Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde … loont dat?

Vraag: 
Sinds 2016 ontvang ik van de Gemeente Amsterdam in maart een brief over de WOZ-waarde van de door mij gehuurde woning. Nu pas zie ik dat onder ‘Objectgegevens’ staat ‘Overige onderdelen: Berg/box’. Maar … ik heb geen berg/box. Mijn buren (vergelijkingsobjecten) wel. Zij hebben een grotere (binnen)tuin met een berging. Ik niet. Ik heb alleen maar een gangkast als berging. De WOZ-waarde heeft toch te maken met het puntensysteem waarop de huurprijs is gebaseerd? Is mijn huis door het vermelden van die ‘berg/box’ al jaren te hoog gewaardeerd? Heb ik teveel huur betaald? Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde… loont dat?

Antwoord:
Sinds 1 oktober 2015 telt de WOZ-waarde van een woning mee in het stelsel waarmee de kwaliteit van een huurwoning wordt gewaardeerd in punten. Vermoedt u dat de waarde van uw huurwoning zwaar wordt overtrokken, dan kan het zeker zinvol zijn om een bezwaarschrift tegen de WOZ-waardebeschikking in te dienen bij de gemeente. Daarvoor is het in 2017 inmiddels te laat, want de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift, zes weken, is al ruimschoots verlopen. Maar... misschien is dat een gouden tip voor volgend jaar?

Twee formules rekenen “WOZ-waarde” om in “WWS-punten”

De WOZ-waarde van uw huurwoning is bepaald op € 212.000, las ik. Door middel van twee formules wordt deze waarde omgerekend naar punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Zou u dat rekensommetje volgend voorjaar willen maken, gebruik dan deze twee formules: 

Tel nu deze twee uitkomsten op: 25,67 + 36,29 = 61,96 = 62 punten (afgerond volgens de regels). Precies op deze wijze wordt voorjaar 2018 WOZ-waarde omgerekend in WWS-punten. Handig om te weten, toch?

Die 62 WWS-punten voor de WOZ-waarde telt u op bij alle andere onderdelen van uw woning die punten scoren. Door u verstrekte gegevens leiden mij naar het volgende resultaat:

a) Oppervlakte vertrekken, 34 m² à 1 punt = 34 punten
b) Oppervlakte overige ruimten, 12m² à 0,75 punt = 9 punten
c) Energieprestatie (label C / Energieindex circa 1,6) = 15 punten
d) Keuken (aanrecht ten minste 2m) = 7 punten
e) Sanitair (toilet, fonteintje, douche) = 8 punten
f) Buitenruimte 8m² = 2 punten

Subtotaal van deze onderdelen: 75 punten. Uw woning scoort dan totaal: 62 + 75 = 137 punten. Bij dat puntenaantal bedraagt de maximale huurprijsgrens in het voorjaar van 2018: € 673,48.

Feitelijke huurprijs beneden maximale huurprijsgrens

De door u betaalde huurprijs bedraagt € 475, dus bijna € 200 minder dan € 673,48 las ik in uw documentatie. Uw huurverhoging zal dit jaar waarschijnlijk ten hoogste 2,1% zijn geweest (volgend jaar ten hoogste 2,8%). Dat is het door de minister vastgestelde ‘Basishuurverhogingspercentage .’ Uw verhuurder mag in 2017 pas iets meer (inkomensafhankelijke) huurverhoging vragen wanneer uw inkomen in 2015 meer dan € 34.678,- bedroeg. In 2018 jaar mag de huurverhoging iets meer dan 2,8% zijn wanneer uw inkomen in 2016 meer bedroeg dan € 40.349,-.

Bij de gemeente bezwaar maken tegen de WOZ-waarde is pas zinvol wanneer de door u feitelijk betaalde huur inclusief huurverhoging dichtbij die maximale huurprijsgrens van € 673,48 zou liggen. Stel bijvoorbeeld dat u € 665 betaalt. En stel dat u via een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde een nieuwe beschikking krijgt met een WOZ-waarde van € 200.000. Bij die waarde bedraagt het aantal voor WOZ-waarde omgerekende WWS-punten geen 62 maar 58.

Dan wordt het totale aantal WWS punten van uw woning: 58 + 75 = 133. Daarbij hoort volgend voorjaar een maximale huurprijs van € 652,74. Wanneer u dan feitelijk € 665 betaalt, dan betaalt u teveel en kan u daarom bezwaar maken bij de verhuurder tegen de huurverhoging.

Want de door u te betalen huur mag dan immers niet meer dan € 652,74 bedragen. U kunt dan eveneens huurverlaging voorstellen. Daaraan moet de verhuurder meewerken, uiterlijk twee maanden nadat u dat hebt voorgesteld (zie bij “huurverlaging” op de website www.huurcommissie.nl.

Geen huurverlaging, wel minder heffingen?

Wanneer de feitelijk door u betaalde huur echter veel minder hoog is, dan de maximale huurprijsgrens van € 673,48 -zoals de door u betaalde € 475 per maand- dan leidt bezwaar maken tegen de WOZ-waarde niet tot huurvermindering. Verlaging van de WOZ-waarde van € 212.000 naar bijvoorbeeld € 200.000 leidt dan niet tot verlaging van de feitelijke huurprijs, noch tot het blokkeren van de huurverhoging!

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde kan desondanks in zo’n geval zinvol zijn. Want diverse belastingen en andere heffingen worden van de WOZ-waarde afgeleid. Wanneer u de WOZ-waarde naar beneden weet te praten, dan gaan al die bedragen vanzelf mee omlaag!

Tijdens de training over het Woningwaarderingsstelsel gaan we uiteraard in op casussen zoals bovenstaande. En op andere interessante, aansprekende en lastige praktijksituaties.

Piet van der Sanden
Docent Woningwaarderingsstelsel 
Docent Huurrecht Verdieping

Datum: 05-07-2017