Gaan huurders bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?
Met de wijzigingen per 1 oktober in het woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat de WOZ-waarde van de woning een belangrijke rol spelen. Ook voor huurders. Want de maximale huurprijsgrens wordt voor gemiddeld 25% bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Per woning kan het iets meer of minder zijn.
Belang van huurders bij WOZ-beschikking
Huurders hadden -na het afschaffen van het gebruikersdeel van de onroerende zaakbelasting in 2006- meestal geen direct (inhoudelijk) belang meer bij een WOZ-beschikking. Veel gemeenten zonden deze beschikking dan ook niet meer naar de huurder. Dat gebeurde slechts bij een gemeentelijke heffing waarbij de gebruiker een tarief betaalt dat is gebaseerd op de WOZ-waarde. Voorts verstrekken gemeenten een WOZ-beschikking aan huurders, voor zover dat van belang is voor de toekenning van de zogenaamde 'schaarstepunten'.
WOZ-beschikking opvragen bij huurprijsverhoging of eerder?
Door het verwerken van de WOZ-waarde in het WWS hebben huurders wel weer een direct eigen belang bij de WOZ-waarde. Tijdens de parlementaire behandeling is dan ook gevraagd aan huurders te adviseren een WOZ-beschikking aan te vragen op het moment dat ze het voorstel tot huurprijsverhoging ontvangen.
De Waarderingskamer heeft echter aangegeven een werkwijze voor te staan die inhoudt dat gemeenten bij het verzenden van WOZ-beschikkingen in de eerste 8 weken van het kalenderjaar ook een beschikking toezenden aan huurders. De Wet WOZ voorziet reeds in een regeling voor huurders inzake deze WOZ-beschikking. Een huurder is namelijk al belanghebbende op grond van de Wet WOZ en een huurder kan daarom een beschikking ontvangen omtrent de WOZ-waarde en zo nodig bezwaar maken.
In de procedure bezwaar en beroep in relatie tot de positie van de huurder en verhuurder geldt dat wanneer twee belanghebbenden bij dezelfde onroerende zaak afzonderlijk bezwaar en beroep indienen en daarbij tegenstrijdige overwegingen aandragen, de gemeente bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-taxatie standpunten van beide zijden zal meewegen. Indien een bezwaar leidt tot een verhoging of verlaging van de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde zullen in ieder geval belanghebbenden die eerder een beschikking hebben ontvangen daarvan op de hoogte worden gebracht.
WOZ-taxatie-methodiek
De VNG heeft voorts in zijn advies gevraagd aandacht te besteden aan de gevolgen van de aanpassing van het WWS voor de WOZ-taxatie-methodiek. Hierin is voorzien door in het WWS onverkort uit te gaan van de uitvoeringspraktijk inzake taxaties. Het effect van de WOZ-waarde op de huurprijs, en een eventueel tegengesteld belang daarbij bij huurder en verhuurder, zal dan ook geen waarde bepalend element kunnen zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Het WWS leidt hierdoor dus niet tot een wijziging in de uitvoering door gemeenten inzake de taxaties.
Meer informatie over het WWS?
In de cursus Woningwaarderingsstelsel gaan we in op de WWS-wijzigingen maar staan we ook stil bij de dagelijkse praktijk. En bij dilemma's die zich daarbij voordoen. Deze cursus verzorgen we vaak als in company bij een verhuurder op locatie. De eigen praktijk staat dan centraal en een bezoek aan een woning voor een 'live puntenwaardering' is dan de kers op de taart. De theorie krijgt dan de bekende handen en voeten.
Mr P.G.A. van der Sanden
docent Kjenning
Datum: 25-09-2015