Hoe juridisch is woonoverlast eigenlijk?

Veel trainingen die ik zie op het gebied van woonoverlast hebben een juridische insteek. De trainer is meestal een advocaat die in de praktijk ook overlastprocedures voert. Dat lijkt logisch, maar hoe juridisch is het overlast vak eigenlijk?

Afgelopen jaar zagen corporaties de overlast op alle vlakken al toenemen. Zeker nu we massaal thuis werken, stijgt ook het aantal meldingen van burenoverlast of burenruzies nog verder. Al bestaande overlastzaken lijken (weer) op te laaien maar er ontstaan ook nieuwe overlastzaken.

Uit CBS cijfers komt dat ca. 35% van de mensen overlast ervaart. Als we uitgaan van 2,4 miljoen huurwoningen zijn er dus ruim 840.000 huishoudens die jaarlijks overlast ervaren. Ongeveer 50.000 huurders melden deze overlast ook bij hun verhuurder.

Hoe vaak zo’n melding uiteindelijk leidt tot een gerechtelijke procedure is gissen. Ik vraag er altijd naar tijdens trainingen. Het antwoord varieert, maar ligt ergens tussen bijna nooit en enkele keren per jaar. Het totaal aantal huisuitzettingen op basis van overlast is wel bekend. Dit gebeurt jaarlijks 299 keer. Gemiddeld per corporatie is dat nog niet één keer per jaar. En nu we veel thuis zijn helpt de vaak langer durende juridische aanpak ook niet heel snel om het probleem op te lossen.

Wat betekent dit nu?

Op de eerste plaats dat huisuitzetting op basis van overlast zeer zeldzaam is. Zouden corporaties niet veel vaker moeten doorpakken op overlast en zijn ze vaak teveel van het pappen en nathouden? Misschien wel. Er zijn wel signalen die daarop duiden. Zo zie ik nog wel zaken als de Dimitrov zaak in Amsterdam, waarbij 10 jaar lang ernstige overlast was, die pas nadat burgemeester Van der Laan de regie overnam, werd opgelost. Er zijn ook corporaties die er bewust voor kiezen om niet naar de rechter te gaan. Bij een recente incompanytraining voor woonconsulenten vertelden deelnemers dat ze bij overlast nooit een gerechtelijke procedure aanspanden. Desnoods boden zij de klager of de veroorzaker een andere woning aan. Zo’n aanpak zou ik zelf niet snel bedenken. Maar blijkbaar kan en werkt het wel.

Op de tweede plaats moeten we concluderen dat in een echte goede praktijkgerichte training woonoverlast voor een jurist weinig of geen plaats is. Immers, van de 50.000 zaken die jaarlijks worden gemeld wordt slechts 0,01% van de gevallen via een ontruiming opgelost. Het aantal zaken waarbij een advocaat of jurist wordt ingezet, bijvoorbeeld om een goed geformuleerde brief met waarschuwing te schrijven of een gedragsaanwijzing te vorderen, zal iets hoger liggen, maar de conclusie mag duidelijk zijn. Een gerechtelijke procedure komt in de praktijk bijna nooit voor.

Maar waar moet het in bij woonoverlast dan wel over gaan?

Drie zaken zijn belangrijk:

1.Beoordelen en inschatten van situaties
Niet elke melding van overlast is daadwerkelijk overlast. Ongeveer 80% van de meldingen betreffen woongeluiden en burenconflicten. De corporatie heeft in deze gevallen geen inspanningsverplichting Dit betekent dat de corporatie er niets mee hoeft te doen en de klacht meteen kan worden afgewezen.

Bij de “ echte” overlastklachten is het belangrijk om in te schatten of de veroorzaker van de overlast een kwetsbare huurder is, die hulp nodig heeft, of een woongenotverstoorder die hard moet worden aangepakt.

2.Regie en samenwerking
Regie voeren is de kern van het oplossen van overlastmeldingen in de praktijk. Die regie richt zich op:

• De melder(s): Het is cruciaal om zo snel mogelijk de verwachtingen van de melder te managen. Die verwacht vaak veel meer dan mogelijk is, bijvoorbeeld een huisuitzetting. Daarbij bestaat ook vaak de neiging om de verantwoordelijkheid bij de verhuurder te leggen met het motto “Ik heb recht op woongenot en daar moet u voor zorgen.”
• Collega’s: Het is belangrijk dat alle medewerkers in de eerste lijn, zoals huismeesters, baliemedewerkers en medewerkers klant (KCC), helder hebben hoe de corporatie omgaat met overlastklachten. Hiermee bereik je dat consequent de juiste informatie wordt gegeven en er geen valse verwachtingen worden gewekt.
• De “veroorzaker”: Als de klachten terecht zijn, dan is het zaak dat de veroorzaker stopt met het ongewenste gedrag. Hoe breng je die boodschap duidelijk over? Stuur je alleen een brief, in het slechtste geval via een sjabloon ingevuld, of is er ook een goed gesprek?
• Netwerkpartners: Om zaken op te lossen is de samenwerking met partijen als buurtbemiddeling, de politie en hulpverlening onmisbaar. Maar hoe verloopt die samenwerking en wat is ieders rol? En hoe voorkom je nu situaties waarin de hulpverlening eindeloos “bezig” is met een casus, zonder dat de overlast afneemt? Of dat de politie huurders die aangifte willen doen van geluidsoverlast standaard naar de corporatie doorverwijst? De relatie onderhouden met professionals in het netwerk, verwachtingen verhelderen, afspraken maken en soms het conflict aangaan, is een belangrijk deel van het werk.
• De advocaat: Heel soms wordt een advocaat ingeschakeld om te sommeren of een gerechtelijke procedure te starten. Het is belangrijk dat de corporatiemedewerker de advocaat een duidelijke opdracht geeft. Is het doel een waarschuwing, een ontruiming of een gedragsaanwijzing? Wat heeft de advocaat nodig aan dossier om een succesvolle procedure te voeren?

3.Communiceren
Stevig in je schoenen staan en duidelijk en helder communiceren zijn cruciaal bij het behandelen van overlastklachten. Denk daarbij aan: verwachtingen managen, een slecht nieuws gesprek voeren, slimme vragen stellen om veel informatie te verzamelen en confronteren zonder de relatie te schaden

Het vak in de praktijk…

Overzicht houden, complexe situaties beoordelen, regie voeren en lastige gesprekken voeren, daar draait het vak in de praktijk om.

In twee trainingen van Kjenning staan deze zaken centraal: De leergang Woonconsulent en onze training Woonoverlast aanpakken. Ontmoet ik u daar?

Harry Vlaar
Kjenning

Datum: 12-01-2021