Alle artikelen
Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.
Vakgebieden
Artikelen
-
Wet- & regelgeving
“Huurrecht is mensenwerk”
Bij renovaties of groot onderhoud is het belangrijk dat alles goed geregeld is voor de start van een project. Bewoners moeten geïnformeerd zijn en de regels duidelijk. De opleiding Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering was voor Johan van Antwerpen daarvoor van grote waarde.
Lees meer10 januari 2025 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Leefbaarheid vraagt een gezamenlijke aanpak
In plaats van allemaal losse eilandjes werken de partijen die bij het onderwerp leefbaarheid in de gemeente Vijfheerenlanden betrokken zijn, sinds kort intensiever samen. Want leefbaarheid bevorder je gezamenlijk, zo dacht Henk Kooij, manager Wonen van LEKSTEDEwonen. Hij organiseerde er een netwerkbijeenkomst over met een mooi resultaat.
Lees meer24 december 2024 -
Wet- & regelgeving
Gevolgen verbod scootmobielen in vluchtroutes van een wooncomplex
Het Besluit bouwwerken leefomgeving verbiedt per 1 juli 2024 expliciet de stalling van scootmobielen en andere (brandbare/belemmerende) zaken in vluchtroutes van wooncomplexen. Welk effect heeft dit op huurders? En welke rol heeft de verhuurder hierin? In dit artikel vat advocaat Wouter Kempe de belangrijkste zaken samen.
Lees meer12 december 2024 -
Wet- & regelgeving
“Met NEN 2767 is de conditie van een pand voor iedereen even duidelijk”
Woningen moeten onderhouden worden. Als corporatie wil je je bezit uiteraard tip top in orde houden vanwege de veiligheid van je huurders maar ook om de woningen zo lang mogelijk te verhuren. Om te beoordelen wanneer welk onderhoud moet plaatsvinden moet de conditie van het object worden gemeten om zo een brug te slaan naar de meerjarenbegroting van de corporatie.
Lees meer12 december 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
“Vakmannen zijn onze ogen en oren in de wijk”
Wat doe je als je als vakman van een corporatie ergens binnenkomt en je ziet iets wat niet goed gaat in huis? Huiselijk geweld, vervuiling, armoede of eenzaamheid. Wanneer meld je iets of wanneer is het een privéaangelegenheid? De training “signaleren achter de voordeur“ helpt daarbij.
Lees meer27 november 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Lieven de Key over de uitdagingen bij woonfraude
Dionne Chin Sue van Lieven de Key werkt op de incassoafdeling van deze Amsterdamse woningcorporatie. Haar doelgroep zijn studenten. Dionne richt zich vooral op huurachterstanden en ontruimingen. “Steeds vaker kom ik daarbij ook in aanraking met woonfraude. Vandaar dat ik de training Woonfraude heb gevolgd, want er zitten veel facetten aan dit onderwerp.” Wat versta je eigenlijk onder woonfraude? “Er vallen veel onderwerpen onder woonfraude: Prostitutie, onderverhuur, gedwongen huuropzeggingen. Allemaal vormen van woonfraude die je wel eens tegenkomt. Woonfraude houdt in dat je onterecht de woning huurt. Dat wil zeggen dat je er zelf niet verblijft. Je verhuurt hem door aan iemand of je verhuurt de woning onder. Op die manier ontvangt de huurder geld dat eigenlijk voor de woningcorporatie is. Onder woonfraude verstaan we ook als je als huurder niet minimaal zes maanden en een dag in de woning verblijft. Zit je bijvoorbeeld het grootste deel van het jaar in een ander huis dan zeggen wij de huur op en gaat de woning naar iemand anders die er wel zijn hoofdverblijf van maakt.” Bewuste acties om geld te verdienen? Is het zo simpel of zit er meer achter? “In veel gevallen is het bewust gedrag, bijvoorbeeld van mensen met een koopwoning die hun sociale huurwoning niet willen opzeggen, omdat ze hun kinderen erin willen hebben. Of mensen die simpelweg de woning aan iemand anders verhuren vanwege het geld. Maar je hebt ook mensen die in nood zitten en iedere maand geld tekort komen. Ook die groep kan zijn toevlucht nemen tot woonfraude. Helaas zien we dat in de praktijk ook.” Zie je veel woonfraude in je werk? “Ik zie veel vermoedens van woonfraude. Die zijn echter vaak lastig te bewijzen. Je moet immers in contact treden met de huurder om bewijzen te verkrijgen dat er woonfraude speelt. Maar huurders zijn niet verplicht je te antwoorden. En vaak zijn ze nooit bereikbaar dus dan kun je ook geen zaak opbouwen. In sommige gevallen hebben ze gewoon een sterk verhaal verzonnen waar lastig doorheen te prikken is.” Wat gebeurt er als er geen contact met de huurder kan worden gelegd? “Dan stappen we naar de gemeente en die kan vervolgens in samenwerking met de politie wettelijk gezien eerder de woning betreden dan wij.” Je moet dus veel informatie verkrijgen om je zaak op te bouwen? “Ja, dat was ook een belangrijk aspect in de training Woonfraude. Hoe voer je een gesprek en krijg je de informatie die je nodig hebt? Dat vereist een bepaalde aanpak, gesprekstechniek en manier van doorvragen waarmee we geoefend hebben met een acteur. Vaak kun je dan een ontruiming voorkomen en op een nette manier de huurovereenkomst opzeggen. Laatst had ik nog een student met een grote huurachterstand die er mentaal ook erg onder gebukt ging. Een ontruiming dreigde, met alle bijkomende kosten van dien. Maar na een goed gesprek zijn we erin geslaagd om dat te voorkomen. Dan ben ik blij dat ik mijn werk goed doe en dat de student niet ontruimd is.” Zelf ook aan de slag met Woonfraude? De training Woonfraude focust op alle facetten van woonfraude. U leert in twee dagen signalen te herkennen en de verschillende vormen van woonfraude op te sporen. Heb je minder tijd en zoek je naar een training met de nadruk op het signaleren? Bekijk dat het programma van de opleiding Woonfraude signaleren.
Lees meer15 november 2024 -
Financiën
Welke meters scoren punten in het woningwaarderingsstelsel?
Om het per 1 juli 2024 gewijzigde Woningwaarderingsstelsel (WWS) goed toe te passen hoef je geen ingenieur of meester in de rechten te zijn. Praktisch inzicht en logisch redeneren zijn wél vereisten. Want hoe waardeer je een serre? Is dat een vertrek of een overige ruimte? Parate en actuele kennis van het WWS is noodzakelijk. Hieronder tref je enkele vragen en antwoorden aan over vierkante meters en over de kwalificatie van ruimtes in woningen. Hoe beoordeel je een serre: vertrek of overige ruimte? Het antwoord hangt af van de kwaliteit van de serre en van de grootte van de opening tussen de woonkamer en serre. Is de kwaliteit matig (een goedkoop aanbouwsel) dan is het te beschouwen als een “overige ruimte”. Het kan dan zelfs problemen opleveren bij beperking van daglichttoetreding. Heeft de serre echt een degelijke schil, is de kap beschoten en geïsoleerd? Dan gaat het om een hoogwaardige vergroting van de woonkamer. In dat geval kan zo’n serre als vertrek gewaardeerd worden. Waardering hangt dus af van kwalitatieve omstandigheden. Om een ruimte als vertrek te waarderen moet het – kort samengevat – voldoen aan de kwaliteitseisen die voor een vertrek gelden. Zie het ‘Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (www.huurcommissie.nl), hoofdstuk 3, Rubriek 1: Oppervlakte van vertrekken. En geldt de serre in de telling van ‘verwarmde vertrekken’ als afzonderlijk vertrek? Dat is afhankelijk van de wijze en grootte van de opening tussen de woonkamer en de serre, zie: Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 3: Verwarming en verkoeling). Wanneer is een ruimte een slaapkamer? Een slaapkamer van slechts 1,9 m x 2 m… Is dat wel een slaapkamer? De ruimte heeft slechts een oppervlakte van 3,8 m2. En dus wordt die slaapkamer als een ‘overige ruimte’ gewaardeerd. Ondanks dat de huurder er slaapt. Een slaapkamer kleiner dan 4 m2 telt namelijk als ‘overige ruimte’ (met 0,75 punt/m2). Deze minimumnorm voor oppervlakte van een vertrek geldt niet voor een ruimte die uitsluitend bedoeld is als keuken, badkamer of doucheruimte; zo’n ruimte geldt altijd als een vertrek (met 1 punt/m2). Een toiletruimte is geen vertrek, maar kan wel gelden als ‘overige ruimte’, indien de toiletruimte ten minste 2 m2 groot is. Wat is nu de minimale grootte van een balkon? En een balkon kleiner dan 1,5 m? Zo’n smal balkon kom je in nieuwbouw niet tegen, vanwege actuele bouwvoorschriften. In oude woningen komt dat wel voor. Minimale diepte en breedte van een buitenruimte van 1,5 m zijn per 1 juli 2024 als WWS-voorwaarden geschrapt. Bestaat alle buitenruimte uit een balkon, dat 4 m lang en 1,25 breed is, dan telt deze buitenruimte 5 m2 tegenwoordig mee in de woningwaardering. Voor privébuitenruimte geldt aks huidige formule: twee punten plus 0,35 punt per vierkante meter. In dit voorbeeld: 2 + (5 x 0,35) = 3,75 punten. En hoe met gemeenschappelijke buitenruimte? Voor gemeenschappelijke buitenruimte gelden ietwat andere WWS-regels. Dan kent het WWS wél een minimumafmeting: 2 m x 1,5 m x 1,5 m (respectievelijk hoogte, breedte, diepte). Gedeelde buitenruimte die als parkeerplek bedoeld is, wordt gewaardeerd volgens een geheel nieuwe rubriek. Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 10: Gemeenschappelijke parkeerruimten). Voor andere gemeenschappelijke buitenruimte, zoals een tuin, geldt per vierkante meter een waardering van 0,75 punt. De uitkomst van die berekening wordt daarna gedeeld door het aantal adressen dat toegang heeft tot de buitenruimte. Voorbeeld: een gemeenschappelijk dakterras van een woongebouw dat 30 m2 beslaat en waartoe drie adressen toegang hebben, wordt gewaardeerd met: (0,75 x 30) / 3 = 7,5 punten per woning. Maximaal 15 punten worden toegekend als saldo voor alle buitenruimten. Is een ‘onbenoemde ruimte’ met raam een slaapkamer? Op de tekening staat ‘onbenoemde ruimte’. Maar als er een raam > 0,5 m2 is, mag het dan als slaapkamer worden benoemd? Deze ruimte was ‘onbenoemde ruimte’ doordat deze door toevallige bouwkundige omstandigheden niet als een vertrek geld: wel voldoende raamoppervlak, doch onvoldoende lichttoetreding. Welnu: dan is dit hoogstens een ‘overige ruimte’ ongeacht het gebruik door de huurder als slaapkamer. Complex: Hoe werkt de puntentelling van gezamenlijke ruimtes? Wij hebben een complex met 40 wooneenheden, 6 algemene woonkamers met keuken en 3 wasruimten. Kunnen dan simpelweg alle m2 van gemeenschappelijke ruimtes worden opgeteld en gedeeld voor de puntentelling? Groepswonen met gemeenschappelijke was altijd een behoorlijke puzzel. Een groepswoning kan, afhankelijk van de situatie, als één zelfstandige woning gelden. Maar ook als een verzameling onzelfstandige woningen. Dan moet je dus kiezen voor het juiste WWS-systeem: voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen! De rol van het huurcontract Is met elke gebruiker van een wooneenheid een individueel huurcontract afgesloten? In dat geval is het mogelijk om de gemeenschappelijke ruimte te splitsen qua toegewezen gebruik en qua puntentoekenning. Zo weet elke huurder precies waaraan hij of zij toe is. Het is eenvoudiger als er geen exclusieve toewijzing van delen van de gemeenschappelijke ruimte is toegepast. In die situatie kun je de oppervlakte van alle ruimtes waarderen en toerekenen aan het geheel. Je komt tot de punten per wooneenheid door het puntenaantal te delen door het aantal wooneenheden die tot de groep behoren. Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten? Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten om deze te mogen waarderen? En moet de vrije ruimte > 2 m2 zijn? Bij een vaste kast onder een trap kun je dat oppervlak (minimale hoogte van 1,5 m) bij de oppervlakte van dat vertrek optellen. Dat mag zelfs wanneer die kast > 2 m2 is. Dat levert dus meer punten op, dan wanneer je die kast als overige ruimte zou waarderen. Maar… komt een kast op een verkeersruimte uit, dan telt die kast als ‘overige ruimte’ (minimaal 2 m2 en 1,5 m hoog). Een kleinere kast die uitkomt op een verkeersruimte geldt eveneens als verkeersruimte: geen punten. Hoe waardeer je kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten? Wanneer mag je overige ruimten waarderen zoals kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten. Elke ‘overige’ ruimte moet afzonderlijk aan de minimale kwaliteitseisen voldoen. Het oppervlak moet op twee decimalen afgerond worden. Daarna kun je de oppervlakte salderen en afronden op hele vierkante meters. Indien een berging kleiner is dan 2 m2 dient deze niet gewaardeerd te worden, tenzij je zo’n ruimte kan labelen als een vaste kast bij een overige ruimte of vertrek. Een uitzondering is als er meerdere bergingen zijn en de gezamenlijke oppervlakte van die bergingen meer is dan 2 m2. In dat geval mogen ze wel worden gewaardeerd. Is de huurcommissie leidend, bij het waarderen van een woning? Ja … althans wil je niet ‘nat gaan’ in een procedure, dan is het verstandig steeds je beleid af te stemmen op beleid van de huurcommissie. Uiteraard kun je na de huurcommissie ook nog naar de kantonrechter, wanneer je verwacht in zo’n procedure alsnog je gelijk te krijgen. Het Beleidsboek is echter wel een praktisch en gezaghebbend hulpmiddel. Uiteraard kan het voorkomen dat je stuit op dermate bizarre uitkomsten dat je een andere waardering toepast op grond van de redelijkheid. Of zo’n oplossing stand houdt bij een geschil is lastig te voorspellen. Maar redelijkheid is altijd een gezond uitgangspunt. Meer informatie over het Woningwaarderingsstelsel? Wil meer weten over de gevolgen van het nieuwe beleid? In de cursus Woningwaarderingsstelsel gaan we in op de WWS-wijzigingen en staan we stil bij dillema’s uit de dagelijkse praktijk. Liever een ‘in company’ op locatie? Tijdens een in company staat je eigen praktijk centraal met een bezoek aan een woning voor een ‘live puntenwaardering’. Een leerzame oefening om de nieuwe kennis direct in de praktijk toe te passen. Neem contact op voor de mogelijkheden. Mr P.G.A. van der Sanden docent Huurecht
Lees meer25 oktober 2024 -
Wet- & regelgeving
“Door de cursus huurrecht ken ik de spelregels”
Stel je voor dat je van buiten de corporatiesector komt en als manager Wonen aan de slag gaat. Je moet je dan veel eigen maken om als volwaardig partner aan tafel te zitten met andere partijen. Dat was voor Marieke van Miltenburg de reden om de cursus Huurrecht Basis te volgen. Als professional een bijdrage leveren aan leefbaarheid Marieke werkt pas sinds januari 2024 in de corporatiesector. “Hiervoor heb ik bij een welzijnsorganisatie gewerkt en bij een gemeente. Beiden vond ik heel leuk maar ik miste toch iets. Bij de welzijnsorganisatie vond ik vooral vraagstukken rond leefbaarheid heel interessant, dus hoe zorg je ervoor dat mensen op een prettige manier samenleven in een stad of dorp. Dat gaat niet vanzelf, als professional moet je daar een bijdrage aan leveren. Ik miste daarin het beleidsmatige deel. Vandaar dat ik ben overgestapt naar een gemeente waar ik verantwoordelijk werd voor het beleid en de uitvoering van het beleidsveld Welzijn. Bij de gemeente ging het onder andere over uitstroom beschermd wonen en housing first. Dat vond ik ook heel leuk, maar de gemeente vond ik toch minder aantrekkelijk als werkgever. Ik wilde toen het beste uit die twee banen en kwam zo terecht als manager Wonen bij Pro Wonen. Het onderwerp en de aanpak van de corporatie, met de voeten in de klei, zaken snel oppakken, past wel bij mij.” Hoe past de cursus huurrecht in je werk? “Ik heb van tevoren nagedacht over welke zaken ik nodig heb om mijn werk te kunnen doen. Zo volg ik ook al de leergang Corporatiefinanciën en zal ik hierna nog de verdiepende cursus Huurrecht en de Overlegwet volgen. Ik vind dat je de spelregels moet kennen in de sector waar je werkt. Er gaat veel geld om in deze branche dus ik vind dat ik kennis moet hebben van de corporatiefinanciën. Het is fijn om goed beslagen ten ijs te komen, te weten waar grenzen liggen. Waar zijn de wettelijke kaders heel duidelijk en waar ligt ruimte voor maatwerk? Dat soort zaken is goed om te weten, vooral bij dossiers die veel maatwerk vragen.” Hoe komt huurrecht concreet terug in je werk? “Er zijn zaken die maatwerk vragen. Bij een overlijden van een huurder bijvoorbeeld of gedragsaanwijzingen en onderverhuur. Bij de training viel het me op dat huurrecht toch echt weer iets anders is dan bijvoorbeeld strafrecht of arbeidsrecht. Ik heb een arbeidsverleden bij de politie, daarom ken ik het strafrecht. Daarnaast ben ik thuis in het arbeidsrecht. Huurrecht is weer heel anders. Het is goed om daar een basis in te hebben.” Wat sprong er dan echt uit voor jou? “Meerdere dingen. Het ging zowel over rechten van huurders waar je niet in mag treden maar ook over zelf aangebrachte voorzieningen of onderverhuur, overlijden, volwassen inwonende kinderen en gestrande relaties. Echt hele menselijke dingen waar een wettelijk kader omheen zit. Dat mag je ook nooit vergeten, dat er mensen in het spel zijn. In mijn rol wil ik dan bereiken dat ik de juiste vragen kan stellen. Ook vind ik het belangrijk dat ik een goed besluit kan nemen op basis van een advies van een woonconsulent. En een ander leuk dingetje dat me opviel was dat er heel veel zij-instromers op de training waren. Dat geeft maar weer eens aan hoe nijpend het arbeidstekort is. Maar zo komen er wel nieuwe mensen de sector in met een frisse blik.” Meer verdiepen in het huurrecht? Huurrecht is niet zwart-wit en kent vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel en het Klachtrecht.
Lees meer9 oktober 2024 -
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
“Meer structuur en zelfvertrouwen in vastgoedbeheer”
Dylan Borgstein begon bij zijn ex-werkgever Welwonen uit Enkhuizen de leergang Vastgoedbeheer. Inmiddels werkt Dylan in Naarden en past hij ook daar de inzichten toe die hij tijdens zijn leergang heeft opgedaan. Bij Welwonen werkte Dylan op de afdeling voor technische zaken als vastgoedbeheerder. “Ik verzamelde daar vooral allerlei data en verwerkte dat in programma’s. Dat ging onder andere over energielabels, ketels et cetera. Maar mijn werk groeide meer naar planmatig onderhoud toe naarmate ik het langer deed. Sinds 1 mei werk ik bij een woningstichting in Naarden, een kleine corporatie van ongeveer 800 woningen en dat is heel leuk. Vooral ook omdat het een wat kleinere organisatie is, is het leuk om vanuit mijn afdeling bij te dragen aan verdere professionalisering en groei.” Waarom ben je de leergang Vastgoedbeheer gaan volgen? “Mijn rol werd uitgebreider, meer richting planmatig onderhoud. Ik zocht een leergang die me daarbij kon ondersteunen, dus in de processen van planmatig onderhoud. En omdat ik al een aantal cursussen bij Kjenning had gevolgd, was dat eigenlijk een logische keuze.” Waar liep je in de praktijk dan tegenaan? “Welwonen is een kleine corporatie. Het ging me vooral om het proces, het beter in kaart brengen en begrijpen van alle stappen in vastgoedbeheer. We waren daar als kleine corporatie nog wat zoekende in, dus ondersteuning was meer dan welkom. De opleiding zorgde dat er meer lijn in kwam en dat ik achter de schermen kon kijken bij andere corporaties om zelf meer inzichten op te doen wat bij Welwonen toepasbaar zou zijn.” Wat was het belangrijkste dat je hebt meegenomen uit de leergang? “Behalve de kennis van de docent vond ik het heel nuttig om te zien hoe andere corporaties met bepaalde zaken omgaan. Je kunt met elkaar overleggen en gericht vragen hoe iemand anders bijvoorbeeld een opdrachtbrief eruit stuurt, of iemand meer vragen over aanbestedingen en planmatig onderhoud.” Waar ging je praktijkopdracht over en hoe pas je die toe in je werk? “Mijn eindopdracht ging over het uitfaseren van de EFG-labels. Bij Welwonen hadden we daar nog geen concreet plan voor. De leergang vormde de perfecte springplank om daar een mooie case van te maken die ik in de praktijk kon gebruiken. Ik ben in de tussentijd gewisseld van baan maar heb mijn plan wel gepresenteerd bij Welwonen en daar waren ze ook heel enthousiast, net zoals op mijn huidige werk. Dat is een nog kleinere corporatie dus we zijn nog niet helemaal toe aan het uitfaseren, maar het plan hebben we dus vast.” Wat doe je nu anders in de praktijk? “Ik pak zaken veel gestructureerder aan. Ik kan met de kennis die ik heb opgedaan veel gerichter en effectiever werken. Ik neem ook af en toe het boek nog even door om de juiste stappen te zetten. Al met al doe ik met meer zelfvertrouwen mijn werk en dat is fijn!” Ook je kennis rondom vastgoedbeheer vergroten? Tijdens de Leergang Vastgoedbeheer ga je op zoek naar manieren om vastgoed te beheren en te onderhouden. Je ervaart dat elke corporatie anders aankijkt tegen de opgave van beheer en onderhoud. De verschillende keuzes geven inspiratie over hoe je beheer en onderhoud kunt organiseren. Ook krijg je zicht op de wettelijke kaders. Bekijk het programma en de data.
Lees meer7 oktober 2024 -
Actuele thema’s
Toestemming voor airconditioning aan de gehuurde woning?
Een huurder vraagt toestemming voor het aanbrengen van airconditioning. Moet de verhuurder daarvoor toestemming geven? Dat is een vraag die wij regelmatig krijgen. Een huurder die primair betoogde dat de woning gebrekkig zou zijn omdat de temperatuur langdurig hoog lag in de woning, vroeg subsidiair een machtiging om airconditioning aan te brengen. Die machtiging werd door de kantonrechter afgewezen. Waarom? De juridische context van ZAV’s: veranderingen in verhuurbaarheid In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is om het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. De verhuurder moet toestemming verlenen, als de voorgestelde veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde (lid 2). Uit lid 3 volgt dat de huurder bij de rechter kan vorderen dat hij gemachtigd wordt tot het aanbrengen van de veranderingen, als de verhuurder de toestemming niet verleent. De rechter wijst de vordering toe als aan de voorwaarden van lid 2 wordt voldaan. In andere gevallen kan slechts toewijzing plaatsvinden, als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door huurder of deze het woongenot verhogen én er geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten. Op grond van lid 5 kan de rechter aan de machtiging voorwaarden verbinden of een last opleggen. Ook interessant: de training over Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Uitzonderingen ZAV’s Artikel 7:215 lid 6 BW biedt de verhuurder echter de ruimte om ten nadele van voorgaande regeling af te wijken, als het gaat om de buitenzijde van gehuurde woonruimte . Met andere woorden; een verhuurder mag eigen beleid ontwikkelingen over hoe zij omgaat met het aanbrengen van zelf aangebrachte voorzieningen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte. In de algemene huurvoorwaarden die door de verhuurder in deze zaak werden gehanteerd, was bepaald: “Voor overige veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, zoals aanbouwen, zonwering, zonnepanelen en schotelantennes, heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.” Bij het plaatsen van een airco gaat het ook om een wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde, omdat er een buitenunit geplaatst moet worden en gaten in de gevel moeten worden geboord voor doorvoeren van slangen en/of het ophangen van de buitenunit. Met die bepaling wordt nadele van de huurder afgeweken van artikel 7:215 leden 1-4 BW, maar dat mag dus. Wel zal dus de rechter moeten beoordelen of de verhuurder met het onthouden van toestemming misbruik van recht maakt of in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt. Redenen om de gevorderde machtiging af te wijzen De kantonrechter komt allereerst tot de conclusie dat inderdaad toestemming nodig was: “Uit de offerte van [aannemer] van 23 juni 2023, waarop de vordering is gebaseerd, volgt immers dat er weldegelijk veranderingen moeten plaatsvinden aan de buitenzijde van de woning. Zo moet in de muur grenzend aan het balkon een sparing van 60 mm worden geboord en moet de buitenunit worden geplaatst op trillingvrije opstelbalken. Omdat de installatie van een airconditioning met binnen- en buitenunit leidt tot veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, heeft [huurder] dus voorafgaande schriftelijke toestemming van [verhuurder] nodig. Omdat artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden een uitwerking is van artikel 7:215 lid 6 BW (en daarmee een afwijking van de leden 1 t/m 5) zijn de voorwaarden in artikel 7:215 leden en 4 BW niet van toepassing.” De door de verhuurder aangevoerde belangen zijn volgens de kantonrechter vervolgens zwaarwegend genoeg om de toestemming te weigeren. Opnieuw de kantonrechter: “[verhuurder] heeft daarvoor ook zwaarwegende argumenten aangevoerd. Het geluid van de installatie kan voor overlast en irritatie bij omwonenden (ook huurders van [verhuurder]) zorgen en [verhuurder] wil daarover geen geschillen. De buitenunit van de installatie die [huurder] wenst, lijkt meer geluid te produceren dan volgens de per I april 2021 verscherpte geluidseisen is toegestaan. Verder wordt de gevel van de woning door het plaatsen van de airconditioning beschadigd en kan dit ten koste van de isolatie van het gebouw gaan. Het plaatsen van airconditioning past niet in het duurzaamheidsbeleid van [verhuurder]. En dergelijke wijzigingen hebben nadelige gevolgen voor de bedrijfsvoering van [verhuurder] omdat dit vraagt om een individuele administratie en bijzondere aandacht bij mutatie en onderhoud. Ten slotte vreest [verhuurder] voor ongewenste precedentwerking. Deze belangen wegen zwaarder dan het belang van [huurder], zeker omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek.” Als het bericht op NOS.nl van 12 augustus 2024 wordt bezien, waarin het gaat om hitteproblemen in de stedelijke omgeving en docent stedenbouw Van Esch van de TU Delft aan het woord komt, dan is de uitspraak van de kantonrechter ook wenselijk. In het artikel is namelijk te lezen: “We zien nu dat mensen graag een airco willen”, zegt Van Esch. Daar is ze geen fan van, “want airco’s verergeren het probleem. De airco stoot de hitte uit naar buiten en dan wordt het alleen maar warmer.” Kortom, gezien deze uitspraak hebben verhuurders in bepaalde omstandigheden dus de ruimte om hun toestemming voor het plaatsen van airconditioning niet te verlenen. Meer verdiepen in het huurrecht? Zoals ook hierboven weer blijkt is het huurrecht niet zwart-wit en kent het huurrecht vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel en het Klachtrecht. Tanja de Nijs, VBTM Advocaten
Lees meer2 oktober 2024 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Van woonadviseur naar verhuurmakelaar: “we blijven leren”
Laura Emans (52) en Nancy Vleeshouwers (55) van Woonik bevinden zich in de herfst van hun loopbaan. Niet veel werknemers zouden daarin nog een intensieve leergang zoals Verhuur volgen, maar beide dames stonden daar toch heel anders in. “We waren een tikje onzeker, maar we kunnen het achteraf aan iedereen aanraden. Je bent nooit te oud om te leren!” Van woonadviseur naar verhuurmakelaar Nancy werkt al twaalf jaar bij Woonik en Laura werkt er ook al zes jaar. Het duo werkt op de afdeling Wonen, waar recent enkele veranderingen wijn doorgevoerd. Laura en Nancy kregen daarbij de vraag voorgelegd of zij zich van woonadviseur wilden ontwikkelen tot verhuurmakelaar en zo verantwoordelijk worden voor het volledige verhuurtraject van Woonik. “We pakten dat meteen positief op maar we wisten wel dat we van veel onderwerpen geen kaas hadden gegeten. Moesten wij nou bijvoorbeeld ineens gaan bepalen wanneer er een nieuwe keuken in een woning moet komen? Vandaar dat we de leergang Verhuur zijn gaan volgen”, zegt Laura. Jullie hebben de leergang als duo gevolgd. Hoe was dat? Laura: “We hebben daar van tevoren goede afspraken over gemaakt met onze leidinggevenden. Het is fijn om de druk een beetje te kunnen verdelen, samen na te denken en te kunnen sparren over onderwerpen. En het samen neerzetten van de eindopdracht was ook erg leuk en leerzaam. Van onze directeur-bestuurder en manager hebben we ook op het werk tijd gekregen om aan de opdrachten te werken. Het is fijn dat iedereen zo flexibel meedacht tijdens onze opleiding.” Hoe was de leergang georganiseerd? “Er waren zeven lesdagen, opgedeeld in verschillende modules waaronder twee techniekmodules”, zegt Nancy. “Die vonden we weliswaar interessant voor onze werkzaamheden maar er werd wel heel diep op de materie ingegaan door de docent. Maar het was wel heel leuk om hem zo enthousiast te horen vertellen over soorten beslag, bouwstijlen en asbest. Na iedere lesdag kregen we huiswerkopdrachten, moesten we e-learnings volgen en werkten we aan ons eindproject: het verhuurplan, een moeilijk verhuurbaar complex binnen ons bezit.” Waar heb je het meest van geleerd? “Het interessantst vond ik de module Huurrecht. Wat moet je doen als iemand overlijdt, wat mag wel en niet bij een woning toewijzen, hoe zit het met melden van gebreken. Daar wisten we wel iets van, maar tijdens de leergang werd het in hapklare brokken heel begrijpelijk gepresenteerd. Onze kennis is enorm gegroeid, we hebben geleerd welke rechten en plichten wij als verhuurder en welke rechten en plichten onze huurders hebben. Dat betekent niet dat we het Wetboek uit ons hoofd hebben moeten leren, maar we weten waar we moeten zoeken als we een vraagstuk hierover tegenkomen in onze huidige functie”, vertelt Laura. Kunnen jullie nu beter je werk doen door de leergang? Beide dames knikken. “We staan veel sterker in onze schoenen en hebben allebei het gevoel dat we beter kunnen meepraten tijdens overleggen, dat we ons als professionals kunnen opstellen. We hebben ook geleerd dat het goed is om op je gevoel af te gaan, bijvoorbeeld bij het toewijzen van een woning. Niet alles hoeft uit den treure onderbouwd te worden”, zegt Nancy. Laura voegt toe: ”Het is fijn om veel meer te weten. Dat komt professioneler over, zowel bij je collega’s als bij de huurder. Meestal weet je direct een goed antwoord te geven op een vraag en in sommige gevallen ga je eerst met een collega sparren en bel je de huurder terug. Zo weet de huurder dat hij met een deskundige te maken heeft.” Ook aan de slag met jouw verhuurvaardigheden? Wil jij werk maken van verhuur? De ideale match maken tussen klant en pand? Leren hoe je gericht kunt adverteren? Werk maken van leefbaarheid juist vanuit je verhuurwerkzaamheden? Tijdens de Leergang Verhuur ontvang je de tools om leegstand te voorkomen. Bekijk het programma en de data.
Lees meer2 oktober 2024 -
Actuele thema’s
Statushouders: met de juiste informatie scheve gezichten corrigeren
In de media komt vaak het beeld voorbij van groeiende groepen statushouders die problemen veroorzaken. Ook woningcorporaties hebben met deze groep te maken. Klantconsulent Latisha Paintsil van Vivare volgde de training “Statushouders-een bijzondere doelgroep“ en maakt het haar missie om haar huurders goed voor te lichten en vooroordelen weg te nemen. Waarom krijgen mensen voorrang boven anderen Als klantconsulent legt Latisha haar accent op verhuur aan statushouders. “Ik hoor dat er steeds meer negatieve geluiden uit onze Arnhemse wijken komen. “Waarom zij wel en anderen niet? Waarom krijgen deze mensen voorrang boven anderen?” het zijn vragen die ik steeds meer hoor. “Ik probeer dat soort uitspraken te weerleggen door te wijzen op het feit dat in 2023 ongeveer 9 procent van de vrijgekomen woningen van Vivare naar statushouders is gegaan. Het gaat vooral om het goed huisvesten van die groep in een krapper wordende woningmarkt.” Zijn er specifieke problemen die spelen bij statushouders? “Ja, het is voor hen, bijvoorbeeld door de taal, extra moeilijk om contact te leggen met buren en andere wijkbewoners. Omgekeerd lijken buren en wijkbewoners tegenwoordig minder hun best om deze mensen welkom te heten. Dat leidt dus tot isolement en in het ergste geval vrees voor elkaar. De cultuurverschillen spelen hier ook een grote rol in. De leefwijzen komen niet altijd overeen en het kan voor zowel de statushouders als de buren lastig zijn om hiermee om te gaan.” Ook interessant: onze training over het omgaan met culturele verschillen Op welke manier proberen jullie daar iets aan te doen? “Samen met Vivare-collega’s uit andere gemeentes hebben we een speciale werkgroep opgezet die zich richt op twee zaken. Allereerst willen we onze bewoners beter voorlichten over de doelgroep en de taakstelling. Zo kweken we hopelijk meer begrip. Ook belichten we de leuke kanten van verschillende culturen in een wijk. Het is mooi en divers, je kunt van elkaar leren. We willen juist dat soort zaken beter over het voetlicht brengen. Als tweede willen we inzetten op verbinding in de buurt. Hoe kunnen statushouders beter integreren in de Nederlandse samenleving? In Arnhem werken we bijvoorbeeld samen met het Bureau Nieuwkomers en Vluchtelingenwerk om te kijken hoe we dat kunnen verbeteren. We kijken dan welke initiatieven er al zijn of welke sleutelfiguren uit de wijk een rol kunnen spelen.” Heb je dit idee uit de training opgepikt? “We speelden al met het idee maar de training heeft wel een duidelijke richting gegeven aan hoe we verder wilden. De trainster gaf ons praktische tips mee over bijvoorbeeld het omgaan met verschillende culturen en de culturele achtergronden. Daarnaast heb veel meer inzicht gekregen in de cijfers en feitelijke informatie. Bijvoorbeeld met betrekking tot het beeld dat statushouders meer overlast zouden veroorzaken. Dat blijkt helemaal niet uit de feiten. Die informatie kan ik gebruiken in mijn voorlichting aan huurders.” Ga je die kennis nu ook in je werk gebruiken? “Zeker. In Arnhem Presikhaaf komen 148 flexwoningen waarvan er vijftig naar statushouders gaan. Ze worden eind van dit jaar opgeleverd dus we gaan haast maken met het voorlichten van de buurt. Dat wordt spannend, want het is de eerste keer dat we zoveel statushouders op één plek huisvesten. Maar Presikhaaf kent aan de andere kant ook nu al een grote culturele diversiteit, hopelijk zal dat de integratie vergemakkelijken. Bovendien gaan we met een community builder werken om de saamhorigheid zo groot mogelijk te maken.” Zelf ook aan de slag met kennis rondom de woonbegeleiding statushouders In de ééndaagse training “Statushouders-een bijzondere doelgroep” staat de woonbegeleiding van Statushouders centraal. Hoe is dit georganiseerd? Wat kan de corporatie verwachten van andere partijen, zoals de gemeente of vluchtelingenwerk? Tijdens de training leer je hoe verschillende zaken zijn geregeld en wat je wel en niet van andere partijen kunt verwachten. Bekijk het programma en de data.
Lees meer2 oktober 2024
