Woonoverlast aanpakken

Grip op woonoverlast

  • Startgarantie

Jaarlijks ontvangen woningcorporaties 50.000 meldingen van woonoverlast. Die klachten wilt u als professionele verhuurder serieus nemen. Tegelijkertijd betreft het merendeel van deze klachten geen echte overlast, maar eerder leefgeluiden, irritaties en lichte burenconflicten.

Bij een minderheid van de klachten is er echt iets aan de hand waarbij u moet optreden. Hoe gaat u nu praktisch en effectief om met al deze meldingen? Wat zijn de verplichtingen van de corporatie om het woongenot van hun huurders te bieden? Welke instrumenten zijn er om overlast aan te pakken, zoals de gedragsaanwijzing en hoe zet u die het beste in? Hoe werkt u effectief samen, met collega’s van de eigen corporatie en met professionals van netwerkpartners als de gemeente, de politie en hulpverlening?

In deze training komen al deze vragen uitgebreid aan de orde. Hierdoor leert u situaties snel te beoordelen, de juiste verwachtingen te scheppen bij alle betrokkenen, gepast op te treden en effectief samen te werken met netwerkpartners en collega’s.

Programma

Dag 1) Achtergronden en basiskennis

  • Woonoverlast; Waarom zijn corporaties er zo druk mee?
  • Verplichtingen van de verhuurder bij overlast
  • Verschillende soorten meldingen en overlastprofielen
  • Stappenplan en Maatregelen
    • Verwachtingsmanagement
  • Juridische instrumenten
    • Dossieropbouw
    • Rechtszaak
    • Gerechtelijke gedragsaanwijzing
  • Preventie van Woonoverlast
    • Stoplicht model
  • Planmatige aanpak van wanbewoning

Dag 2) Samenwerking, Casebesprekingen en communicatie

  • Samenwerken in het netwerk
    • Welke partijen zijn er
    • Welke afspraken kunt en moet u maken
    • Bespreekbaar maken van knelpunten
  • Bespreken eigen casuïstiek
  • Communicatie bij burenoverlast: aandachtspunten en tips
    • Verwachtingsmanagement
    • Slecht nieuws gesprek
    • Informatiegesprek
    • Bemiddelingsgesprek
  • Evaluatie en afronding

Leerresultaten

  • U hebt meer inzicht in de facetten van woonoverlast.
  • U kent de rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende ketenpartners bij de aanpak.
  • U kent het stappenplan om tot een adequaat overlastdossier te komen.
  • U kent de technieken om dit dossier op te bouwen.
  • U kunt woonoverlast gestructureerder, effectiever en met meer vertrouwen aanpakken.
  • Uw inzicht over het communicatieproces bij woonoverlast is vergroot.
  • U weet met welke partijen u kunt/moet samenwerken bij woonoverlast.

Voor wie?

Medewerkers die actief betrokken zijn bij woonoverlastzaken, of dit in de toekomst (willen) gaan doen.

Data

  • Startgarantie

  • 23 en 30 januari 2019, omgeving Utrechtbijna volgeboekt
  • 14 en 21 maart 2019, omgeving Utrechtnog enkele plaatsen beschikbaar
  • 12 en 19 september 2019, omgeving Utrechtvoldoende plaatsen beschikbaar
De leslocaties van Kjenning

Het merendeel van onze tijd zitten we bij u aan huis. Met maatwerkopleidingen, coaching, of adviestrajecten rond personeels- en organisatieontwikkeling. Maar u vindt ons ook op veel verschillende leslocaties met onze open opleidingen. Locaties waar u ook even tot rust kunt komen. En nieuwe inspiratie opdoet.

Kaart Nederland

Relevante blogs

Woonconsulent is een prachtig vak!

Woonconsulenten zijn gedreven mensen. Ze kiezen voor een mooi, maar ook uitdagend vak. Over die uitdagingen gaat het vaak tijdens de Leergang Woonconsulent. Dat levert vaak mooie en échte gesprekken op.Natuurlijk is kennis van zaken onmisbaar om een goede woonconsulent te kunnen zijn. En dat bieden...

Meer kwetsbare huishoudens in corporatiewoningen

Ook uit het recente onderzoek van Rigo blijkt het. Er zijn meer kwetsbare huishoudens in corporatiewoningen. Eigenlijk uit alle recente artikelen over de leefbaarheid in wijken met sociale woningen, blijkt wel duidelijk dat de leefbaarheid onder druk staat. Dit wordt onder andere veroorzaakt door ee...

3 vragen over huurdersparticipatie

Tijdens de eendaagse cursus ‘De Overlegwet en de huurdersorganisatie’ zijn er altijd diverse vragen over huurdersparticipatie. Enkele daarvan zetten we in dit artikel -met antwoord- op een rij.“In hoeverre is een bewonerscommissie of huurdersorganisatie verplicht?Deze particuliere verhuurder exploit...

“Ik ben er voor de héle wijk”

Onlangs volgde Martien Schepers de praktijkopleiding Sociaal Wijkbeheerder en Huismeester. Waarom? Omdat hij na 37 jaar een carrièreswitch maakte. “Ik was klaar met mijn werk in de techniek, ik wil werk doen waar ik blij van word”, aldus de kersverse buurtbeheerder bij Laurentius.Wat deed u die 37 j...

Tips bij tweede kans na ontbinding van de huurovereenkomst

Regelmatig komt de vraag van verhuurders hoe om te gaan met huurders tegen wie zij reeds een ontbindings- en ontruimingsvonnis hebben behaald, maar deze alsnog een tweede kans willen bieden.De gedachte gaat dan al snel naar een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2...

Lessen uit het schip

Bij de trainingen op gebied van leefbaarheid en sociaal beheer zitten we het liefst niet een anonieme vergaderzaal, maar op een locatie in de stad, dichtbij wijken met sociale woningbouw. Zo ook bij de training Modern Sociaal beheer: Leefbaarheid 2.0.Een van de mooiste locaties hierbij is toch wel M...

“Het begint met bewustwording”

Nederland kent een grote culturele diversiteit. Maar wat houdt dat eigenlijk precies in? Wat zijn de achtergronden en gewoonten van andere culturen? En hoe communiceer je als corporatiemedewerker met bewoners met een andere achtergrond? “Het begint met bewustwording”, aldus Judith Schutte, teammanag...

Een gedragsaanwijzing: nuttig of nutteloos?

In welke gevallen is het zinvol om een gedragsaanwijzing te vorderen? In dit artikel bespreek ik een tweetal uitspraken, waarin een gedragsaanwijzing gevorderd werd.Geen ei van ColumbusDe civielrechtelijke gedragsaanwijzing is simpelweg het met tussenkomst van een rechter opleggen van een gebod of j...

“Meer vooruitkijken en projectmatig werken”

Verdieping, verbreding, van reactief naar proactief reageren en dus naar vooruitdenken, de regie pakken. Het kwam allemaal aan bod tijdens de leergang die de gebiedsconsulenten van Stadlander volgden. “Het was pittig voor de deelnemers maar heeft veel opgeleverd”, aldus Brigitte Broijl, manager Gebi...

OM vergoedt schade aan verhuurder na politie-inval

Klopt het dat de Hoge Raad onlangs besliste dat de Staat schade aan het gehuurde, als gevolg van een politie-inval bij een huurder, aan de verhuurder moet vergoeden? Kan ik mijn factuurtje naar het OM sturen?Antwoord: Ja, dat klopt.De eigenaar van een verhuurde bedrijfsruimte in Rotterdam vorderde v...

Bewoners Motiveren... Kan dat dan?

“Ik begon het gesprek altijd met mijn uitleg over wat wij verwachten van de huurder. Maar dat doe ik nu anders. En dat werkt! Het is zo motiverend om die resultaten te zien. Ik werk echt met meer plezier aan oplossingen met mijn bewoners. En het lukt me zelfs dat bewoners ander woongedrag vertonen....

Woonconsulenten: dweilen met de kraan open?

De werkdruk voor woonconsulenten, sociaal adviseurs, wijkconsulenten, medewerkers klant, klantadviseurs, wijkadviseurs of medewerkers sociaal beheer, neemt enorm toe. Het aantal overlastzaken en problemen met zorgwekkende huurders blijft maar stijgen, blijkt uit de corporatiemonitor van brancheorgan...

Onno Hoes (Schakelteam Personen met Verward Gedrag): “Het moet niet bij plannen maken blijven”

Het afgelopen jaar heeft het Schakelteam Personen met Verward Gedrag de stand van zaken in kaart gebracht. Op 5 oktober verscheen het rapport ‘Niemand tussen wal en schip: onverminderd urgent’. Voorzitter Onno Hoes: “Er mag nog wel een tandje bij.”Graag even een korte schets: hoe zit het ook alweer...

“Mijn beleidsplan werd in één keer goedgekeurd”

Stefan Wiljouw, nu nog huismeester/wijkbeheerder maar binnenkort leefbaarheidsconsulent bij TBV Wonen in Tilburg, volgde de training Verdieping Woonprofessional. “Het geeft me extra bagage. Ik heb er echt veel aan.”Gefeliciteerd! Promotie. Zin in zeker?“Dank je. Ja, heel veel zin in. Ik ben bij TBV...

Samen werken aan vitale wijken

Het wijkgericht werken staat weer volop in de belangstelling. In veel kwetsbare wijken staat de leefbaarheid onder druk, zo bleek opnieuw uit recent onderzoek. Wat is er aan de hand?De afgelopen twintig jaar zijn veel wijken ingrijpend verbeterd. Sinds eind jaren negentig investeerden de steden, in...

Verwaarloosde tuinen: Bemoeien of laten?

Onlangs besloot corporatie Ieder1 om iets te doen aan de verwaarloosde tuinen in een straat. Ze stuurden een brief naar de bewoners, inclusief een bijlage met foto’s van 12 tuintjes die niet door de beugel konden. De reacties van de bewoners logen er niet om:"Schandpaal!Stasi-praktijken! Zou die med...

Hoe blijft Almelo Schoon, Heel & Veilig?

Henko Wriede is medewerker Wijkbeheer bij Woningstichting Sint Joseph te Almelo. In 2016 was hij deelnemer van de praktijkopleiding Sociaal wijkbeheerder en huismeester. Hij vertelt over zijn werk, zijn wijken en zijn uitdagingen. De grote groep deelnemers, 10 man en 2 vrouw sterk, luistert aandacht...

“Naast meer kennis is de samenwerking verbeterd bij SOR Rotterdam”

SOR uit Rotterdam is een seniorencorporatie. De gemiddelde leeftijd van de huurders is 75 jaar. Dat betekent voor de huismeesters dat naast technische, inhoudelijke kennis ook sociale vaardigheden belangrijk zijn. “Tegenwoordig is een huismeester soms bijna een vertrouwenspersoon”, aldus Ruby Verboo...

Wet aanpak woonoverlast lost voor corporaties niets op...Werk aan de winkel dus!

Corporaties huisvesten ook kwetsbare doelgroepen. Denk hierbij aan mensen die uit een GGZ-instelling komen, vluchtelingen (statushouders) en ouderen die steeds langer zelfstandig willen en moeten wonen. Tegelijkertijd hebben corporaties een verplichting om op te treden tegen woonoverlast. Het aantal...

Walter Masman (Woonbedrijf ieder1): “Meedenken vanuit de klant in plaats vanuit stenen”

Wijk- en klantconsulenten niet meer taakgestuurd laten werken, maar de klant – ofwel de huurder – centraal stellen. Want dáár gaat het om vindt Woonbedrijf ieder1. De medewerkers doorlopen nu een tweejarig traject om dat doel te realiseren. “Iedereen is enthousiast over de vorm en inhoud”, aldus Wal...

Marjolein van Klaveren (Woonbron): “Er is veel meer inzicht, overzicht en kennis”

De eerste groep van de in totaal rond de 60 complexbeheerders van woningcorporatie Woonbron heeft net het mbo-diploma Complexbeheerder in ontvangst genomen. “De complexbeheerders zijn de spil in de wijk, dan moet je ze als organisatie de instrumenten geven om hun functie goed uit te kunnen oefenen”,...

Overstijgend mee kunnen denken is belangrijk stelt Antje Noorda van Acantus

Kennis en kunde van medewerkers blijven ontwikkelen is belangrijk. Dus volgden negen medewerkers van Acantus de Leergang Woonconsulent. Samen met een andere woningcorporatie. “Dat was echt een plus”, aldus Antje Noorda, regiomanager Oldambt bij Acantus.Waarom deze leergang?“Wij zitten in een P&O...

Voor 90% van de overlastgevallen werkt de oude aanpak niet meer...

In het overlastvak kun je verschillende aanpakken kiezen. Onze huisadvocaat promootte in de jaren 90 vooral de methode “Keihard aanpakken” Met het motto: Je zou er maar naast wonen. Dus niet pappen en nathouden, maar waarschuwen en als dat niet helpt, ontruimen! Dan ga je maar een jaar op de camping...

Zet de mens centraal en pak je rol als corporatie samen met je partners!

Als ik eerlijk ben… eigenlijk kun je het gewoon geen succes noemen. Want het is toch zorgelijk dat we in ons land een seminar moeten organiseren over hoe we kunnen doorpakken bij mensen met verward gedrag. Over hoe we het sociale domein weer functionerend krijgen. Met de mensen weer centraal in plaa...

Maakt de woonconsulent de verandering? Of maakt de verandering de woonconsulent?

Sinds 2002 verzorg ik de training Oriëntatie Volkshuisvesting voor nieuwe medewerkers van woningcorporaties. Bij het actueel houden van de training was tot 2008 het jaarlijks updaten van de kerncijfers voldoende. Tussen 2008 en 2014 veranderde er wel eens wat. Er kwam een onderwerp bij en er ging er...

Onno Hoes (Schakelteam Personen met Verward Gedrag): “Je neemt iemand aan de hand mee”

Voorzitter Onno Hoes van het Schakelteam Personen met Verward Gedrag is een man met een missie: ervoor zorgen dat in oktober 2018 alle gemeenten en regio’s een goed werkend systeem hebben voor mensen met verward gedrag. “Niemand mag tussen wal en schip vallen.”Tussen wal en schip? Vertel“In Nederlan...

Renovatie? Dit zijn uw sociale kansen!

"De woning stond zo vol met spullen dat de vaklui niet normaal konden werken. Gelukkig mochten we de spullen tijdelijk verwijderen van de huurder. Een ingehuurd schoonmaakbedrijf creëerde werkruimte voor de vakmannen, sloegen de spulletjes een paar dagen op en plaatsten daarna alles weer terug op de...

Dave van Veen: “Weg met die schotten, kaders en bureaucratie!”

Vol vertrouwen staat Dave van Veen weer in het leven. Het gaat goed met hem, zijn gezin en zijn eigen bedrijf. Dat was vijf jaar geleden nog anders. Verslaafd, verward, een psychose, instanties die langs elkaar heen werkten: hij heeft het allemaal meegemaakt. “Echt, het kan iedere gewone burger over...

Dit past simpelweg niet in een beschaafd land aldus Rein Swart van woningcorporatie Accolade

Sociale onrust, daar lig ik wakker van. Die onrust die nauwelijks te beteugelen is en van doen heeft met het niet snappen en niet begrepen worden.Eind vorig jaar werd het Noorden van het land opgeschrikt door een 3-tal stevige incidenten, die vertellen dat verwarde mensen of mensen met verward gedra...

Een thuis? Dat vraagt om woonvaardigheden!

Op een station in het noorden van het land zie ik ze zitten op een bankje. Een moeder, vader en drie jonge kinderen. Niets bijzonders zou je zeggen. Ik raak met hen in gesprek. Al snel blijkt dat ze op de vlucht voor het geweld zijn. De afgelopen maanden zijn ze van de ene plaats naar de andere gega...

Een gedragsaanwijzing voor Klaas

Klaas zit tegenover me. Hij is een kleine man van oudere leeftijd en op Klaas’ gezicht is de spanning af te lezen. Nog voor dat ik iets kan zeggen, steekt hij al van wal ”ik weet al wat jullie gaan zeggen, het is genoeg geweest, ik moet eruit. Ik kan dat ook begrijpen”.Klaas kijkt mij vragend aan. O...

Lokale samenwerking rondom bijzondere doelgroepen. Wie is aan zet?

De nieuwe financiering in de zorg, de ontwikkeling naar 'Langer Zelfstandig Thuis' en de verhoogde taakstelling, vraagt de corporaties om intensiever en anders dan voorheen lokaal samen te werken. Daarnaast krijgen corporaties steeds meer bijzondere huurders, waar ook andere partijen bij betrokken z...

Als uw huurder denkt dat hij door de FBI wordt afgeluisterd…

Denkt uw huurder dat hij door de FBI wordt afgeluisterd? Of klaagt uw huurder over harde muziek uit de verwarmingsbuizen? Of is de woning beplakt met aluminiumfolie omdat dit de kwade straling tegenhoudt?Vreemd? Ja en nee...Doordat er in de psychiatrie steeds minder behandelplekken zijn zien we meer...

Hoe juridisch is woonoverlast eigenlijk?

Veel trainingen die ik zie op gebied van woonoverlast hebben een juridische insteek. De trainer is meestal een advocaat die in de praktijk ook overlastprocedures voert. Dat lijkt logisch, maar hoe juridisch is het overlast vak eigenlijk?Volgens het CBS ervaart 35 % van de huishoudens jaarlijks overl...

Segregatie ligt op de loer: samen werken in de wijk!

Woningcorporaties staan midden in de samenleving. In wijken met veel corporatiebezit ervaren medewerkers dit dagelijks aan den lijve. Hoe gaan zij daar mee om? En hoe komt het dat het lijkt dat ze steeds opnieuw het wiel uitvinden, terwijl de goede voorbeelden voor het oprapen liggen?Als huisvesters...

Geldt burenrecht ook voor huurders?

In de Nederlandse wetgeving bestaat een onderdeel dat zich (geheel) richt op buren: het zogenaamde burenrecht. De regels van burenrecht hebben vaak te maken met (het voorkomen van) hinder. Het burenrecht regelt bijvoorbeeld zaken als: de minimale afstand van beplanting tot de erfgrens, het afscheide...

Statushouders en woningen... Hoe zit het nu eigenlijk?

“I am an engineer, so stop fooling me!” Ik was nu al zeker 10 minuten bezig om de vrouw uit te leggen dat de woningcorporatie de woning niet zou voorzien van nieuw behang, omdat dit iets is waar een huurder in Nederland zelf voor moet zorgen. Ik slaagde er duidelijk niet in om die boodschap over te...

Waarom veel woonconsulenten achter de feiten aanlopen

En wat eraan te doen valt...De kerntaak van de woonconsulent is het uitvoeren van Sociaal Beheer. Sociaal beheer bestaat uit allerlei activiteiten om de kwaliteit van het wonen op peil te houden en te verbeteren. Activiteiten die gericht zijn op het handhaven van woonregels en het aanpakken van over...

De klant komt altijd van rechts… maar zijn emoties ook!

Natuurlijk weet u ook dat de klant altijd gelijk heeft en de klant ook altijd van rechts komt en dus voorrang heeft. Maar u heeft niet altijd positief nieuws te brengen. Dus hoe communiceer je ook in die situaties met klanten zodat je duidelijk bent, problemen oplost én toch de klant tevreden houdt?...

Overlast? Inderdaad... je doet het nooit goed!

'Het is ook nooit goed!', verzuchtte een woonconsulente tijdens een training woonoverlast. 'Als ik een melding grondig onderzoek, dan vindt mijn leidinggevende dat het teveel tijd kost en dat ik zakelijker moet zijn, maar als ik meteen doorverwijs naar buurtbemiddeling, dan neem ik de klacht niet se...

Uw sociale huurwoning als vakantiewoning

Als ik het komende weekend een leuke stedentrip voor 2 personen wil boeken, dan biedt internet een ruime keuze aan fijne hotelaccommodaties. Naast hotels is er tegenwoordig echter ook een groot aanbod van particuliere aanbieders van overnachtingsplekken. Op websites zoals airbnb en wimdu kan iederee...

De huurder staat altijd voorop aldus Dick Mol

Afgelopen maart besloot Dick Mol dat het tijd was voor een volgende stap en verruilde hij zijn plek bij Domesta in Emmen voor de directeur-bestuurdersstoel bij Mozaïek Wonen in Gouda. "Ook in Gouda moeten we terug naar onze kerntaak."Wat vindt u dan de kerntaak?"De corebusiness van een corporatie is...

De strijd van de woonconsulent

De functie "woonconsulent" komt bij de meeste corporaties wel voor. Maar alhoewel de functienaam vaak gelijk is, varieert de inhoud van de functie van corporatie tot corporatie nogal.Soms hoort verhuur ook tot het takenpakket, vaak ook niet. Soms is huurincasso een taak voor de woonconsulent, meesta...

Huurster 10 jaar lang niet gemist?

De vondst van het stoffelijk overschot van de Rotterdamse mevrouw de Bruin, dat 10 jaar na haar overlijden in haar huurwoning werd aangetroffen, roept vragen op. Die vragen rezen zelf meteen tijdens een cursus huurrecht verdiepingdie ik toen verzorgde. Eerst vragen als: "Hoe is het überhaupt mogelij...

Heeft u ooit een normaal mens ontmoet?

Een aantal jaar geleden woonde ik in een typische jaren '60 flat in Amersfoort, lekker gehorig en een kleurrijk geheel aan bewoners in de portiek. De onderbuurman was een jongen van midden 20 die er net was komen wonen en in de portiek was er niet meer contact met hem dan een schuchter 'dag' of 'hal...

Amsterdamse Treiteraanpak maakt einde aan overlast en intimidatie

De 'Dimitrov-casus heeft inmiddels in vele kranten gestaan. Een gezin dat al tien jaar overlast veroorzaakt. Uiteindelijk vond de burgermeester van Amsterdam het onacceptabel en kwamen zaken in een stroomversnelling."Mensen die hun omgeving terroriseren en intimideren, moeten daarmee stoppen. Het ka...

Het bewonersoverleg: van verplichting naar verlichting!

Vergaderen met bewonerscommissies is vaak lastig. Onder meer door emoties verlopen de overleggen chaotisch en levert het weinig concreet op. De agenda volgen is lastig en tot besluiten komen gaat moeizaam.Veel corporatieprofessionals zijn niet gelukkig met de manier waarop de samenwerking verloopt....

Preventie is de kunst er op tijd bij te zijn... 5 tips!

"Die statushouders worden helemaal niet begeleid.""Vaak betaalt de Sociale Dienst de huur niet direct aan ons en is er gelijk een huurachterstand.""Die jonge mensen, die kunnen helemaal niet omgaan met geld. Als ze bij ons huren zien we vaak dat ze al binnen een jaar bij de deurwaarder lopen of ontr...

Delen: