WWS: Wijzigt Weer Snel
Minister Blok verhelpt een fout in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) met betrekking tot zorgwoningen: vanaf 1 oktober 2016 mag de 35% puntentoeslag voor zorgwoningen wél worden berekend over het WWS-onderdeel “9.1 Punten voor de WOZ-waarde”. Dat mocht eerder niet, als gevolg van een wetgevingsfout.
Die 35% puntentoeslag mag vanaf 1 oktober 2016 ook worden berekend over het nieuwe WWS-onderdeel “10 Renovatie”, althans wanneer zo’n renovatie minder dan 6 jaar geleden plaatsvond en tenminste € 10.000 kostte. De minister kondigde nog meer WWS-wijzigingen aan. Is het huren van een zorgwoning in 2017 nog betaalbaar?
Eerder signaleerden we al dat het toen inwerking getreden Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) ten onrechte meldde dat de 35% puntentoeslag voor zorgwoningen slechts over de eerste acht WWS-onderdelen mag worden berekend. Die toeslag mocht je niet berekenen over het 9e WWS-onderdeel: punten voor de WOZ-waarde. Gevolg voor een verhuurder: zo’n € 50 tot € 65 per maand minder huurpotentie!
Herstel van deze fout was van groot belang. Want het tekort aan zorgwoningen kan alleen verminderen wanneer huurprijzen specifieke zorginvesteringen dekken. Denk aan brede gangen, elektrische schuifdeuren en liften. Deze voorzieningen leveren geen WWS-punten op. Dat rechtvaardigt de 35% puntentoeslag voor zorgwoningen: compensatie voor specifieke investeringen.
Op 23 mei 2016 verzond de minister een Ontwerpbesluit tot wijziging van het Bhw naar zowel de Tweede als de Eerste Kamer. Dit ontwerp bevat verschillende aanpassingen van het WWS, uitsluitend voor zelfstandige woningen. Inmiddels informeerde de minister eenieder daarover door middel van circulaire MG2016-02, verzonden op 2 juni 2016.
Wijziging Bhw
De minister informeert ons via deze circulaire over indexering van de WOZ-normbedragen per 1 juli 2016. Voorts kondigt hij beoogde WWS-vernieuwingen aan met ingang van 1 oktober 2016:
- Puntentoekenning in het geval van renovatie;
- Extra puntentoekenning aan nieuwe kleine woningen in Amsterdam en Utrecht en omgeving;
- Puntentoeslag bij de zorgwoning.
De indexering van WOZ-normbedragen is een routine-kwestie. De WWS-vernieuwingen per 1 oktober 2016 vergen echter een wijziging van het Bhw. Daartoe is medewerking van de Tweede en Eerste kamer nodig. Letterlijk dezer dagen zal blijken hoe het daarmee is gesteld.
Wat de routinematige aanpassingen van het WWS betreft: in 2014 nam de gemiddelde WOZ-waarde met 1,2% toe. Om invloed van die waardeontwikkeling op de WWS-puntentoekenning te neutraliseren is de laagste WOZ-waarde, die in het WWS voor elke zelfstandige woning mag woorden aangehouden, per 1 juli 2016 verhoogd van € 40.000 naar € 40.480 (drempelbedrag).
Om dezelfde reden gelden per 1 juli 2016 aangepaste formules voor het omrekenen van WOZ-waarde van een woning in WWS-punten. Die formules luiden nu als volgt:
- De WOZ-waarde gedeeld door € 7.995 (was € 7.900), en
- De WOZ-waarde gedeeld door m2-oppervlak gedeeld door € 122 (was € 120).
Tel je de uitkomsten van deze formules bij elkaar op, dan heb je punten voor de WOZ-waarde.
Nieuw in het WWS: punten voor renovatie
Voor nieuwbouwwoningen in het hogere huurprijssegment geldt al de tijdelijke regeling dat minimaal 40 punten mogen worden toegekend voor de WOZ-waarde. Die regeling geldt alleen voor woningen opgeleverd in de kalenderjaren 2015 tot en met 2019, wanneer zo’n woning minimaal 110 punten heeft voor alle andere WWS-onderdelen dan de WOZ-waarde.
In zijn circulaire “verduidelijkt” de minister nu dat deze regeling ook geldt indien zo’n woning is totstandgekomen na een ingrijpende renovatie waarbij de energieprestatie op het niveau is gebracht van een nieuwbouwwoning zoals bepaald door het Bouwbesluit 2012. Deze regeling is eveneens van toepassing bij functiewijziging: denk aan ombouw van een kantoor tot woningen.
Leidt een meer bescheiden renovatie niet tot een woning die inzake de energieprestatie voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouw, dan kunnen toch nog extra punten worden toegekend. Zo luidt het nieuwe onderdeel 10 van het WWS. Het gaat daarbij om 0,2 punt per investering van € 1000, in het jaar van de investering en gedurende de daarop volgende 5 jaren. Deze tijdelijke extra puntentoekenning mag uitsluitend plaatsvinden na een renovatie die meer dan € 10.000 kostte.
Deze vernieuwing is niet onomstreden. De Nederlandse Woonbond stelt dat zo’n renovatie al voldoende kan zijn beloond via een meer punten scorende energie-index.
Nieuw in het WWS: status aparte voor Amsterdam en Utrecht en omgeving
Om het realiseren van woningen in het middensegment van de huurmarkt, net boven de liberalisatiegrens, te stimuleren wordt het WWS tijdelijk verruimd voor de COROP-regio's Amsterdam en Utrecht voor nieuwbouw van kleine woningen. Daarbij gaat het om woningen tot 40 m2, gebouwd in de jaren 2017 tot en met 2021. Voor deze woningen in die regio's mag gedurende vijf jaren één van de twee WOZ-omrekenformules worden aangepast: WOZ-waarde/oppervlakte/€ 51 (in plaats van € 122).
Deze omrekenformule leidt dan tot bijna een verdubbeling van punten! Hiermee wil de minister investeerders verleiden tot bouw van kleine woningen in het middensegment. Daarbij tipt de minister de gemeenten dat zij bij gronduitgifte en/of bestemmingswijziging maximale huurprijzen (tussen € 850 en € 950) of andere voorwaarden kunnen stellen.
Ook dit onderdeel van de WWS-vernieuwing is niet onomstreden. Politiek verzet daartegen verwierf tot op heden echter (nog) geen meerderheid in de Tweede Kamer. De Nederlandse Woonbond verfoeit deze maatregel als onverbloemde huurprijsopdrijving. De Woonbond publiceerde inmiddels een foto van een schaftkeet met het opschrift: “‘Blokhok’ te huur, € 1.000 per maand!”
Verbetering puntentoeslag zorgwoningen
Bij de WWS-waardering van zorgwoningen mag een toeslag van 35% op de punten worden toegepast. Een zorgwoning is een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking. De daaraan verbonden eisen zijn per 1 oktober 2015 vastgelegd in het Bhw. De 35% puntentoeslag is vanaf 1 oktober 2016 van toepassing over de onderdelen 1 tot en met 9.1 (punten voor de WOZ-waarde) en 10 (renovatie), aldus de minister in circulaire MG2016-02.
Proef op de som: bevordert dit vernieuwde WWS de doorstroming?
Stel u bent 75 jaar en woont al een poosje alleen. U wilt uw vijfkamer eengezinshuurwoning (kale huur € 650 en servicekosten € 5 per maand), verruilen voor een kek zorgwoninkje. U zoekt iets in de regio tussen Edam en Zeist in een stedelijk milieu, met zorgvoorzieningen op afroep. In januari 2017, stuit u op een nieuw eenkamer-zorgwoninkje: woonkamer 31 m2, doucheruimte 6 m2 waarin ook een wastafel en een toilet zijn gesitueerd. Individueel gestookte c.v., energie-index 1,0. Open pantry met aanrecht van 1,5 m. Balkonnetje van 1,5 bij 1,5 en een parkeerplaats in de kelder 12m2. WOZ-waarde € 69.500. Er is eveneens een gemeenschappelijke ruimte, waar huurders soms kaarten, een lezing arrangeren of een feestje vieren.
Hoeveel WWS-punten scoort zo’n optrekje?
a) Oppervlakte vertrekken, incl. 3 m2 aandeel in gemeenschappelijke ruimte : 39 punten;
b) Oppervlakte overige ruimte (parkeren in kelder): 9 punten
c) Verwarmde vertrekken: 6 punten;
d) Energieprestatie: 32 punten;
e) Keuken: 4 punten;
f) Sanitair: 8 punten;
g) Buitenruimte: 2 punten;
h) Punten voor de WOZ-waarde:
- € 69.500/€ 7.995 = 8,69 punten
- € 69.500/51/122 = 11,17 punten
- Totaal 19,86 punten, afgerond 20 punten
- Subtotaal a t/m h: 120 punten
i) Puntentoeslag 35% van 120 = 42 punten
Totaal WWS-punten: 162 punten
Eénkamer zorgwoninkje, geliberaliseerd!
Volgens de huurprijzentabel bij het Bhw sporen 162 punten met een maximale huurprijsgrens van € 797,92 per maand. Dat is meer dan de liberalisatiegrens van € 710,68. De verhuurder zit daarom niet vast aan huurprijzenbeperking van het WWS-stelsel. Hij mag een hogere huur vragen en dat doet hij dan ook met € 1.250 per maand aan kale huur exclusief € 75 aan servicekosten per maand.
Meer dan halvering van woonruimte met meer dan verdubbeling van woonlasten!
Dus: verhuizen? Blijven zitten? Of toch maar verder zoeken?
Meer informatie over het Woningwaarderingsstelsel? de recente én aankomende wijzigingen?
Om het WWS goed toe te kunnen passen hoef je geen ingenieur of meester in de rechten te zijn. Wel moet je praktisch inzicht hebben, logisch kunnen redeneren en een beetje kunnen rekenen. En: alert zijn en blijven want een foutje is zo gemaakt! En de wijzigingen die plaatsvinden maken het bijhouden van kennis noodzakelijk.
In de cursus Woningwaarderingsstelsel bespreken we de wijzigingen en de gevolgen daarvan voor de dagelijkse praktijk. Deze cursus verzorgen we vaak als in company bij corporaties of andere verhuurders. De eigen praktijk staat centraal en een bezoek aan een woning voor een live puntenwaardering is vaak de kers op de taart. De theorie krijgt dan de bekende handen en voeten.
Mr P.G.A. van der Sanden, docent Kjenning
Dit artikel werd recent tevens in Huurrecht@actueel 2016/12 gepubliceerd.
Datum: 04-07-2016