Leefbaarheid, dat mogen we toch niet meer?

Toen Stef Blok net minister was, liet hij zich eens ontvallen dat hij Leefbaarheid niet zag als een kerntaak van Woningcorporaties. Vooral in buurtbarbecues zag hij niets. Die uitspraken zijn een eigen leven gaan leiden. Sommige corporaties hebben de leefbaarheidsbudgetten bijna volledig afgebouwd en ook de inzet van het personeel drastisch terug ingekrompen: 

"Leefbaarheid? Daar zijn we niet meer van, mag niet meer van de minister." is bij enkele corporaties helaas het motto geworden. 

De herziene woningwet
Het verhaal gaat dat Blok kort na die gewraakte uitspraken een rondleiding heeft gekregen in enkele Haagse en Rotterdamse buurten en zijn visie heeft genuanceerd. In elk geval biedt de herziene woningwet, zoals die in december 2014 unaniem door de tweede kamer is aangenomen, de corporaties volop ruimte om aan leefbaarheid te blijven werken. Sterker nog, werken aan leefbaarheid blijft een kerntaak voor corporaties. Wel zijn er wat randvoorwaarden. De belangrijkste hiervan zijn dat de inspanningen moeten bijdragen aan de waarde van het woningbezit of erop moeten zijn gericht om huurders rustig woongenot te blijven bieden. Niets om van te schrikken dus, want vrijwel alle leefbaarheidsactiviteiten gericht op de woonomgeving, het aanspreken van bewoners op het woongedrag en het verbeteren van onderlinge contacten voldoen aan de criteria. Voor het dagelijks werk van huismeesters, wijkbeheerders, en woonconsulenten lijkt er dus niets te veranderen. 

Wat wel nieuw is, is dat de gemeente gaat toetsen of de inspanningen van de corporatie passen bij de prestatieafspraken. Daar lijkt mij ook helemaal niets mis mee. Dit kan alleen maar leiden tot meer transparantie en een goede afstemming tussen gemeente en corporaties. 

Waarom is investeren in leefbaarheid nog altijd noodzakelijk?
Er zijn twee hoofredenen om te blijven investeren in leefbaarheid. De eerste is dat de investeringen in leefbaarheid nog altijd vele malen lager zijn dan de kosten van verloedering. Ondoordachte korte termijn besparingen op leefbaarheid hebben in de toekomst grote financiële gevolgen. Dat hebben we in het verleden gezien in wijken als De Bijlmer en Overvecht, waar voortijdige sloop en renovatie gepaard ging met forse afschrijvingen en onrendabele investeringen. Maar ook in het klein is dit proces zichtbaar. Het is beter om een huurder die een tuin verwaarloost snel aan te spreken en aan te sporen er iets aan te doen, dan af te wachten tot de huurder vertrekt. Heel vaak blijken dan de forse herstelkosten niet te verhalen. En meestal blijft het niet bij één tuintje. De uitstralende effecten van verwaarlozing mogen niet onderschat worden, zoals: kopieergedrag en nog meer verwaarlozing, meer overlast en een slechtere verhuurbaarheid en verkoopbaarheid. 

De tweede reden is dat het klantenbestand van corporaties voor een steeds groter gedeelte gaat bestaan uit kwetsbare huishoudens. Corporaties moeten zich steeds meer richten op sociale huurwoningen en het huisvesten van specifieke doelgroepen. Door maatschappelijke en internationale ontwikkelingen betekent dit onder meer dat: 

• Er steeds meer vluchtelingen naar Nederland komen. De verwachting is dat dit jaar tussen  5-10% van de lege woningen worden verhuurd aan statushouders.
• De GGZ ruim 100.000 bedden "sluit". Een groot gedeelte van deze mensen komt in sociale huurwoningen terecht.
• De zorg er steeds meer op is gericht om mensen thuis te laten wonen, met dagbehandeling. Denk hierbij aan mensen die aan een psychiatrische aandoening, of aan ouderdomsziekten lijden. Het aantal alleenwonende dementerenden in de komende jaren meer dan verdubbelen.

De leergang Werken aan Leefbaarheid
Het bovenstaande betekent dat het cruciaal is om dichtbij de huurder te blijven staan, problemen snel te signaleren en samen met netwerkpartners op te pakken. En laat dit nu precies zijn waar de training Modern Sociaal beheer: Leefbaarheid 2.0 over gaat. 

De deelnemers leren hierin op een effectieve en efficiënte manier problemen te signaleren en aan te pakken, de woonomgeving te verbeteren, planmatig te werken aan concrete resultaten, hun netwerk te versterken en vooral ook de samenwerking met actieve huurders en huurdersgroepen te zoeken en te versterken.  

En dus niet in een hotel 
De training vindt niet plaats in een hotel langs de snelweg, maar middenin een wijk waar door vele partijen hard wordt gewerkt om de leefbaarheid op peil te houden. Ik hoop er in de komende jaren vele corporatieprofessionals te begroeten. Want werken aan leefbaarheid is geen luxe, het is noodzakelijk om huurders een goede en veilige plek te bieden om te leven en vooruit te komen. 

Harry Vlaar
Trainer training Modern Sociaal beheer: Leefbaarheid 2.0 

Datum: 01-03-2015