Blog

Klachtrecht bij Huurcommissie: huurder van het kastje naar de muur

Sinds 1 januari 2019 geldt de gewijzigde Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, waaronder ook het (nieuwe) klachtrecht van de huurder. Zoals bekend, kon de huurder voor huurprijs- en servicekostenkwesties al terecht bij de Huurcommissie. Het klachtrecht, dat ziet op gedragingen van de verhuurder, komt daar nu bij, maar zal de huurder uiteindelijk niet zo veel brengen.

Eerst schriftelijk bij verhuurder klagen

De huurder kan zijn klacht over een gedraging van een verhuurder aan de Huurcommissie voorleggen. Maar eerst moet de huurder zijn klacht schriftelijk hebben ingediend bij de verhuurder. De huurder kan pas klagen bij de Huurcommissie, wanneer de verhuurder niet binnen een redelijke termijn de schriftelijke klacht heeft behandeld of wanneer de huurder zich niet kan vinden in de beoordeling van de klacht.

Gedraging van de verhuurder: wat is dat?

De huurder mag klagen over een gedraging van de verhuurder. De wet omschrijft dat als volgt: ‘gedraging van de verhuurder in het kader van de door de verhuurder op basis van de tussen partijen geldende huurovereenkomst aan de huurder geleverde producten en verrichte diensten (art. 4 lid 5  Uhw)’.

Valt een nalaten van de verhuurder ook onder die definitie? Het gaat immers om ‘…aan de huurder geleverde producten en verrichte diensten’, waarbij de wetgever voor een taalkundige redactie in verleden tijd heeft gekozen (‘geleverde producten en verrichte diensten’). Anders gezegd: kan de huurder ook klagen bij de Huurcommissie als hij een dienst niet geleverd heeft gekregen? De praktijk zal het moeten uitwijzen.

De Huurcommissie geeft zelf in een nieuwsbericht van 13 december 2018 een bedenkelijk voorbeeld. Er zou geklaagd kunnen worden over bemiddelingskosten die direct aan de verhuurder zijn betaald.1 Maar het betoog van de huurder, die dergelijke kosten van de verhuurder terugvordert, zal juridisch inhouden dat de verhuurder geen (of een verwaarloosbare) tegenprestatie voor de vergoeding heeft gekregen.2 Het is dan maar de vraag of dit onder het bereik van het nieuwe klachtrecht valt: uit het betoog van de huurder volgt dat er geldelijke vergoeding is gevraagd, terwijl hij daar juist geen dienst of product voor heeft gekregen. Is er dan wel sprake van een ‘geleverd product’ of ‘verrichte dienst’ in de zin van de nieuwe wet? Wie het weet, mag het zeggen…

Huurcommissie oordeelt slechts of klacht gegrond is

De Huurcommissie heeft slechts de bevoegdheid om een klacht gegrond te verklaren indien sprake is van benadeling  van de huurder door de gedraging van de verhuurder (art. 19aa Uhw). Niet meer, niet minder. De eerste (juridische) vraag is of de klacht überhaupt onder de betrekkelijk smalle definitie valt van ‘gedraging’ gaat, zoals in de vorige alinea beschreven: gaat het (a) om een gedraging (b) in het kader van geleverde producten of verrichte diensten (c) op basis van de huurovereenkomst? Daarnaast speelt een tweede juridische vraag, waarbij de huurder bij de Huurcommissie voor het voetlicht moet brengen dat hij daadwerkelijk is (1) benadeeld en dat tussen zijn benadeling en de verweten gedraging van de verhuurder (2) een zogenaamd causaal verband zit.

Huurder van het kastje naar de muur gestuurd

Op zichzelf is het nobel dat de huurder een extra kans heeft om - zonder dat daar meteen een rechter aan te pas moet komen - op een toegankelijke, relatief goedkope manier zijn beklag te kunnen doen bij een onafhankelijk instituut. De Huurcommissie kan die taak vervullen. Toch denk ik niet dat het klachtrecht de huurder gaat bieden wat er (mogelijk) van wordt verwacht. Om te beginnen is de definitie klachtwaardige gedragingen erg smal; het moet zoals gezegd in ieder geval gaan over geleverde producten of verrichte diensten op basis van de huurovereenkomst.

Tandeloze tijger

De Huurcommissie heeft in een klachtenprocedure bovendien ‘geen tanden’: de Huurcommissie kan een klacht slechts gegrond verklaren bij benadeling. Het kromme daarvan is dus dat de Huurcommissie eerst zal moeten constateren dat de huurder benadeeld  is, maar daar vervolgens geen financiële consequenties of verplichtingen aan mag verbinden. De minister heeft dat nog eens bevestigd in de Eerste Kamer (nadat zij eerst in de Tweede Kamer een dubbelzinnige uitlating deed). Meer dan morele genoegdoening, kan de huurder via het nieuwe klachtrecht eigenlijk niet krijgen. Het is maar de vraag of de klagende huurder zich dat van tevoren wel voldoende realiseert.

Wil de huurder bij de verhuurder iets kunnen afdwingen naar aanleiding van zijn klacht, dan zal hij – ook bij een gegronde klacht – alsnog een zelfstandige procedure bij de rechter moeten inleiden, omdat de Huurcommissie niets, ook niet bij wijze van financiële prikkel, kan afdwingen bij de verhuurder. Kortom, zelfs al krijgt de huurder gelijk bij de Huurcommissie: hij heeft er niet zoveel aan. Ik schat in dat de huurder zich dus van het kastje naar de muur gestuurd zal voelen als (achteraf) blijkt dat hij alsnog naar de (relatief dure) rechter zal moeten om zijn gelijk af te kunnen dwingen, terwijl die huurder eerst intern heeft geklaagd bij de verhuurder en vervolgens bij de Huurcommissie. Wel staat de huurder in een procedure bij de rechter erg sterk als de Huurcommissie de klacht eerder als gegrond heeft beoordeeld (en de verhuurder daartegen geen actie heeft ondernomen).

Voorbereid zijn op klachtprocedure

Op zichzelf zal een huurder naar mijn inschatting dus weinig hebben aan een door de Huurcommissie gegrond bevonden klacht. Toch denk ik dat het van belang is om (als verhuurder) voldoende voorbereid te zijn op dit nieuwe recht van de huurder. De verhuurder kan er immers onvrijwillig mee geconfronteerd worden en zoals gezegd kan een gegronde klacht wél in een eventuele vervolgprocedure een grote(re) rol gaan spelen. Bovendien zullen de grenzen van het nieuwe klachtrecht – wat is wel een klachtwaardige gedraging, wat niet – uiteindelijk bepaald worden door nog te verschijnen uitspraken. 

Ook is nog niet zeker hoe het nieuwe recht zich verhoudt tot de reeds bestaande rechten van de huurder en of procedures kunnen gaan samenlopen (bij gebreken moest de huurder immers altijd al eerst schriftelijk omschrijven wat er zou mankeren aan het gehuurde en bezwaren tegen de servicekostenafrekening moet de huurder in principe eerst kenbaar maken bij de verhuurder). Ten slotte bepaalt de wet dat de huurder eerst schriftelijk bij de verhuurder moet klagen, maar welke eisen stelt de wet aan de interne klachtprocedure?

In de parlementaire geschiedenis bij de wetswijziging is ingeschat dat er 250 klachtprocedures per jaar worden ingediend bij de Huurcommissie. Misschien is dat nog wel een voorzichtige inschatting. 

Meer weten over klachtrecht?

Tijdens de training training Klachtrecht huurder: Geschillencommissie, Huurcommissie, rechter leert u alles over het nieuwe klachtrecht, inclusief de juridische achtergronden. Uiteraard krijgt u ook praktische handvatten waarmee u het klachtrecht kunt toepassen en implementeren in uw eigen dagelijkse werkzaamheden.

Datum: 06-04-2019

Delen: