Welke meters scoren punten in het woningwaarderingsstelsel?

Om het Woningwaarderingsstelsel (WWS) goed toe te kunnen passen hoef je geen ingenieur of meester in de rechten te zijn. Je moet wel praktisch inzicht hebben, logisch kunnen redeneren en een beetje kunnen rekenen. Én voortdurend wakker zijn en blijven want een foutje is snel gemaakt!

Vaak stuit je op interpretatiekwesties: Hoe waardeer je een serre: is dat vertrek of een overige ruimte? Parate en actuele kennis van het WWS is noodzakelijk. Want er wijzigt nog wel eens wat...

Hieronder treft u enkele vragen en antwoorden aan over vierkante meters en over de kwalificatie van ruimtes in woningen. Want ook daarbij is een foutje snel gemaakt.

Hoe beoordeel je een serre: vertrek of overige ruimte?

Het antwoord hangt af van de kwaliteit van de serre en van de grootte van de opening tussen woonkamer en serre. Is de kwaliteit matig (een goedkoop aanbouwsel) dan is zoiets te beschouwen als een "overige ruimte". Zoiets kan zelfs problemen opleveren bij beperking van daglichttoetreding. Maar heeft de serre een degelijke schil, is de kap beschoten en geïsoleerd, dan gaat het om een hoogwaardige vergroting van de woonkamer. In dat geval kan zo'n serre als vertrek gewaardeerd worden. Waardering hangt dus af van omstandigheden.

Om een ruimte als vertrek te kunnen waarderen moet die ruimte - kort samengevat - voldoen aan de eisen die voor een vertrek gelden. Zie Handleiding WWS (huurcommissie), hoofdstuk 1: Oppervlakte van vertrekken.

En geldt de serre in de telling van 'verwarmde vertrekken' als afzonderlijk vertrek? Dat is afhankelijk van de wijze en grootte van de opening tussen de woonkamer en de serre, zie: Handleiding WWS (huurcommissie), hoofdstuk 3

Een slaapkamer van slechts 1,9 m x 2 m... Is dat dan wel een slaapkamer?

Deze slaapkamer heeft slechts een oppervlakte van 3,8 M2. En dus wordt die slaapkamer als een 'overige ruimte' gewaardeerd. Ondanks dat de huurder er slaapt. Een slaapkamer kleiner dan 4 m2 telt namelijk als 'overige ruimte' (met 0,75 punt/m2).

Balkons met minder oppervlak dan 1,5 m x 1,5 m en binnentuinen/wintertuinen?

Een dergelijk balkon is te klein en telt niet mee als buitenruimte. Zo'n balkon kan alleen meetellen als tenminste op één punt een breedte van 1,5 m kan worden gemeten!

Is zo'n ruimte hoogwaardig dichtgezet (bijvoorbeeld als loggia of wintertuin) dan kan zo'n ruimte, evenals een serre, toegerekend worden aan de belendende ruimte.

Om punten op te leveren zal zo'n dichtgemaakte voorziening (bijvoorbeeld met te openen ramen voorzien van dubbel glas) zelfs als vertrek of overige ruimte gewaardeerd kunnen worden. Dat wil zeggen: wanneer aan de eisen voor zo'n ruimte is voldaan. Een zelfstandig vertrek moet minimaal 1,5 breed zijn en 4 m2 meten en een overige ruimte heeft een minimum oppervlak van 2 m2.

Op de tekening staat 'onbenoemde ruimte'. Maar als er een raam > 0,5 m2 is, mag zo'n ruimte toch wel als slaapkamer benoemd worden in de woningwaardering?

Deze ruimte was 'onbenoemde ruimte' doordat deze door toevallige bouwkundige omstandigheden niet als een vertrek kan gelden: wel voldoende raamoppervlak, doch onvoldoende lichttoetreding. Welnu: dan is dit hoogstens een 'overige ruimte' ongeacht het gebruik door de huurder als slaapkamer.

Wij hebben een complex met 40 wooneenheden, 6 algemene woonkamers met keuken en 3 wasruimten. Kunnen dan simpelweg alle m2 van gemeenschappelijke ruimtes worden opgeteld en gedeeld voor de puntentelling?

Groepswonen met gemeenschappelijke ruimten kan een puzzel opleveren. Een groepswoning kan bijvoorbeeld, afhankelijk van de situatie, als één zelfstandige woning gelden, of als een verzameling onzelfstandige woningen. Dan moet je dus kiezen voor het juiste WWS-systeem: voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen!

Is met elke gebruiker van een wooneenheid een individueel huurcontract afgesloten, dan moet je de gemeenschappelijke ruimte ook splitsen qua puntentoekenning. Dan weet elke huurder precies waaraan hij of zij toe is.

Is er geen expliciete toewijzing gedaan dan is het eenvoudiger. De oppervlakte van alle ruimtes kun je dan optellen en de punten toerekenen aan het geheel. Door dat puntenaantal te delen door het aantal wooneenheden die tot de groep behoren kom je tot de punten per wooneenheid.

Verdiepte trapkasten: wat is het minimale aantal m2 om deze te mogen waarderen? En moet de vrije ruimte > 2 m2 zijn?

Bij een kast onder een trap in een vertrek kun je dat oppervlak, voor zover de hoogte minimaal 1,5 m bedraagt, bij de oppervlakte van dat vertrek optellen. Dat kan zelfs wanneer die kast > 2 m2 is. Dat levert dan meer punten op, dan wanneer je die kast als overige ruimte zou waarderen. Wel moet de trap zelf in mindering worden gebracht op het oppervlak.

Maar... komt een kast op een verkeersruimte uit, dan telt die kast als 'overige ruimte', wanneer oppervlak minimaal 2 m2 is en hoogte 1,5 m of meer is. Anders niet.

Waardering overige ruimten zoals kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten. Wanneer mag wat gewaardeerd worden?

Elke ruimte moet afzonderlijk aan de minimale eisen voldoen. Per overige ruimte het oppervlak op twee decimalen afronden en daarna pas de oppervlakte van die ruimten salderen en afronden op hele vierkante meters. Indien een berging kleiner is dan 2m2 dient deze niet gewaardeerd te worden, tenzij je zo'n ruimte kan labelen als een vaste kast bij een overige ruimte of vertrek. Overigens... als er meerdere bergingen zijn en het gezamenlijke oppervlakte van die bergingen is wel hoger dan 2m2 kunnen deze weer wel worden gewaardeerd.

Is de huurcommissie leidend, bij het waarderen van een woning?

Ja ... althans wil je niet 'nat gaan' in een procedure, dan is het verstandig steeds je beleid af te stemmen op beleid van de huurcommissie. De 'Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte' is een praktisch en gezaghebbend hulpmiddel.

En uiteraard kan het ook zijn dat je stuit op dermate bizarre uitkomsten dat je een andere waardering toepast op grond van de redelijkheid. Of zo'n oplossing stand houdt bij een geschil is altijd lastig te voorspellen. Maar redelijkheid is altijd een gezond uitgangspunt.

Meer informatie over het Woningwaarderingsstelsel?

In de cursus Woningwaarderingsstelsel gaan we in op de WWS-wijzigingen maar staan we ook stil bij de dagelijkse praktijk. En bij dilemma's die zich daarbij voordoen. Deze cursus verzorgen we vaak als in company bij een verhuurder op locatie. De eigen praktijk staat dan centraal en een bezoek aan een woning voor een 'live puntenwaardering' is dan de kers op de taart. De theorie krijgt dan de bekende handen en voeten.

Mr P.G.A. van der Sanden
docent Kjenning

Datum: 09-10-2020