Wijziging WWS per 1-1-2027: wat verandert er?

Vier ‘optimaliseringen’ van het WWS?

De vier wijzigingen, die de minister ‘optimaliseringen’ noemt, betreffen:

1. Bij woningen zonder buitenruimte vervalt de aftrek van vijf punten.
2. Prijsopslag bij toepassing WOZ-cap: bij de verhuur van een woning moet de WOZ-cap worden toegepast, dan krijgt zo’n woning hoogstens 186 punten. Eén van de voorgestelde wijzigingen houdt in dat de aanvangshuur in zo’n geval desondanks mag worden vastgesteld conform de maximale huurprijs die volgens de huurprijzentabel zou gelden bij het oorspronkelijke aantal punten. Bijvoorbeeld: scoorde de woning aanvankelijk 200 punten, maar door de WOZ-cap 186, dan is deze nieuwe optie tot prijsopslag bij mutatie van huurders 14 punten waard, circa € 100 per maand.
   Zo’n woning blijft echter, ondanks de dan verhoogde aanvangshuur, qua huurbescherming gelden als middenhuurwoning, als gevolg van de formele aftopping tot 186 punten.
3. Kleine rijksmonumenten (< 40 m2) krijgen meer WWS-punten, omdat de WOZ-waarde zwaarder meetelt. Als nieuw onderdeel van het WWS vereist dit wijziging van een formule waarmee de WOZ-waarde wordt omgerekend in WWS-punten (door de minister nog uit te werken).
4. Bij het verhuren van nieuwe middenhuurwoningen, die vóór 1 januari 2028 zijn of worden opgeleverd, mag 20 jaar lang 10% huurprijsopslag gelden. Dit uitlokken van nieuwbouw in de middenhuur wordt met 4 jaar verlengd tot 1 januari 2032.

Wat betekenen deze wijzigingen voor de verhuurpraktijk?

• Bij mutaties moet de WWS-puntentelling opnieuw worden gecontroleerd. Een woning zonder buitenruimte kan straks ineens een hogere maximale huurprijs hebben.
• Bij nieuwbouw en acquisitie wordt de financiële doorrekening veelbelovender. Zeker in stedelijke gebieden waar de WOZ-cap een grote rol speelt (vooral Amsterdam en Utrecht), kan de voorgestelde prijsopslag gunstige invloed hebben op de exploitatie van een middenhuurproject.
• Bij monumentaal bezit gaat het lonen om de puntentelling opnieuw te berekenen. Kleine rijksmonumenten kunnen een hogere maximale huurprijs krijgen.

Meer vragen aan de balie?

De wijzigingen raken niet alleen vastgoed- en beleidsmedewerkers. Ook medewerkers Verhuur, Klantcontact en Woonconsulenten krijgen vaker vragen als:

• “Waarom vervallen de vijf minpunten wegens het ontbreken van buitenruimte ineens?”
• “Hoe wordt mijn maximale huurprijs eigenlijk berekend?”
• “Waarom stijgt de huur van mijn woning wel en die van mijn buurman niet?”

Dat vereist niet alleen een juiste en actuele WWS-berekening, maar ook een klip-en-klare uitleg aan woningzoekenden en huurders.

Een goed moment om de portefeuille opnieuw door te rekenen?

Veel verhuurders controleren periodiek de puntentellingen van hun gereguleerde woningbezit. Dat kan nodig zijn om te voorkomen dat de feitelijk berekende huurprijs de maximaal toegestane huurprijs overtreft. Het omgekeerde is eveneens mogelijk: dat na wijziging van het WWS meer huurverhoging mogelijk is. Er ontstaat meer ruimte voor gevarieerd huurbeleid, afhankelijk van specifieke omstandigheden, zowel binnen “lopende” verhuringen en bij nieuwe verhuringen.

Zijn deze wijzigingen ‘optimaliseringen’?

De hier besproken vier voorstellen tot wijzigingen van het WWS zijn door de Tweede Kamer genuanceerd besproken. Rechts bleek gevoelig voor de lobby van belangenbehartigers van verhuurders. Links verzette zich: deze wijzigingen helpen kleine verhuurders, maar lossen het woningtekort niet op. Het resultaat is het gevolg van stemmen tellen, niet van grondig voorbereide wezenlijke verbeteringen.

Aedes en de Woonbond zijn er kritisch over. Samen met de zes grootste gemeenten en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) trokken zij aan de bel. Zij riepen de Tweede Kamer op om de Wet betaalbare huur niet aan te passen vóór de reeds geplande evaluatie in 2027.

Deze lobby wees de Tweede Kamer op:

• Stijging van huurprijzen: de voorgestelde WWS-wijzigingen leiden direct tot hogere maximale huurprijzen.
• Risico rond de WOZ-cap: er is grote zorg over de invloed van de WOZ-waarde in het puntenstelsel. Wanneer gereguleerde huurprijzen zelfs uit kunnen stijgen boven de middenhuurgrens, ondermijnt dat de betaalbaarheid voor huurders.
• Inbreuk op stabiel beleid: Aedes benadrukt dat corporaties behoefte hebben aan langjarig stabiel beleid om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming, in plaats van telkens veranderende WWS-regels. De evaluatie van de Wet betaalbare huur vindt in 2027 plaats en gaat uiterlijk 1 juli 2027 naar de Kamer. Waarom daarop vooruitlopen?

Geschreven door mr P.G.A. van der Sanden, docent huurrecht bij Kjenning

Actuele vakkennis blijft essentieel

Voor alle verhuurders en huurdersorganisaties is het van belang om te weten hoe de WWS-vork aan de steel zit. Alleen al omwille van correcte toepassing en transparante communicatie met woningzoekenden en huurders.

Tijdens de opleiding Woningwaarderingsstelsel passeren alle ins en outs van het WWS de revue. Je gaat aan de slag met praktijkvoorbeelden als oefenmateriaal voor het toekennen van punten. Lees hier meer over het programma of bekijk de data.