Waarom veel woonconsulenten achter de feiten aanlopen

En wat eraan te doen valt...
De kerntaak van de woonconsulent is het uitvoeren van Sociaal Beheer. Sociaal beheer bestaat uit allerlei activiteiten om de kwaliteit van het wonen op peil te houden en te verbeteren. Activiteiten die gericht zijn op het handhaven van woonregels en het aanpakken van overlast en onrechtmatige bewoning. Naast sociaal beheer voert de corporatie ook technisch beheer uit. Wat opvalt is dat dit technisch beheer bij vrijwel alle corporaties veel beter is georganiseerd dan het sociaal beheer.

In het technisch beheer wordt naast klachtenonderhoud, ook mutatieonderhoud en planmatig onderhoud uitgevoerd. Het behoeft geen betoog dat als een corporatie alleen klachtenonderhoud zou uitvoeren, dit tot hoge extra kosten leidt, dat de organisatie achter de feiten aan loopt en dat huurders ontevreden zijn omdat ze met problemen worden opgezadeld die gemakkelijk hadden kunnen worden voorkomen. Er is dan ook geen professionele verhuurder die dit in zijn hoofd zou halen. Toch is dit precies wat best wel veel corporaties doen op het gebied van het sociaal beheer.

De meeste woonconsulenten worden daarom geleefd door de waan van de dag. En dit leidt inderdaad tot hoge extra kosten, een organisatie die achter de feiten aan loopt en geen overzicht heeft over de problematiek. En ook tot huurders die met problemen worden opgezadeld die gemakkelijk voorkomen hadden kunnen worden.

Wat zijn nu de risico’s die corporaties lopen door alleen reactief, op klacht, sociaal beheer uit te voeren?

• Op de eerste plaats ontstaan er onnodig problemen. Veel overlastmeldingen zijn te voorkomen door goede voorlichting, heldere regels op gebied van inrichting van de woning, tuinonderhoud en omgaan met gezamenlijke ruimten én actieve controle op het naleven van deze regels. Door alleen aan reactief beheer te doen, zadelt de corporatie zichzelf op met onnodig extra werk.
• Ten tweede komen veel meldingen in een te laat stadium. De boom is al enorm gegroeid, de overlast is maanden gaande en het gras staat al een meter hoog. Ook het probleem is dan al flink gegroeid en de oplossing van het probleem kost veel moeite én geld. Deze kosten worden of kunnen niet altijd op de veroorzaker worden verhaald. De kosten van bijvoorbeeld een gerechtelijke procedure zijn niet volledig te verhalen op de veroorzaker en het is dan vaak uit pragmatisch oogpunt verstandig de tuin zelf maar op te knappen, of de boom te kappen op kosten van de corporatie. Reactief beheer leidt tot onnodige extra kosten.
• Als derde punt dreigt verloedering. Vuil trekt nu eenmaal vuil aan. Het blijft zelden bij één verwaarloosde tuin, dit heeft een uitstralend effect, dat langzaam maar zeker tot normvervaging leidt. In verloederde complexen is vaak sprake van een concentratie van problemen: achter de voordeur problematiek, een verloederde woonomgeving en veel overlast. Tegelijkertijd wordt er bij de corporatie nauwelijks geklaagd. Niet zelden is (voortijdige) sloop uiteindelijk de oplossing. De tijd, energie en kosten die gepaard gaan met het keren van verloedering zijn gigantisch.

Het kan anders!

De oplossing is eenvoudig. Door dezelfde principes als in het technisch beheer toe te passen, kan het sociaal beheer van corporaties enorm worden verbeterd. Bijvoorbeeld door bij de mutatie te investeren in goede voorlichting én het strikt handhaven van regels aan het begin van de huurperiode. Door periodiek de woonomgeving, de tuinen en de gezamenlijke ruimten aan te pakken, zodat deze weer verzorgd, schoon, heel en veilig zijn.

Dit integrale sociale beheer leidt tot lagere kosten, minder werkdruk, een betere kwaliteit van de woonomgeving en tevreden huurders.

In de Leergang Woonconsulent ligt de nadruk op die integrale benadering. Niet alleen brandjes blussen, maar ook problemen voorkomen en een planmatige aanpak staan centraal.

Harry Vlaar

Docent Kjenning en Hoofddocent Leergang Woonconsulent 

Datum: 22-01-2016