Corporaties in het nieuws: de leefbaarheid holt achteruit
De corporaties staan weer volop in het nieuws. Afgelopen week waren er twee thema’s die zelfs het landelijke nieuws haalden.
Het eerste thema is leefbaarheid. Die holt achteruit en vooral de woonoverlast neemt sterk toe in wijken en buurten met sociale huurwoningen. De feiten uit het onderzoek van Aedes liegen er niet om. Ook in de landelijke pers kreeg dit aandacht, met onder andere artikelen in de Volkskrant en op nos.nl.
Nu is aandacht goed, maar de ontwikkeling is natuurlijk zorgwekkend. Willen we als samenleving echt dat mensen met de laagste inkomens moeten leven in wijken en buurten waar verloedering en overlast normaal zijn?
Die kant gaat het nu wel op. Gelukkig blijkt het nu ook uit het onderzoek, want het is hoog tijd om het tij te keren en corporaties spelen daarbij een cruciale rol.
Medewerkers kunnen het niet meer bijbenen
Al enkele jaren horen we van woonconsulenten en wijkbeheerders dat de problematiek enorm toeneemt en dat zij het werk nauwelijks nog aankunnen. In onze trainingen is dit een belangrijk thema, waarvoor ook oplossingen worden aangereikt. In een eerder artikel over woonoverlast schreven we ook dat de oude werkwijze, die gericht is op huisuitzetting, niet meer werkt in de huidige tijd.
In het afgelopen jaar kregen we opvallend veel hulpvragen van corporaties , omdat zij zien dat de afdelingen die zich bezig houden met sociaal beheer (leefbaarheid, overlast, onrechtmatige bewoning en participatie) helemaal vastlopen. Deze afdelingen krijgen meer klachten en meldingen van huurders dan ze aankunnen. Ze blijven daardoor sterk in de waan van de dag opereren en slagen er daarbij niet tot moeizaam in om grip op het werk te krijgen. Het gevoel te moeten dweilen met de kraan open, heeft natuurlijk gevolgen voor het werkplezier.
Zo zien we in de huidige arbeidsmarkt regelmatig talentvolle en competente medewerkers afhaken en een andere baan kiezen binnen of buiten de corporatie.
Oplossingen?
• Waar zijn we wel en niet van…
Als we met deze afdelingen aan de slag gaan, zien we zeker mogelijkheden om het werk efficiënter te organiseren. Vaak worden er allerlei werkzaamheden verricht, die wel belangrijk zijn, maar die niet perse tot de kerntaak van die afdeling behoren.
• Nieuwe instrumenten
Ook kunnen nieuwe instrumenten (de gedragsaanwijzing), investeringen in de relatie met netwerkpartners en het anders organiseren van het wijkbeheer helpen om meer grip op de zaak te krijgen.
• Focus op échte woonoverlast
Maar in het overlastproces is de grootste winst (in theorie) te behalen door alleen de échte overlast in behandeling nemen. Want de meeste meldingen van overlast, betreffen leefgeluiden of burenruzies.
Maar dat is theorie. Was het maar zo simpel. Want willen we echt zeggen tegen huurders die zich ergeren aan hun buren, daar zelf niet uit komen en dit bij hun verhuurder melden: “Wij hebben hier geen tijd voor, zoek het zelf uit?”
Of zoals een woonconsulent laatst zei: “Mensen willen in zo’n situatie vooral aandacht. Gewoon even gehoord worden. En wij geven ze vaak kastje-muur. Ga eerst zelf praten met uw buren. Als dat niet helpt: ga dan naar buurtbemiddeling. Pas als u dat hebt geprobeerd gaan we heel misschien iets voor u doen.”
• Wees helder: wat kan de corporatie wel en vooral ook niet doen
Misschien is de beste manier van werken wel om bij elke melding, of het nu last of overlast is, meteen een huisbezoek te doen. Om echt naar mensen te luisteren, het gesprek aan te gaan en uit te leggen wat de corporatie wel en vooral ook niet kan betekenen en doen.
Wat gaan we de huurder bieden?
Maar hierboven zijn de oplossingen vooral gericht op de werkvloer. Maar dit probleem ligt natuurlijk niet alleen maar daar. Misschien moeten er eerst een paar andere vragen worden beantwoord.
“Wat willen we als corporatie eigenlijk bieden aan de huurder? Welke kwaliteit van wonen wil de corporatie leveren? Op welke dienstverlening mag een huurder die overlast ervaart eigenlijk rekenen?”
Die vragen, of beter gezegd de antwoorden, helpen in de dagelijkse praktijk natuurlijk ook om focus te hebben en te voorkomen dat de afdelingen die zich bezig houden met sociaal beheer, een soort duizend-dingen-doekje is of wordt. Met medewerkers die zich een slag in de rondte werken, vanuit een diepe passie en sociale betrokkenheid met de huurders, druk zijn om alles maar op te lossen wat er zoal voorbijkomt.
O ja. Het tweede thema
En dan nog het tweede thema dat het nieuws haalde afgelopen week. Want u heeft vast wel gezien dat veel corporaties en bestuurders volop de publiciteit zochten, met een stroom van protestberichten met de aanslagbiljetten van de verhuurdersheffing.
Bij het bericht werd aangegeven dat de corporaties met het geld liever andere dingen hadden willen doen. Daarbij ging het vooral over nieuwe woningen, zonnepanelen en duurzaamheid als de betere bestemmingen voor het geld. Dat zijn logische bestemmingen, en zeker met de huidige wooncrisis helpen die voorbeelden wellicht om de oren en ogen te openen.
Maar vergeet daarbij, met de problemen in het sociale domein en rondom de leefbaarheid, ook zeker de sociale crisis niet. Ook daar moet flink geïnvesteerd worden als de corporatie de kwaliteit van wonen voor de huurders op een aanvaardbaar peil wil houden, overlast wil aanpakken én een goede werkgever wil zijn. De corporatie is immers juist veel meer dan een vastgoedbedrijf. Dus pak ook die rol!
Harry Vlaar, Trainer Kjenning
Datum: 27-09-2019