Blog

Fifty shades of grey met Huurrecht

Mag een verhuurder zelf bepalen hoe hij een gebrek verhelpt?
Bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden heeft de huurder een gedoogplicht. Dat betekent dat de verhuurder zonder toestemming van de huurder onderhoudswerkzaamheden kan uitvoeren. De verhuurder kan in grote mate zelf bepalen hoe en op welke wijze hij een gebrek verhelpt. Ook als dit betekent dat de huurder dan een bepaalde voorziening, die hij op grond van de huurovereenkomst heeft, moet missen.

De praktijk...
Bij een flatgebouw van 14 verdiepingen behoort het gebruik van een stortkoker voor het afvoeren van afval. Huurders kunnen op elke etage afval via een luik in de stortkoker deponeren, waarna het wordt afgevoerd naar vuilcontainers op de begane grond. Aangezien in de stortkokers asbesthoudend materiaal blijkt te zijn verwerkt, stond de verhuurder voor de keus om de stortkokers te saneren of helemaal af te sluiten. De verhuurder koos voor het laatste. Het geheel afsluiten van de kokers was namelijk aanmerkelijk goedkoper dan sanering. Buiten de flat wordt een alternatief voor het afval aangeboden. Een huurder maakt bezwaar en vordert dat de verhuurder de stortkoker open houdt. De stortkoker moet hersteld worden en mag niet eenzijdig worden afgesloten, aldus de huurder. Het door de verhuurder voorgestelde alternatief buiten acht de huurder niet acceptabel, omdat hij dan door weer en wind zijn afval moet deponeren.

De kantonrechter overweegt dat een verhuurder bij het bepalen van zijn keuze de kosten die zijn verbonden aan de diverse mogelijkheden mee mag laten spelen, mits het gevaar (in dit geval van de asbest) maar effectief wordt uitgebannen. In dat geval komt de rechter slechts een marginale toets toe. Er is sprake van dringende werkzaamheden omdat door het storten van afval mogelijkerwijs asbest kan vrijkomen.

Dit betekent dat de huurder op grond van de wet verplicht is de werkzaamheden te gedogen, ook al betekent dit dat hij dan geen gebruik meer kan maken van de stortkoker. Het afsluiten van de stortkokers betreft geen verandering die de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde wezenlijk beïnvloedt. Dat de huurder zijn huishoudelijk afval voortaan buiten het gebouw moet weggooien, doet daar niet aan af. Op basis van de wederzijdse belangenafweging komt de kantonrechter tot de conclusie dat de verhuurder gerechtigd is om eenzijdig de stortkoker af te sluiten.

Zie ook Rechtbank Rotterdam, 13 maart 2015 ECLI:NL:RBROT:2015:1693

Dus... fifty shades of grey met Huurrecht
Huurrecht lijkt misschien soms zwart-wit maar de praktijk kent vele kleuren grijs. Vele nuances en vele zienswijzen. Die dagelijkse praktijk maakt huurrecht ook leuk!

Hoe kijken rechters naar huurrecht? Hoe kunt u huurrecht nu toepassen in uw dagelijkse casus met behoud van uw relatie met uw huurder en zonder als verhuurder uw positie te verliezen?

In Huurrecht verdieping staan vele interessante praktijksituaties op het programma. Ook uw eigen casus kunt u bespreken. Na de cursus bent u weer op de hoogte! Bent u erbij?

En indien u nog beperkte ervaring heeft met huurrecht biedt de opleiding Huurrecht de basis een prima start. Met e-learning vooraf en een interactieve trainingsdag bent u snel op de hoogte van de uitgangspunten van het huurrecht en de rechten en plichten van huurder én die van uw organisatie als verhuurder.

Mr. Tanja de Groot, VBTM advocaten
Trainer Huurrecht Kjenning

Datum: 14-08-2015

Delen: