Geldt burenrecht ook voor huurders?

In de Nederlandse wetgeving bestaat een onderdeel dat zich (geheel) richt op buren: het zogenaamde burenrecht. De regels van burenrecht hebben vaak te maken met (het voorkomen van) hinder. Het burenrecht regelt bijvoorbeeld zaken als: de minimale afstand van beplanting tot de erfgrens, het afscheiden van een perceel met een schutting, overbouw et cetera. De bepalingen van het burenrecht zijn te vinden in het Burgerlijk Wetboek (BW), in de artikelen 5:37 tot en met 5:59 BW.

Een andere belangrijke bron voor het burenrecht zijn de algemene plaatselijke verordeningen (APV’s). Dit zijn de regels die door de gemeente worden opgesteld. Vaak bevatten deze aanvullende voorschriften, zoals een afwijkende maximale hoogte van een schutting of een afwijkende afstand die beplanting tot de erfgrens mag hebben.

In de wet wordt gesproken over 'naburige erven'. Met erf wordt bedoeld iedere onroerende zaak. Denk hierbij aan grond met bebouwing, maar het kan ook gaan om een onbebouwd stuk grond. De uitdrukking 'naburig' hoeft daarbij overigens niet altijd te betekenen dat de erven rechtstreeks aan elkaar grenzen. Als handelingen of situaties op een erf invloed hebben op een ander erf dan is sprake van naburigheid, ook als die erven niet naast elkaar liggen. Het is verder goed om te weten dat de regels van het burenrecht niet gelden als het naburige erf van de overheid of van de gemeente is.

Ook op huurders van toepassing?
Hoewel de regels van het burenrecht in beginsel bedoeld zijn voor eigenaars, gelden veel van de regels van het burenrecht ook voor huurders. Wel zal in bepaalde gevallen niet alleen de huurder, maar ook de eigenaar (de verhuurder) moeten worden aangesproken. In zijn algemeenheid zou kunnen worden gesteld dat de wettelijke bepalingen van het burenrecht óók van toepassing zijn op een (of twee) huurder(s) als sprake is van -een mogelijkheid tot- hinder.

Het is aan te raden om terughoudend te zijn met het belasten van een huurder met verplichtingen uit het burenrecht. Het uitgangspunt blijft namelijk dat de verplichtingen rusten op de eigenaars van naburige percelen. In de literatuur wordt wel verdedigd dat alleen verplichtingen die leiden tot gedogen van een bepaalde situatie (of een verplichting om iets niet te doen) kan overgaan op een huurder. En dat een verplichting om iets te doen altijd bij de eigenaar van het erf blijft liggen. Ik denk dat er veel voor dit standpunt te zeggen is. Bijvoorbeeld een verplichting om geen hinder toe te brengen aan eigenaars van andere erven kan prima op een huurder van toepassing zijn.

Regelend recht
De regels van het burenrecht gelden voor de verhouding tussen twee buren, tenzij daarvoor een andere afspraak is gemaakt. Het gaat dus om regels van regelend recht waarover tussen buren onderling andersluidende afspraken gemaakt kunnen worden.

Het is eveneens mogelijk dat een (rechts)voorganger -de vorige bewoner- afwijkende afspraken ten opzichte van de wet heeft gemaakt met zijn buren. Deze afspraken gelden in beginsel niet (meer) zodra de voormalige bewoner is vertrokken. Dit is alleen anders als er is afgesproken dat de bestaande afspraken door de nieuwe partijen ook zullen worden nageleefd. Dit kan in een koopovereenkomst worden geregeld in een zogenaamd ‘kettingbeding’ of simpelweg door het maken van afspraken met de nieuwe bewoner. Ik geef een voorbeeld ter verduidelijking.

Voorbeeld
Een boom staat op perceel A op 50 centimeter van de erfgrens met perceel B. Gelet op artikel 5:42 lid 2 BW dient de boom minimaal 200 centimeter van de erfgrens te staan. In de APV is geen afwijkende afstand opgenomen. De bewoner van perceel B heeft schriftelijk laten weten dat hij instemt met deze situatie, die nog niet verjaard is. Deze afspraak geldt al geruime tijd. De bewoner van perceel B besluit te gaan verhuizen. De nieuwe bewoner van perceel B is niet blij met de boom zo dicht op de erfgrens en wil dat deze verwijderd wordt. Aangezien de afspraak niet bindend is voor de nieuwe bewoner van perceel B, kan hij nog steeds verwijdering vorderen.

Misbruik van recht
Als een eigenaar/huurder gebruik wil maken van zijn rechten op grond van het burenrecht, dan geldt als uitgangspunt dat hij hiervan gebruik mag maken. Er mag echter geen sprake zijn van misbruik van recht. Burengeschillen kunnen soms hoog oplopen en het komt voor dat het burenrecht wordt aangegrepen puur om een ander dwars te zitten. Dat mag niet als sprake is van misbruik van recht, of zoals de wet het zo mooi formuleert: “Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden”.

De rechter zal desgewenst beoordelen of hiervan sprake is. Een klassiek voorbeeld is de bevoegdheid tot afsluiting van een erf (artikel 5:48 BW). Er zijn gevallen denkbaar waarbij een eigenaar totaal geen belang heeft bij de afsluiting van zijn erf met een muur of schutting, maar waarin dit enkel en alleen wordt gedaan om een buurman te treiteren. Bijvoorbeeld om hem zijn uitzicht te ontnemen, of om het parkeren van zijn auto te bemoeilijken.

Burenrecht soms dus ook voor huurders
Het burenrecht geldt niet alleen tussen eigenaars van aangrenzende percelen, maar kan ook soms ook door of tegen huurders worden ingeroepen. De bepalingen zijn van regelend recht, dus afwijkende afspraken zijn mogelijk. Het is wel van belang om goed te onderzoeken tussen wie deze afwijkende afspraken gelding hebben. Misbruik van het burenrecht is uiteraard niet toegestaan.

Meer weten over burenrecht over aanpak van overlast?
In de training Woonoverlast aanpakken leert u hoe u woonoverlast effectief kunt aanpakken. En dan hebben we het niet over allerlei formele brieven. Maar echt hoe u woonoverlast praktisch en pragmatisch aan kunt pakken. Tijdens de leergang Woonconsulent leert u ook hoe kunt handelen bij woonoverlast en welk juridisch kader hierbij speelt. In de training Huurrecht Verdieping wordt diverse casuïstiek behandeld vanuit de praktijk van de verhuurder. Uiteraard kunt u hierbij uw eigen casus inbrengen.

Tanja de Groot, VBTM
docent Kjenning

Datum: 03-05-2016