De Huurcommissie: klachtbehandeling en bemiddeling

De Wet Modernisering van de Huurcommissie regelt de uitbreiding van de taken van de huurcommissie met de behandeling van geschillen tussen huurders en verhuurders.

De minister heeft bij de behandeling van deze wet bevestigd dat huurders wel eerst de interne klachtenprocedure van de verhuurder moeten doorlopen voordat zij met hun klacht bij de huurcommissie terechtkunnen.

Klachtbehandeling

Het behandelen van klachten is een van de nieuwe taken van de Huurcommissie. Er kan een klacht worden ingediend over een gedraging van de verhuurder in het kader van geleverde producten en verrichte diensten op basis van de huurovereenkomst. Voordat de huurder zich met een klacht tot de Huurcommissie mag wenden, moet hij eerst een klacht hebben ingediend bij zijn verhuurder (bijvoorbeeld bij de eigen klachtencommissie).

De klacht bij de Huurcommissie mag nooit gaan over toe- of afwijzing van een woning, wanbetaling, huurbeëindiging of afsluiting van nutsvoorzieningen. Een klacht kan bijvoorbeeld wel gaan over de opleveringsstaat van een woning of het niet-adequaat reageren van de verhuurder op overlastklachten. De Huurcommissie kan een klacht gegrond verklaren, indien een huurder benadeeld is door een gedraging van de verhuurder. 

Financiële gevolgen na een klacht niet uitgesloten

Uit de letter van het wetsvoorstel volgt geen bevoegdheid van de Huurcommissie om bij een gegronde klacht (bijvoorbeeld) de huurprijs te verlagen of de betalingsverplichting van servicekosten bij te stellen. Echter, tijdens de behandeling van het voorstel in de Tweede Kamer antwoordde de minister op de vraag of de Huurcommissie de huurprijs zou kunnen verlagen bij een gegronde klacht dat dat aan de Huurcommissie is en dat het afhangt van de klacht en het oordeel van de Huurcommissie. 

Kortom, het is niet uitgesloten dat een uitspraak op een klacht financiële gevolgen heeft. De rechtspraktijk zal moeten uitwijzen hoe de Huurcommissie hiermee omgaat. Volgens ons volgt uit de tekst van het wetsvoorstel in ieder geval geen bevoegdheid voor de Huurcommissie om financiële gevolgen te verbinden aan een gegronde klacht.

Is samenloop met andere procedures mogelijk?

Hoewel de minister in de Eerste Kamer antwoordde dat de klachtprocedure niet zal gelden voor geschillen over de servicekosten en de huurprijs, omdat daarvoor reeds proceduremogelijkheden bestaan, sluit de tekst van het wetsvoorstel een dergelijke samenloop niet uit. Er zou bijvoorbeeld een conflict kunnen zijn over de schoonmaak van algemene ruimtes, uitmondend in zowel een verzoekschriftprocedure over de betalingsverplichting van de huurder als in een klachtprocedure over de kwaliteit van de schoonmaak. Het is afwachten hoe de Huurcommissie om zal gaan met de samenloop van klacht- en verzoekschriftprocedures.

De tekst van het wetsvoorstel sluit wel uit dat de Huurcommissie een klacht in behandeling kan nemen, indien de kwestie bij een rechterlijke instantie in behandeling is (geweest).

Naar de kantonrechter en legeskosten na klachtbehandeling.

Tegen een uitspraak van de Huurcommissie, inhoudende de beoordeling van een klacht, wordt “hoger beroep” mogelijk bij de kantonrechter. Over deze procedure is verder nog weinig bekend. De rechtspraktijk zal moeten uitwijzen hoe kantonrechters omgaan met hun nieuwe bevoegdheid tot het beoordelen van klachten.

Als een ingediende klacht gegrond wordt verklaard, zal de verhuurder leges à € 300,- moeten betalen aan de Huurcommissie. De huurder zal bij zijn verzoek tot klachtbehandeling een voorschot moeten betalen van € 25,-. Dat voorschot krijgt de huurder terug bij een gegronde klacht.

Bemiddeling

Een nieuwe taak van de Huurcommissie wordt het optreden als bemiddelaar. Het doel van bemiddeling is het zo spoedig mogelijk oplossen van een conflict, zonder dat er een formele procedure hoeft te volgen. Dat kan bijdragen aan het in stand houden of brengen van de goede verhouding tussen verhuurder en huurder. Als partijen hun zaak beëindigen door het sluiten van een schikkingsovereenkomst en dus niet langer een uitspraak van de Huurcommissie verlangen, krijgt de verzoekende partij het betaalde legesvoorschot volledig terug.

Meer weten over het nieuwe klachtrecht?

Het wetsvoorstel beoogt de toegang tot de Huurcommissie laagdrempeliger te maken. Het kan zijn dat u betrokken raakt in een bemiddelingstraject of een klachtenprocedure. Omdat met name de klachtenprocedure relatief nieuw is en mogelijk kan samenlopen met andere procedures bij de Huurcommissie, kan het zinvol zijn om (vooraf) juridisch advies in te winnen. Tijdens de cursus Klachtrecht huurder: Geschillencommissie, Huurcommissie, rechter gaan we verder in op de nieuwe wetgeving, de rollen en de procedures rondom klachten.

Pepijn Eymaal
VBTM advocaten

Datum: 22-03-2019