Bouwcontracten: wie is waar verantwoordelijk voor?
Duurzaamheid, energieneutraal, warmtepompen, zonnepanelen: bouwprojecten zijn tegenwoordig een stuk complexer. Dat geldt ook voor de bijbehorende contracten. “Het is belangrijk dat woningcorporaties goede kennis hebben van het bouwrecht en de inhoud van contracten”, aldus Marco de Boer, advocaat bij VBTM en docent Bouwrechtopleidingen bij Kjenning.
Complexer dus?
“Ja. Vroeger had je voor een bouwproject één aannemer met eigen personeel, die heel misschien nog eens een loodgieter inhuurde, maar dat was het dan. Gechargeerd gezegd werd er een fundering gestort, muren gemetseld, dakpannen erop en klaar was een huis. Heel overzichtelijk. Dat is al geruime tijd anders. De techniek wordt steeds complexer, zeker nu duurzaamheid hoog op de agenda staat van corporaties.
De technische installaties, warmtepompen, duurzame ventilatie, zijn complexer, dat vereist gespecialiseerde bedrijven. Al langer is het een probleem dat de gespecialiseerde bedrijven hun ‘ding’ doen op de bouwplaats en vervolgens doorgaan naar het volgende project, ofwel ‘hit & run’. Deze specialisten doen soms wel mee aan 200 projecten in één jaar. Dat is heel wat anders dan die ene aannemer van vroeger die misschien twee projecten in één jaar deed.”
En precies wist wie wat deed.
“Exact. Dat is precies wat het nu ingewikkelder maakt. De aannemer van nu heeft niet altijd meer het overzicht omdat er zoveel partijen bij betrokken zijn. Een andere ontwikkeling is dat corporaties niet meer tot de laatste spijker en schroef voorschrijven hoe het moet. Veel vaker staan ze wat meer op afstand. Ze leggen hun wensen neer, de aannemer vertaalt dat in een ontwerp en is verantwoordelijk voor de uitvoering. Dit heeft als voordeel dat de aannemer verantwoordelijk is voor zowel het ontwerp als de uitvoering. Daarmee voorkom je ingewikkelde discussies als er iets fout gaat in de bouw.”
Ik hou van praktijkvoorbeelden…
“Ik ben nu betrokken bij een zaak met een traditioneel bouwcontract waar de balkonplaten niet blijken te passen. De opdrachtgever wilde graag bepaalde balkonplaten aan de gevel en schreef die voor in het bestek. Toen die platen op de bouw aankwamen pasten ze niet.
De aannemer vindt het niet zijn verantwoordelijkheid maar die van de opdrachtgever, die wilde deze balkonplaten. De opdrachtgever zegt: ‘Nee, het is jouw fout en jij bent verantwoordelijk voor de uitvoering’. Kortom, veel discussie. Maar dat niet alleen, alle betrokken hebben zich ingegraven. De bouw ligt nu helemaal stil.”
Nou ja zeg, dat kan toch niet!
“Dus wel. Je moet niet vergeten dat de financiële belangen groot zijn, zoiets gaat over miljoenen euro’s. Dit toont maar aan hoe belangrijk het voor alle partijen is om de zaken goed voor elkaar te hebben. Realiseer je dat je meer risico’s loopt bij een traditioneel bouwcontact waarin je precies aangeeft wat je wil. Wil je die risico’s niet lopen, leg dan als corporatie een programma van eisen neer bij een aannemer en kies voor een contract waarin hij verantwoordelijk is voor het ontwerp en de uitvoering.”
En dan komt alles goed???
“Nee, dit is helaas geen tovermiddel. Als de opdrachtgever niet meer iedere spijker en schroef voorschrijft maar een programma van eisen opstelt, krijgt hij dan wel wat hij wil? En waar toets je dan op? Het is echt geen overbodige luxe om je als corporatie hierin te verdiepen en kennis over te verwerven.”
De Bouwrecht Academie
Om de kennis van de professional te verbreden, te vergroten en te verdiepen, hebben branchevereniging Aedes, advocatenkantoor VBTM en opleidingsinstituut Kjenning de Bouwrecht Academie opgericht. Om de kennis van de corporatiesprofessional te verbreden, te vergroten en te verdiepen. De Bouwrecht Academie biedt daarvoor verschillende korte en praktijkgerichte modules.
Tijdens de trainingen leert u verschillende contracten in de praktijk te gebruiken en de valkuilen te vermijden. Tips & tricks ontbreken uiteraard niet.
Datum: 16-03-2018