Vastgoed, Onderhoud & Beheer artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Opdracht in regie aan de aannemer

  Partijen bij een aannemingsovereenkomst spreken meestal een vaste prijs af maar soms ook een “richtprijs”. Als het om minder grote werken gaat of het ontwerp van de opdrachtgever nog niet voldoende is uitgewerkt. In een recent verschenen arrest van het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:1418) kwam de vraag of er sprake was van een richtprijs aan de orde en de vraag wat dit betekende voor de prijs die de aannemer in rekening mocht brengen. De feiten Partijen hebben eind 2007 en begin 2008 contact gehad over werkzaamheden die onder meer betrekking hadden op het leveren en monteren van een cv-ketel, de voorbereiding van de inbouw van een keuken en de aanleg van een badkamer. De aannemer heeft daarbij onder meer het volgende geschreven: “(…) Offerte maken en begroten kost een hoop tijd die in de offerteprijs wordt meegerekend, evenals een opslag voor risico en een opslag voor winst. Bij wijze van uitzondering kunnen wij het volgende kunnen doen: Ik zou deze week voor de cv en volgende week voor de badkamer aan slag kunnen als wij van u opdracht krijgen om de werkzaamheden in regie uit te voeren. Dit betekent dan géén offerte met een vaste prijs maar iedere week een gespecificeerde rekening van de tot dan toe gemaakte uren en gebruikte materialen. (…)” De opdrachtgever is akkoord gegaan met aanvang van de werkzaamheden op regiebasis en de werkzaamheden zijn op 11 januari 2008 gestart. Op 24 januari heeft de opdrachtgever geklaagd over de eerste facturen. Vervolgens heeft de aannemer op 29 januari een raming van de kosten toegestuurd, uitkomend op een bedrag van €29.700,-. In totaal heeft de aannemer voor een bedrag van €51.754,53 incl. btw aan facturen verzonden. De opdrachtgever heeft daarvan een bedrag van € 22.977,12 onbetaald gelaten. Maximumprijs, richtprijs of andersoortige prijsopgave? Het Hof beoordeelt eerst of sprake is van een maximumprijs, van een richtprijs of van een prijsopgave met een ander karakter. De betreffende prijsopgave vangt aan met de woorden ‘Onderstaand een raming van de werkzaamheden incl. 19% btw’. Door het gebruik van het woord raming komt het Hof tot de conclusie dat er sprake is van een schatting en niet van een (nauwkeurig vastgestelde) maximumprijs. Is er dan wel sprake van een richtprijs? Het begrip richtprijs is in art. 7:752 BW niet nader omschreven, zodat aan de rechtspraak is overgelaten wanneer een prijsindicatie als een richtprijs wordt aangemerkt. Uit de rechtspraak blijkt dat een prijsindicatie niet (letterlijk) als een richtprijs benoemd hoeft te worden, om wel het karakter van een richtprijs te hebben. Anderzijds is het enkele noemen van een indicatie (bijv. in een offerte) niet zonder meer voldoende om een richtprijs aan te kunnen nemen. In sommige gevallen is de offerte bijvoorbeeld opgesteld op een moment dat de werkzaamheden nog niet (geheel) duidelijk waren. Overigens kan ook een na het sluiten van de overeenkomst afgegeven prijsindicatie als een richtprijs worden aangemerkt. In het hier besproken arrest oordeelt het Hof Amsterdam dat er sprake is van een richtprijs van €29.700,-. Daarbij overweegt het Hof dat de opdrachtgever uiteindelijk akkoord is gegaan met het voorstel van de aannemer om alle werkzaamheden op regiebasis per uurtarief te gaan doen, omdat deze de opdrachtgever wist te overtuigen van de voordelen, nu de aannemer had aangegeven niet te verwachten dat zij boven de genoemde bedragen zou uitkomen en verwachtte eventueel zelfs daaronder te blijven. Vast staat dat de aannemer vervolgens de ‘raming’ van 29 januari 2008 heeft toegezonden, waarin het protest van de opdrachtgever met betrekking tot de in de facturen van 22 januari 2008 in rekening gebrachte kosten met betrekking tot de centrale verwarmingsketel werd gehonoreerd en die, met inbegrip van enkele andere posten, sloot op een totaalbedrag van €29.700,-. Is er gewaarschuwd voor overschrijding van de richtprijs? Op deze regel geldt geen uitzondering indien de opdrachtgever zelf had kunnen begrijpen dat de richtprijs zou worden overschreden (Hof Arnhem – De kwalificatie van de prijsopgave als richtprijs brengt met zich dat de richtprijs met niet meer dan 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd, om hem de gelegenheid te geven het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen. Leeuwarden 29 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ2018, r.o. 4.11). De aannemer stelt wel te hebben gewaarschuwd, door regelmatig te factureren en dat de opdrachtgever daaruit had kunnen concluderen dat het door hem te betalen bedrag uiteindelijk veel hoger zou worden dan het in de raming genoemde bedrag. Het Hof gaat hier niet in mee. Gelet ook op hetgeen de opdrachtgever heeft aangevoerd over de gang van zaken, heeft de aannemer onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat aan de waarschuwingsplicht is voldaan. Conclusie Het Hof steekt hier de opdrachtgever een helpende hand toe. Wanneer werkzaamheden op regiebasis worden uitgevoerd is het belangrijk zo snel mogelijk een richtprijs te bepalen. De opdrachtgever krijgt dan een houvast om discussies met de aannemer te beslechten. Wilt u meer weten over Bouwrecht? Volg dan een van de trainingen van , de unieke samenwerking tussen Aedes, VBTM en Kjenning Aanbesteden bij corporaties Traditionele bouw: contract volgens voorwaarden: UAV/DNR Contracten bij resultaatgericht vastgoedonderhoud Aan de slag met geïntegreerde contracten Fiscale aspecten bij nieuwbouw, transformatie en renovatie Bouwcontracten, governance en risico’s voor bestuur en toezicht Marco de Boer, VBTM advocaten Trainer Kjenning

  Lees meer

  1 september 2016

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Wijkgericht werken belangrijker dan ooit

  Voor woningcorporaties wordt het er niet gemakkelijker op. Het imago heeft flinke deuken opgelopen, de verhuurdersheffing beperkt de investeringsmogelijkheden en de huren moeten geforceerd omhoog, ook al is dat lang niet altijd wenselijk. Volgens de ‘visie’ van Minister Blok moeten corporaties zich met name richten op de primaire doelgroep. Leefbaarheid is een taak voor de gemeente, tenzij het direct betrekking heeft op de kerntaak van de corporatie. Het zou getuigen van kortzichtigheid om hier klakkeloos genoegen mee te nemen. Corporaties hebben een groot belang bij de leefbaarheid in buurten en wijken. Zij hebben baat bij gewilde en gezonde wijken. Een gewilde wijk betekent minder mutaties, minder leegstand en tevreden bewoners. In een gezonde wijk zetten veel bewoners zich in voor de wijk en voor elkaar. Dit leidt ontegenzeggelijk tot lagere beheer- en toezichtkosten. De boodschap is dus niet: stop met aandacht besteden aan leefbaarheid, maar motiveer duidelijk waarom je het wel doet. En: formuleer heldere en meetbare doelen. Vaak wordt begonnen aan een project, zonder dat helder is wat het moet opleveren. Dan valt er achteraf natuurlijk ook niet te meten wat je hebt bereikt. Wijkgericht werken en aandacht besteden aan leefbaarheid is met name ook nú van belang omdat iedereen het heeft over de participatiesamenleving. Wat een woord, trouwens. Zeker in wijken, die de aandacht verdienen van de corporaties is het niet vanzelfsprekend dat bewoners het op eigen kracht redden. Dat betekent zorgen voor minder draaglast, zodat bewoners ruimte krijgen om de eigen problemen aan te pakken. Maar zorg ook voor meer draagkracht in de wijk. Dat levert krachtige bewoners op, die meer zelf kunnen en die er voor kunnen zorgen dat zwakkere bewoners meeliften met de sterkere. Gericht aandacht besteden aan wijkgericht werken is daarom de komende periode belangrijker dan ooit. Hans Suurmond Hans is docent van de Samenwerken in de wijk, waarin aandacht wordt besteed aan nut en noodzaak van wijkgericht werken en waarin praktische instrumenten worden aangereikt om direct mee aan de slag te kunnen.

  Lees meer

  21 januari 2015