Zijn loden waterleidingen een gebrek?
Loden leidingen komen naar schatting nog voor in 100.000 tot 200.000 woningen die in Nederland zijn gebouwd vóór 1960. Men wordt zich echter steeds bewuster van de gezondheidsrisico’s die de inname van lood met zich meebrengt.
Zo kan een te hoge inname van lood een negatieve invloed hebben op de ontwikkeling van de hersenen en het zenuwstelsel van ongeborenen en van kinderen tot zeven jaar oud. Bij volwassenen kan een teveel aan lood leiden tot een hogere bloeddruk en nierproblemen.
Het is dus niet verwonderlijk dat er steeds meer aandacht komt voor de aanwezigheid van loden waterleidingen in woningen. Hieruit rijst de vraag of een loden waterleiding een gebrek oplevert, dat de verhuurder op grond van de wet moet verhelpen.
Drinkwaterbesluit
Regelgeving met betrekking tot drinkwater en drinkwaternetwerken is neergelegd in de Drinkwaterwet en het daarop gebaseerde Drinkwaterbesluit en de drinkwaterregeling. In het Drinkwaterbesluit is opgenomen dat in drinkwater maximaal 10 microgram lood per liter aanwezig mag zijn.
De minister van Infrastructuur en Waterstaat en de minister voor Medische Zorg en Sport hebben bovendien op 2 juli 2020 een brief aan de Tweede Kamer geschreven, waarin zij hebben aangegeven dat zij de drinkwaternorm met ingang van eind 2022 verlaagd willen zien naar maximaal 5 microgram lood per liter drinkwater.
Gereguleerde (sociale) woonruimte
De huurcommissie heeft de bestaande regeling in het Drinkwaterbesluit overgenomen. Sinds 2017 is in het gebrekenboek van de huurcommissie namelijk opgenomen dat een loodconcentratie van meer dan 10 microgram per liter drinkwater een ernstig gebrek oplevert (categorie C).
De aanwezigheid van een loden waterleiding is op zichzelf dus geen gebrek, maar de overschrijding van 10 microgram lood per liter drinkwater wordt door de huurcommissie wél aangemerkt als gebrek. De huurcommissie kan bij een dergelijk gebrek een huurprijsverlaging toekennen tot 40% van de geldende huurprijs.
Geliberaliseerde woonruimte
In het geval van geliberaliseerde woonruimte is er (nog) geen rechtspraak over de vraag of de aanwezigheid van loden waterleidingen een gebrek oplevert. De kantonrechter zal bij de beoordeling of loodverontreiniging een gebrek oplevert echter wel refereren aan het beleid van de huurcommissie, hoewel hij strikt genomen niet aan het beleid gebonden is.
Op grond van de wet heeft de verhuurder de verplichting om haar huurders het huurgenot te verschaffen dat zij mogen verwachten van een goed onderhouden woning. Als de huurder dit genot niet krijgt, kan er sprake zijn van een gebrek, ongeacht wat de oorzaak van dit gebrek is. Aangezien in het Drinkwaterbesluit is opgenomen dat het drinkwater maximaal 10 microgram lood per liter mag bevatten, zal overschrijding hiervan dus een gebrek opleveren.
De verhuurde zaak kan in dit geval namelijk niet het genot aan de huurder verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. De verhuurder is verplicht dit gebrek op het eerste verzoek van de huurder te verhelpen, bij gebreke waarvan de huurder recht heeft op huurprijsvermindering en eventueel op schadevergoeding. Ook bij gereguleerde woonruimte geldt dat de aanwezigheid van loden waterleidingen in een woning op zichzelf geen gebrek oplevert, maar een overschrijding van 10 microgram lood per liter drinkwater wel.
Conclusie
Een te hoge concentratie lood in het drinkwater van een woning (>10 microgram/L) levert een gebrek op, dat de verhuurder verplicht is te verhelpen. Doet een verhuurder dit niet, dan kan een huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering. De drinkwaternorm wordt in de toekomst mogelijk naar beneden bijgesteld (<5 microgram/L).
Lotte Bergervoet
VBTM Advocaten
Datum: 20-11-2020