenth, directeur Onderhoud bij Nijestee, zit vanaf 2006 in het platform Portefeuille & Vastgoedmanagement van Kjenning. Om kennis te halen en te brengen. Interactief, want in een zaaltje zitten en alleen maar luisteren is er niet bij. “Je moet er zelf ook energie in steken.” Niet alleen maar luisteren dus “Nee, zeker niet. Dat is voor mij ook de toegevoegde waarde van in dit platform zitten. Niet alleen maar consumeren. Als dat zo zou zijn, was ik al afgehaakt. Ik vind ook dat je het verplicht bent om je kennis te verrijken en te delen. Zo ben je van toegevoegde waarde voor de organisatie en dus voor de huurders.” Zijn de thema’s inspirerend? “Altijd. De onderwerpen voor dit platform worden aangedragen door de deelnemers. Wat houdt ons bezig, waar hebben we mee te maken in de dagelijkse praktijk? Deze opzet zorgt ervoor dat je ook kunt aanhaken bij de actualiteit. Dat is prettig, want er gebeurt veel in corporatieland. Dat meebepalen op inhoud is de kracht van de verschillende platformen die er zijn, dus ook van dit platform dat altijd goed wordt bezocht.” Onderwerp ‘gepinpoint’. Maar dan? “Het komt altijd aan op een goede inhoudelijke uitwerking van de aangedragen thema’s. Daar zorgt Kjenning voor, want dat is echt een vak apart. Zij hebben daarvoor de inhoudelijke expertise en zorgen onder meer voor inspirerende sprekers die hun kijk op een vraagstuk met ons delen, en voor de opbouw van het programma. Er zijn altijd meerdere sprekers per bijeenkomst. Ons platform komt twee keer per jaar twee aansluitende dagen bij elkaar, inclusief overnachting. Die praktische kant regelt Kjenning ook.” En jullie hebben het over… “Een thema is bijvoorbeeld financieringsvormen voor corporaties. Dan komt onder andere aan bod hoe je vreemd vermogen aantrekt, hoe je in projecten omgaat met de financiën, hoe je aansluiting kunt vinden met de financiële afdeling van de organisatie. Op die manier krijg je als techneut meer inzicht in hoe het werkt en dat is waardevol.” Nog meer? “Het onderwerp marktdata en inzicht in bewoners was de afgelopen keer een thema. Wat is de toekomstige behoefte, hoe realiseer je dat? Hoe beheer je de vastgoedpoot optimaal en beheers je de kosten? Dan komen andere bouwtechnieken aan bod tijdens de platformbijeenkomst. Denk aan modulair bouwen, dan worden in de fabriek modules gebouwd die op locatie in elkaar worden gezet. Interessant onderwerp voor ons want bij Nijestee verhuren we nu 13.000 woningen, maar in 2020 zijn er 14.000 woningen nodig.” Is het hard werken op die dagen? “Het is absoluut niet vrijblijvend, het is niet alleen maar luisteren en tot je nemen. Regelmatig moeten we tijdens een sessie aan de bak om deelonderwerpen in kleine groepjes uit te werken. Aan het eind van een dagdeel is er discussie en diepen we samen de voor- en nadelen uit van een onderwerp. En soms heb je op voorhand ‘huiswerk’ om goed voorbereid te kunnen deelnemen. Overigens starten wij de eerste dag voordat het programma begint altijd met een collegiale intervisie: wat houdt iedereen op dat moment zakelijk bezig? Dan kan het zo zijn dat daar een thema uitrolt voor later op de dag of voor een volgende keer. Zo actueel is het soms.” Over de platforms Kjenning faciliteert ruim 25 platforms. Inspirerende netwerken voor professionals waarbij ontwikkelen uiteraard centraal staat. Kennis opdoen, delen en overbrengen. Voor sommige functies zijn inmiddels al meerdere groepen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

  Lees meer

  15 maart 2018

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  OM vergoedt schade aan verhuurder na politie-inval

  Klopt het dat de Hoge Raad onlangs besliste dat de Staat schade aan het gehuurde, als gevolg van een politie-inval bij een huurder, aan de verhuurder moet vergoeden? Kan ik mijn factuurtje naar het OM sturen? Antwoord: Ja, dat klopt.  De eigenaar van een verhuurde bedrijfsruimte in Rotterdam vorderde van de Staat vergoeding van € 6.537,60 schade. Die schade was ontstaan tijdens een opsporingsonderzoek: binnen zonder bellen, zeg maar. Goeie actie, want men trof 325 kilogram heroïne aan!  Maar ja, die schade… “Eigen schuld, dikke bult!”, meende de Staat, die de claim afwees. Moet je maar geen verhuurder worden. De onberispelijke eigenaar/verhuurder had bij deze verhuring zijn zorgplicht in elk opzicht in acht genomen, hem viel niets te verwijten. “Bovendien is dit geen normaal bedrijfsrisico!”, meende de verhuurder. Kan de vergoedingsplicht van de Staat op grond van artikel 6:101 BW worden verminderd? Kan schade, toegebracht aan een zaak die een derde in zijn macht heeft, schade die op grond van artikel 6:101 lid 2 BW aan die derde (huurder) toegerekend kan worden, ook worden toegerekend aan de eigenaar van die zaak (verhuurder)? De Hoge Raad oordeelde dat de Staat in beginsel schade moet vergoeden die bij rechtmatig strafvorderlijk optreden is veroorzaakt aan zaken van een ander dan de verdachte. Die schade behoort niet tot het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van een verhuurder. De toerekeningsregel van art. 6:101 lid 2 BW moet dan buiten toepassing blijven! ’t Ging niet om actie op basis van openbare orde, of een foutje (‘boem’ in verkeerde woning). We hebben het ook niet over zaakwaarneming (hulpverlening) ten behoeve van een huurder die op de bank zijn roes uitsliep, terwijl de buren dachten … en de politie dwars door de deur liep om hulp te verlenen. Deze schades zijn meestal verhaalbaar, op de burgemeester, op de politie of op de huurder. In Rotterdam ging het specifiek om schade als gevolg van rechtmatig strafvorderlijk optreden. De meeste verhuurders hebben dat steeds gezien als een schade die in het algemeen belang is gemaakt en die eveneens uit de algemene middelen moet worden vergoed. Door de Staat dus. Indachtig het beginsel ‘égalité devant les charges publiques’. In deze zaak gaven de kantonrechter en het gerechtshof de verhuurder gelijk. Maar … de Staat stelde cassatieberoep in! Welnu, op 27 oktober 2017 besliste de Hoge Raad dat de Staat moet dokken!Wellicht heeft u enigszins actuele schadekwesties? Zullen we zeggen minder dan 5 jaar oud? Ik adviseer u die opnieuw in te dienen met verwijzing naar dit arrest! Het ging om het arrest Gerechtshof Den Haag 23 februari: ECLI:NL:GHDHA:2016:294.Het arrest van de Hoge Raad vindt u hier: ECLI:NL:HR:2017:2789.Deze beslissing van de Hoge Raad volgde het zeer lezenswaardige advies van Procureur-Generaal Langemeijer, zie: ECLI:NL:PHR:2017:478. Piet van der Sandendocent Huurrecht Kjenning

  Lees meer

  20 januari 2018

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Verwaarloosde tuinen Bemoeien of laten

  Onlangs besloot corporatie Ieder1 om iets te doen aan de verwaarloosde tuinen in een straat. Ze stuurden een brief naar de bewoners, inclusief een bijlage met foto’s van 12 tuintjes die niet door de beugel konden. De reacties van de bewoners logen er niet om: “Schandpaal! Stasi-praktijken! Zou die medewerker in camouflagekleding in de bosjes hebben gelegen?” De pers dook erop, er verscheen een artikel met de kop: Tuintjespolitie brengt straat Deventer in rep en roer. En ook de Woonbond mocht een duit in het zakje doen: Die noemt de brief bevoogdend. “Bovendien heeft dit meer weg van naming en shaming. Mensen voelen zich op deze manier te kijk gezet. Persoonlijk aanspreken of een persoonlijke brief was beter geweest.” De discussie verschuift Wat opvalt is dat de discussie niet gaat over de tuinen en het gedrag van de bewoners, maar verschuift naar de corporatie. Die had dat niet op die manier mogen doen, volgens bewoners en de Woonbond. Een ander opvallend punt is dat de Woonbond, maar ook de corporatie aangeeft dat strakke richtlijnen over hoe een tuin eruit moet zien, niet zijn te geven. Betutteling Dat instanties en professionals zich bemoeien met het leven van burgers wordt moeilijk geaccepteerd. De professional die het waagt om in het algemeen belang huurders of burgers aan te sporen tot ander gedrag begeeft zich in een waar mijnenveld. De woorden betutteling, bemoeizucht en bevoogding vallen snel. Dat is niet alleen in corporatieland het geval. Ook scholen, die het wagen zich te bemoeien met de inhoud van het lunchtrommeltje van leerlingen, krijgen de hoon van burgers en de pers over zich heen. En ook de gemeente Altena, die wil stimuleren dat tuinen vergroenen, krijgt de volle laag. Waarom eigenlijk? Is het eigenlijk wel nodig dat instanties, zoals woningcorporaties, zich bemoeien met het leven van huurders? Kunnen we dat niet gewoon achterwege laten en ervan uit gaan dat mensen zelf mogen weten hoe ze wonen? En dat als er spanningen of irritaties zijn dat zelfredzame huurders hier zelf onderling wel uit zullen komen? In het geval van corporaties zijn er drie argumenten die ervoor pleiten om zich toch te bemoeien met het woongedrag van de huurders: 1) Juridisch De wetgever gaat niet uit van vrijheid blijheid en legt duidelijke spelregels voor prettig wonen vast. Op de eerste plaats hebben verhuurders een verplichting om op te treden tegen huurders die overlast veroorzaken. In die gevallen is de corporatie dus verplicht om op te treden. Daarnaast staan er in het huurrecht en ook de huurovereenkomst allerlei richtlijnen en verplichtingen voor de huurder. Zo moet de huurder de huur betalen, de woning netjes bewonen en onderhouden, de tuin onderhouden, gemeenschappelijke ruimten leeg en schoonhouden en dergelijke. 2) Prettig wonen Iedereen is gebaat bij een leefbare buurt waar het prettig wonen is. Dit is uiteraard voor de huurders een goede zaak. Voor de verhuurder zijn de baten een goede verhuurbaarheid en lage beheerkosten. Ook maatschappelijk is het van belang dat ook mensen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning, kunnen rekenen op een fijne en veilige plek. Op veel plekken wonen huurders die er prima in slagen om samen prettig te wonen. Maar er zijn ook buurten en complexen waar verloedering dreigt. 3) Kosten van verloedering voorkomen Corporaties zijn maatschappelijke organisaties die doelmatig om moeten gaan met hun middelen. In een prettige, schone en veilige omgeving gedragen mensen zich veel socialer en zijn er minder vernielingen en ongewenst gedrag. Het omgekeerde is ook waar. In een verloederde omgeving gaat het snel van kwaad tot erger. Overlast, schades en leegstand liggen dan op de loer. De rekening van verloedering komt vrijwel altijd bij de corporatie terecht. Denk aan intensiever beheer, herstel van schades, opknappen van uitgewoonde woningen, leefbaarheidsprojecten en voortijdige herstructurering. Deze kosten gaan direct ten laste van de mogelijkheden om te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het voorkomen ervan dient dus een algemeen belang. Voorlichting en bewustwording Wat kunnen we nu leren van de casus in Deventer? Er vallen twee zaken op: Op de eerste plaats dat het bemoeien met de individuele levenssfeer als bevoogdend wordt ervaren. Dat geldt ook voor cases van de school en de gemeente. De intentie van de instanties is echter niet om burgers of huurders te pesten, maar om een algemeen belang te dienen. Die boodschap komt blijkbaar niet over. Een ander punt dat opvalt is dat het lijkt alsof de brief van de corporatie voor de huurders uit de lucht komt vallen. Ze lijken zich ook van geen kwaad bewust. Zowel de huurders, de Woonbond als de corporatie kunnen niet aangeven wat de richtlijnen zijn voor een goed onderhouden tuin. Dat is wonderlijk. In het huurrecht (besluit kleine herstellingen, punt l.)  staan zeer duidelijke richtlijnen. Een tuin dient verzorgde indruk te maken, wat in elk geval betekent dat gras regelmatig gemaaid moet worden, onkruid verwijderd, dode beplanting vervangen en zo gaat nog even door. Blijkbaar is dit bij zowel de professionals als de huurders niet bekend en zijn de huurders niet eerder aangesproken op het tuinonderhoud. De belangrijkste tip is daarom om meer aan bewustwording en voorlichting te doen. Wat is eigenlijk het effect van een paar verwaarloosde tuinen op de leefbaarheid in de buurt? Waarom is het belangrijk om portieken en galerijen leeg en schoon te houden? Daarbij is het ook belangrijk om te wijzen op de regels en taken van de huurder. Die zijn duidelijk omschreven in het huurcontract en het besluit kleine herstellingen. De verhuurder heeft ook de nodige verplichtingen en taken. Hierbij hoort wat mij betreft zeker ook het regelmatig herinneren aan de verantwoordelijkheden van huurders bij prettig wonen en het aanspreken op ongewenst woongedrag. Meer leren én zelf aan de slag? In de trainingen Modern Sociaal Beheer en de Leergang Woonconsulent leer je alles over het beïnvloeden van sociaal gedrag, wet en regelgeving, voorlichting, aanspreken en handhaven. En om tot een objectieve meting van grijs en groen te komen staat tijdens de opleiding Beheer en onderhoud van grijs en groen de methode “beeldgericht werken” centraal. Kenmerkend is het gebruik van beelden/foto’s en nieuwe meetmethoden om de kwaliteit objectief te beschrijven en te meten. Harry Vlaar Trainer Modern Sociaal Beheer en Leergang Woonconsulent

  Lees meer

  12 oktober 2017

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  “Regelmatig ontstaat er gedonder tussen aannemer en corporatie”

  Wie is wanneer aansprakelijk wanneer er iets misgaat bij bouw, verbouw of renovatie? De aannemer, architect, corporatie, of nog weer een andere partij? Regelmatig trekken corporaties aan het kortste eind, aldus Jur Deckers, advocaat bij stichting Accolade en gespecialiseerd in bouw- en huurrecht. “Het is van essentieel belang om de kennis van de corporatieprofessional op dit gebied te vergroten.” Gaat er vaak wat mis? “Woningcorporaties beheren, verbouwen, bouwen en renoveren woningen. Daarvoor sluiten ze overeenkomsten met externe partijen als aannemers en adviseurs. In die overeenkomsten staat welke partij wat gaat doen en wanneer en hoe zij dat gaat doen. Gaat er iets mis, en helaas gebeurt dat nog wel eens, dan ontstaat er regelmatig gedonder tussen de verschillende partijen.” Geef eens voorbeelden  “Dat is best wel lastig. Kijk, als er een balkon afbreekt dan komt het in de media en weten we ervan, maar meestal worden zaken onderling opgelost. Denk bijvoorbeeld aan extra werk, welke partij betaalt dat dan? De aannemer of de corporatie? Vaak worden dit soort conflicten onderling geschikt en komt het erop neer dat ieder de helft betaalt.” Maar er zijn toch uniforme algemene voorwaarden? “Jazeker, maar die UAV is oorspronkelijk opgesteld in 1968 – dus niet meer van deze tijd – en die zijn in 1989 en 2012 nauwelijks aangepast. Deze voorwaarden zijn op vele punten opdrachtgeveronvriendelijk en aannemersvriendelijk. Corporaties trekken daardoor bij conflicten dan ook bijna altijd aan het kortste eind. Stel, een woningcorporatie, aannemer, architect en constructeur gaan samen in zee om een nieuw gebouw neer te zetten. Dat gebouw stort in omdat de constructeur een foutje heeft gemaakt. Schadepost: 10 miljoen euro. Daar kan een corporatie misschien 1 miljoen van verhalen op de constructeur. Naar die andere 9 miljoen kunnen ze fluiten.” Ik zeg: andere voorwaarden!  “Tegenwoordig wordt er steeds meer gewerkt met design& build-contracten. Dat is mooi, maar daarnaast is het natuurlijk van groot belang dat de kennis van de corporatieprofessional op dit vlak wordt vergroot. Die moet weten welk contract het best past bij een bepaald project.” Want? “Laat je bijvoorbeeld kozijnen vervangen dan hoef je daar geen overeenkomst van 30 pagina’s voor op te stellen. Maar gaat het om het bouwen van een omvangrijk woningbouwcomplex dan ziet een contract er toch echt anders uit. Het gaat erom kennis hierover tussen de oren van de corporatieprofessional te krijgen, veelal mensen zonder een juridische achtergrond die hier wel mee te maken hebben.  Tot voor kort waren voor deze doelgroep nagenoeg geen opleidingen, dus de Bouwrecht Academie kan hier een rol in spelen en voorzien in een grote behoefte. Op een praktische, laagdrempelige manier waarbij cursisten onderling ervaringen kunnen uitwisselen. Dan hoeft niet iedere corporatie het wiel opnieuw uit te vinden.”

  Lees meer

  12 november 2016

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Opdracht in regie aan de aannemer

  Partijen bij een aannemingsovereenkomst spreken meestal een vaste prijs af maar soms ook een “richtprijs”. Als het om minder grote werken gaat of het ontwerp van de opdrachtgever nog niet voldoende is uitgewerkt. In een recent verschenen arrest van het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:1418) kwam de vraag of er sprake was van een richtprijs aan de orde en de vraag wat dit betekende voor de prijs die de aannemer in rekening mocht brengen. De feiten Partijen hebben eind 2007 en begin 2008 contact gehad over werkzaamheden die onder meer betrekking hadden op het leveren en monteren van een cv-ketel, de voorbereiding van de inbouw van een keuken en de aanleg van een badkamer. De aannemer heeft daarbij onder meer het volgende geschreven: “(…) Offerte maken en begroten kost een hoop tijd die in de offerteprijs wordt meegerekend, evenals een opslag voor risico en een opslag voor winst. Bij wijze van uitzondering kunnen wij het volgende kunnen doen: Ik zou deze week voor de cv en volgende week voor de badkamer aan slag kunnen als wij van u opdracht krijgen om de werkzaamheden in regie uit te voeren. Dit betekent dan géén offerte met een vaste prijs maar iedere week een gespecificeerde rekening van de tot dan toe gemaakte uren en gebruikte materialen. (…)” De opdrachtgever is akkoord gegaan met aanvang van de werkzaamheden op regiebasis en de werkzaamheden zijn op 11 januari 2008 gestart. Op 24 januari heeft de opdrachtgever geklaagd over de eerste facturen. Vervolgens heeft de aannemer op 29 januari een raming van de kosten toegestuurd, uitkomend op een bedrag van €29.700,-. In totaal heeft de aannemer voor een bedrag van €51.754,53 incl. btw aan facturen verzonden. De opdrachtgever heeft daarvan een bedrag van € 22.977,12 onbetaald gelaten. Maximumprijs, richtprijs of andersoortige prijsopgave? Het Hof beoordeelt eerst of sprake is van een maximumprijs, van een richtprijs of van een prijsopgave met een ander karakter. De betreffende prijsopgave vangt aan met de woorden ‘Onderstaand een raming van de werkzaamheden incl. 19% btw’. Door het gebruik van het woord raming komt het Hof tot de conclusie dat er sprake is van een schatting en niet van een (nauwkeurig vastgestelde) maximumprijs. Is er dan wel sprake van een richtprijs? Het begrip richtprijs is in art. 7:752 BW niet nader omschreven, zodat aan de rechtspraak is overgelaten wanneer een prijsindicatie als een richtprijs wordt aangemerkt. Uit de rechtspraak blijkt dat een prijsindicatie niet (letterlijk) als een richtprijs benoemd hoeft te worden, om wel het karakter van een richtprijs te hebben. Anderzijds is het enkele noemen van een indicatie (bijv. in een offerte) niet zonder meer voldoende om een richtprijs aan te kunnen nemen. In sommige gevallen is de offerte bijvoorbeeld opgesteld op een moment dat de werkzaamheden nog niet (geheel) duidelijk waren. Overigens kan ook een na het sluiten van de overeenkomst afgegeven prijsindicatie als een richtprijs worden aangemerkt. In het hier besproken arrest oordeelt het Hof Amsterdam dat er sprake is van een richtprijs van €29.700,-. Daarbij overweegt het Hof dat de opdrachtgever uiteindelijk akkoord is gegaan met het voorstel van de aannemer om alle werkzaamheden op regiebasis per uurtarief te gaan doen, omdat deze de opdrachtgever wist te overtuigen van de voordelen, nu de aannemer had aangegeven niet te verwachten dat zij boven de genoemde bedragen zou uitkomen en verwachtte eventueel zelfs daaronder te blijven. Vast staat dat de aannemer vervolgens de ‘raming’ van 29 januari 2008 heeft toegezonden, waarin het protest van de opdrachtgever met betrekking tot de in de facturen van 22 januari 2008 in rekening gebrachte kosten met betrekking tot de centrale verwarmingsketel werd gehonoreerd en die, met inbegrip van enkele andere posten, sloot op een totaalbedrag van €29.700,-. Is er gewaarschuwd voor overschrijding van de richtprijs? Op deze regel geldt geen uitzondering indien de opdrachtgever zelf had kunnen begrijpen dat de richtprijs zou worden overschreden (Hof Arnhem – De kwalificatie van de prijsopgave als richtprijs brengt met zich dat de richtprijs met niet meer dan 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd, om hem de gelegenheid te geven het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen. Leeuwarden 29 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ2018, r.o. 4.11). De aannemer stelt wel te hebben gewaarschuwd, door regelmatig te factureren en dat de opdrachtgever daaruit had kunnen concluderen dat het door hem te betalen bedrag uiteindelijk veel hoger zou worden dan het in de raming genoemde bedrag. Het Hof gaat hier niet in mee. Gelet ook op hetgeen de opdrachtgever heeft aangevoerd over de gang van zaken, heeft de aannemer onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat aan de waarschuwingsplicht is voldaan. Conclusie Het Hof steekt hier de opdrachtgever een helpende hand toe. Wanneer werkzaamheden op regiebasis worden uitgevoerd is het belangrijk zo snel mogelijk een richtprijs te bepalen. De opdrachtgever krijgt dan een houvast om discussies met de aannemer te beslechten. Wilt u meer weten over Bouwrecht? Volg dan een van de trainingen van , de unieke samenwerking tussen Aedes, VBTM en Kjenning Aanbesteden bij corporaties Traditionele bouw: contract volgens voorwaarden: UAV/DNR Contracten bij resultaatgericht vastgoedonderhoud Aan de slag met geïntegreerde contracten Fiscale aspecten bij nieuwbouw, transformatie en renovatie Bouwcontracten, governance en risico’s voor bestuur en toezicht Marco de Boer, VBTM advocaten Trainer Kjenning

  Lees meer

  1 september 2016

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Wijkgericht werken belangrijker dan ooit

  Voor woningcorporaties wordt het er niet gemakkelijker op. Het imago heeft flinke deuken opgelopen, de verhuurdersheffing beperkt de investeringsmogelijkheden en de huren moeten geforceerd omhoog, ook al is dat lang niet altijd wenselijk. Volgens de ‘visie’ van Minister Blok moeten corporaties zich met name richten op de primaire doelgroep. Leefbaarheid is een taak voor de gemeente, tenzij het direct betrekking heeft op de kerntaak van de corporatie. Het zou getuigen van kortzichtigheid om hier klakkeloos genoegen mee te nemen. Corporaties hebben een groot belang bij de leefbaarheid in buurten en wijken. Zij hebben baat bij gewilde en gezonde wijken. Een gewilde wijk betekent minder mutaties, minder leegstand en tevreden bewoners. In een gezonde wijk zetten veel bewoners zich in voor de wijk en voor elkaar. Dit leidt ontegenzeggelijk tot lagere beheer- en toezichtkosten. De boodschap is dus niet: stop met aandacht besteden aan leefbaarheid, maar motiveer duidelijk waarom je het wel doet. En: formuleer heldere en meetbare doelen. Vaak wordt begonnen aan een project, zonder dat helder is wat het moet opleveren. Dan valt er achteraf natuurlijk ook niet te meten wat je hebt bereikt. Wijkgericht werken en aandacht besteden aan leefbaarheid is met name ook nú van belang omdat iedereen het heeft over de participatiesamenleving. Wat een woord, trouwens. Zeker in wijken, die de aandacht verdienen van de corporaties is het niet vanzelfsprekend dat bewoners het op eigen kracht redden. Dat betekent zorgen voor minder draaglast, zodat bewoners ruimte krijgen om de eigen problemen aan te pakken. Maar zorg ook voor meer draagkracht in de wijk. Dat levert krachtige bewoners op, die meer zelf kunnen en die er voor kunnen zorgen dat zwakkere bewoners meeliften met de sterkere. Gericht aandacht besteden aan wijkgericht werken is daarom de komende periode belangrijker dan ooit. Hans Suurmond Hans is docent van de Samenwerken in de wijk, waarin aandacht wordt besteed aan nut en noodzaak van wijkgericht werken en waarin praktische instrumenten worden aangereikt om direct mee aan de slag te kunnen.

  Lees meer

  21 januari 2015