2016: Het jaar van de WOZ-waarde en het WWS-stelsel

Het woningwaarderingsstel voor zelfstandige huurwoningen is per 1 oktober 2015 ingrijpend gewijzigd. De WOZ-waarde genereert nu circa 25% van de punten.

Het vernieuwde WWS is op deze manier wat “marktgevoeliger” geworden. De belangrijkste wijzigingen bespraken we al in dit eerdere artikel.

Inmiddels zijn we een paar maanden verder en worden de verschillende gevolgen ook duidelijker.

Zo mag voor woningen met een bijzonder lage WOZ-waarde of woningen waarvan de WOZ-waarde ontbreekt, een minimum van € 40.000 gebruikt worden. Deze uitzondering voorziet in een oplossing voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting, containerwoningen en in het als zelfstandige woninkjes verhuren van leeggekomen voormalige verblijfseenheden in een zorgcentrum.

Ook is de huurprijstabel voor zelfstandige woningen per 1 oktober 2015 aangepast. Deze prijsaanpassing was eenmalig nodig om op macro-niveau drie tegengestelde prijseffecten te neutraliseren: inflatiecorrectie, verlies van Donner-punten en onbedoelde effecten van de WOZ-waarde introductie. Resultaat: de maximale puntprijzen daalden met 3,8%!

Bij toepassing van de WOZ-waarde in het WWS wordt de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde gebruikt. Dit betekent dat voor de huurverhoging van 1 juli 2016 de WOZ-beschikking van 1 januari 2016 medebepalend is.

De kengetallen in formules die nodig zijn om WOZ-waarde in WWS-punten om te rekenen (per 1 oktober 2015: € 7.900 en € 120) worden jaarlijks per 1 juli aangepast om de algemene waardeontwikkeling te neutraliseren. Daarnaast wordt het WWS driejaarlijks herijkt zodat de WOZ-waarde circa 25% van de maximale huurprijs blijft bepalen. Aanpassing van de woningvoorraad kan dit percentage beïnvloeden. Denk aan energiebesparende maatregelen, die tot meer WWS-punten leiden. Voor deze herijking wordt het onderzoek ‘WoON’ gebruikt. De maximale huurprijs kan daardoor gaan schommelen.

Gevolgen voor zittende huurders
De verhuurder kon de huur van een zittende huurder niet verhogen per 1 oktober 2015, ook al kreeg de woning meer punten. Alleen bij nieuwe huurcontracten kan een verhuurder de huurprijs verhogen tot de maximale huurprijsgrens. Bij bestaande huurcontracten moet de verhuurder zich beperken tot de wettelijk begrensde huurverhoging. Een effect waarmee zittende huurders wél geconfronteerd kunnen worden, is dat de jaarlijkse huurverhoging mogelijk meerdere jaren achtereen kan worden toegepast als sprake is van een hogere maximale huurprijsgrens.

Soms huurverlaging per 1 oktober 2015
Huurverlaging is mogelijk na 1 oktober 2015: wanneer het puntenaantal van een woning daalde en de huurprijs die de huurder betaalde hoger is dan de nieuwe maximale huurprijsgrens.

Veel woningcorporaties namen zelf het initiatief hierin en informeerden huurders dat zij minder huur hoefden te betalen per 1 oktober.

Hoe weet de huurder wat de WOZ-waarde is?
De WOZ-waarde wordt per 1 oktober 2016 openbaar (wijziging artikel 40a WWOZ). Met ingang van 2016 zullen de meeste gemeenten een WOZ-beschikking zenden aan huurders die op de peildatum (1 januari 2016) als gebruiker van een woning geregistreerd staan. Huurders die in de loop van een kalenderjaar een woning betrekken, krijgen een beschikking toegezonden op verzoek.

Bezwaar tegen de WOZ-waarde heeft slechts beperkt effect
Een bezwaar tegen de WOZ-waarde moet een huurder binnen zes weken na datum van de beschikking indienen. Daarna is geen bezwaar meer mogelijk en staat de WOZ-waarde vast. De huurder kan dus niet wachten tot de verhuurder een voorstel tot huurverhoging doet (meestal eind april) want dan is hij te laat.

Een succesvol bezwaar zal niet zo vaak leiden tot een huurprijswijziging. Allereerst zal een verlaging van de WOZ-waarde aanzienlijk moeten zijn, wil die tot minder WWS punten leiden. € 5.000,- verlaging in de WOZ-waarde leidt (afhankelijk van andere parameters) tot een 1 of 2 WWS-punt(en) minder.

Daarnaast bedraagt de huurprijs bij de meeste verhuringen (corporaties) geen 100% van de maximale huurprijsgrens (vaak slechts 70 tot 75%). Ook al zou verlaging van de WOZ-waarde leiden tot minder punten, dan heeft dat weliswaar gevolgen voor de maximale huurprijsgrens, maar niet rechtstreeks voor de geldende huurprijs.

Nieuw: de Zorgwoning!
Het WWS onderscheidde tot nu toe de ‘serviceflat’ als bijzondere voorziening. Voor die kwalificatie golden normen die steeds minder aansloten bij het aanbod van verhuurders en de vraag van huurders. Denk aan de aanwezigheid van logeerkamers met daarbij behorende services als schoonmaak en het leveren van linnengoed. Ook maaltijdverstrekking vanwege de verhuurder werd in de loop van de tijd een knelpunt; huurders willen en kunnen in toenemende mate zelf beslissen van wie zij maaltijden willen betrekken. Daarom is, eveneens per 1 oktober 2015, het begrip ‘serviceflat’ geschrapt en vervangen door het begrip ‘zorgwoning’.

Het begrip ‘zorgwoning’ omvat: “een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid.” Voor de kwalificatie zorgwoning gelden vier criteria:

• Gangen waar bewoners doorheen moeten om de woning en andere relevante ruimten te kunnen bereiken moeten ten minste 1,2 meter breed zijn.
• Zijn er drempels van 0,02 meter of hoger, dan moeten er voorzieningen zijn (lift of hellingbaan).
• Tot het gehuurde behoort een noodoproepinstallatie;
• Het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden omvat gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, die voor dit gebruik zijn ingericht.

Voldoet een woongebouw aan deze criteria dan mogen de woningen zorgwoningen worden genoemd. Tal van die investeringen in zo’n gebouw leveren geen punten op, denk bijvoorbeeld aan brede gangen en elektrisch aangedreven deuren. Daarom mag in geval van een zorgwoning met een toeslag worden gerekend: van 35% op de WWS-punten die de onderdelen 1 t/m 8 hebben opgeleverd, aldus het Besluit huurprijzen woonruimte. Let op: ik heb erop gewezen dat deze puntentoeslag behoort te worden berekend over de onderdelen 1 t/m 9, dus inclusief punten voor de WOZ-waarde. Deze kritiek vond gehoor via schriftelijke vragen van Kamerlid Van der Linde. Uit de antwoorden van de minister blijkt dat het WWS binnenkort dienovereenkomstig wordt verbeterd.

Bij transformatie van verzorgingshuizen naar zelfstandige woningen speelt dit vraagstuk eveneens. Mogelijk wordt dan een lage WOZ-waarde voor dergelijke woningen vastgesteld, waardoor de maximale huurprijs niet hoog kan zijn. De toeslag kan ertoe bijdragen dat deze complexen toch verbouwd worden.

De huurcommissie kan bovendien op grond van art. 5 lid 2 Bhw kwaliteit beoordelen in afwijking het WWS zoals dat voortspruit uit art. 5 lid 1 Bhw. De WWS-handleiding van de huurcommissie noemt als voorbeeld: huistelefoon met video 0,25 punt.

O ja! En vergeet niet de Overlegwet…
Het ingrijpend gewijzigde WWS leidt ertoe dat een verhuurder veel keuzen moeten maken rondom voorraadbeleid en huurbeleid. De verhuurder die meer dan 25 huurwoningen in Nederland verhuurt dient de Overlegwet in acht te nemen. Na uitleg van de wijzigingen en de gevolgen van de keuzen kan de huurdersorganisatie overleg vragen en advies uitbrengen.

Wat is het verband tussen WWS en prestatieafspraken?
Het nieuwe WWS kan huurruimte vergroten en/of verkleinen. Gemeenten kunnen hieraan aandacht besteden in de afspraken die zij maken met verhuurders. De Woningwet geeft gemeenten meer mogelijkheden om dit op te nemen in prestatieafspraken met toegelaten instellingen. En via die wet heeft ook het overleg met huurdersorganisaties een meer prominente positie gekregen.

Al met al grijpen verschillende wijzigingen in elkaar en is het zaak om de WWS-puntenregistratie en het huurbeleid op orde te hebben en inzicht te houden in de impact van wetswijzigingen. In de cursus Woningwaarderingsstelsel komt het nieuwe stelsel uitgebreid aan de orde. In de opleiding Het Bewonersoverleg staat huurdersparticipatie centraal, zoals verankerd in de nieuwe Woningwet en de gewijzigde Overlegwet. Ook in de Leergang Verhuur wordt uitgebreid stilgestaan bij de huurprijzenwetgeving.

Piet van der Sanden
Docent Kjenning

Datum: 20-01-2016