Wet- & regelgeving artikelen
Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.
Vakgebieden
Artikelen
-
Wet- & regelgeving
“Het WWS verandert heel vaak, je moet dus goed op de hoogte blijven”
Karin Eenhoorn van Oost West Wonen is projectconsulent. Voor haar is actuele kennis van het WWS noodzakelijk voor haar werkzaamheden. “Het woningwaarderingsstelsel is belangrijk voor het correct aanbieden van woningen. Alleen veranderen de regels van het stelsel vaak. Het is dan fijn om via een training bijgepraat te worden”.
Lees meer2 april 2025 -
Wet- & regelgeving
De Hoge Raad: afspraken over uitstel van ontruiming tegen betaling is geen huurovereenkomst
Op 31 januari 2025 (ECLI:NL:HR:2025:167) heeft de Hoge Raad een voor woningcorporaties zeer interessante uitspraak gedaan over de vraag of een (vaststellings)overeenkomst gesloten tussen woningcorporatie stichting Portaal en de kinderen van een overleden huurder als huurovereenkomst moet worden aangemerkt.
Lees meer5 maart 2025 -
Wet- & regelgeving
Woonbond: “Leuk om huurrecht vanuit de andere kant te zien”
Nathalie Boswinkel van de Woonbond was een vreemde eend in de bijt tijdens de training Huurecht Verdieping. “Er waren vooral veel mensen vanuit corporaties. In mijn loopbaan heb ik jaren voor een corporatie gewerkt, maar het was leuk om er nu juist vanuit een andere hoek te zitten. Je neemt dan toch weer andere dingen mee vanuit zo’n training.”
Lees meer24 februari 2025 -
Wet- & regelgeving
“Huurrecht is mensenwerk”
Bij renovaties of groot onderhoud is het belangrijk dat alles goed geregeld is voor de start van een project. Bewoners moeten geïnformeerd zijn en de regels duidelijk. De opleiding Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering was voor Johan van Antwerpen daarvoor van grote waarde.
Lees meer10 januari 2025 -
Wet- & regelgeving
Gevolgen verbod scootmobielen in vluchtroutes van een wooncomplex
Het Besluit bouwwerken leefomgeving verbiedt per 1 juli 2024 expliciet de stalling van scootmobielen en andere (brandbare/belemmerende) zaken in vluchtroutes van wooncomplexen. Welk effect heeft dit op huurders? En welke rol heeft de verhuurder hierin? In dit artikel vat advocaat Wouter Kempe de belangrijkste zaken samen.
Lees meer12 december 2024 -
Wet- & regelgeving
“Met NEN 2767 is de conditie van een pand voor iedereen even duidelijk”
Woningen moeten onderhouden worden. Als corporatie wil je je bezit uiteraard tip top in orde houden vanwege de veiligheid van je huurders maar ook om de woningen zo lang mogelijk te verhuren. Om te beoordelen wanneer welk onderhoud moet plaatsvinden moet de conditie van het object worden gemeten om zo een brug te slaan naar de meerjarenbegroting van de corporatie.
Lees meer12 december 2024 -
Wet- & regelgeving
“Door de cursus huurrecht ken ik de spelregels”
Stel je voor dat je van buiten de corporatiesector komt en als manager Wonen aan de slag gaat. Je moet je dan veel eigen maken om als volwaardig partner aan tafel te zitten met andere partijen. Dat was voor Marieke van Miltenburg de reden om de cursus Huurrecht Basis te volgen. Als professional een bijdrage leveren aan leefbaarheid Marieke werkt pas sinds januari 2024 in de corporatiesector. “Hiervoor heb ik bij een welzijnsorganisatie gewerkt en bij een gemeente. Beiden vond ik heel leuk maar ik miste toch iets. Bij de welzijnsorganisatie vond ik vooral vraagstukken rond leefbaarheid heel interessant, dus hoe zorg je ervoor dat mensen op een prettige manier samenleven in een stad of dorp. Dat gaat niet vanzelf, als professional moet je daar een bijdrage aan leveren. Ik miste daarin het beleidsmatige deel. Vandaar dat ik ben overgestapt naar een gemeente waar ik verantwoordelijk werd voor het beleid en de uitvoering van het beleidsveld Welzijn. Bij de gemeente ging het onder andere over uitstroom beschermd wonen en housing first. Dat vond ik ook heel leuk, maar de gemeente vond ik toch minder aantrekkelijk als werkgever. Ik wilde toen het beste uit die twee banen en kwam zo terecht als manager Wonen bij Pro Wonen. Het onderwerp en de aanpak van de corporatie, met de voeten in de klei, zaken snel oppakken, past wel bij mij.” Hoe past de cursus huurrecht in je werk? “Ik heb van tevoren nagedacht over welke zaken ik nodig heb om mijn werk te kunnen doen. Zo volg ik ook al de leergang Corporatiefinanciën en zal ik hierna nog de verdiepende cursus Huurrecht en de Overlegwet volgen. Ik vind dat je de spelregels moet kennen in de sector waar je werkt. Er gaat veel geld om in deze branche dus ik vind dat ik kennis moet hebben van de corporatiefinanciën. Het is fijn om goed beslagen ten ijs te komen, te weten waar grenzen liggen. Waar zijn de wettelijke kaders heel duidelijk en waar ligt ruimte voor maatwerk? Dat soort zaken is goed om te weten, vooral bij dossiers die veel maatwerk vragen.” Hoe komt huurrecht concreet terug in je werk? “Er zijn zaken die maatwerk vragen. Bij een overlijden van een huurder bijvoorbeeld of gedragsaanwijzingen en onderverhuur. Bij de training viel het me op dat huurrecht toch echt weer iets anders is dan bijvoorbeeld strafrecht of arbeidsrecht. Ik heb een arbeidsverleden bij de politie, daarom ken ik het strafrecht. Daarnaast ben ik thuis in het arbeidsrecht. Huurrecht is weer heel anders. Het is goed om daar een basis in te hebben.” Wat sprong er dan echt uit voor jou? “Meerdere dingen. Het ging zowel over rechten van huurders waar je niet in mag treden maar ook over zelf aangebrachte voorzieningen of onderverhuur, overlijden, volwassen inwonende kinderen en gestrande relaties. Echt hele menselijke dingen waar een wettelijk kader omheen zit. Dat mag je ook nooit vergeten, dat er mensen in het spel zijn. In mijn rol wil ik dan bereiken dat ik de juiste vragen kan stellen. Ook vind ik het belangrijk dat ik een goed besluit kan nemen op basis van een advies van een woonconsulent. En een ander leuk dingetje dat me opviel was dat er heel veel zij-instromers op de training waren. Dat geeft maar weer eens aan hoe nijpend het arbeidstekort is. Maar zo komen er wel nieuwe mensen de sector in met een frisse blik.” Meer verdiepen in het huurrecht? Huurrecht is niet zwart-wit en kent vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel en het Klachtrecht.
Lees meer9 oktober 2024 -
Wet- & regelgeving
“Door de opfriscursus huurrecht heb ik antwoord op meer vragen”
Grace van der Lelie werkt sinds vier jaar op de afdeling klantenservice van Waardwonen. De Gelderse corporatie heeft zo’n 4.000 woningen in bezit in de regio Huissen en stimuleert werknemers zichzelf verder te ontplooien. Van die mogelijkheid maakt Grace graag gebruik. “Ik heb daarom gekozen om me verder in huurrecht te verdiepen. Het voordeel is dat de afdeling Klantenservice nu meer kennis heeft en we klanten sneller kunnen helpen.” Wat doe je precies als medewerker klantenservice? “Ik krijg de eerste telefoontjes binnen van klanten. Dat varieert van een woningzoekende tot een reparatieverzoek of het aanbrengen van zelf aangebrachte voorzieningen. Ik behandel ook inkomende mail, huuropzeggingen en dat soort zaken. Maar ik ben best breed geïnteresseerd in de corporatiewereld en een deel van mijn werk heeft ook raakvlakken met huurrecht. Omdat ik eerder al de basiscursus gedaan had, wilde ik meteen wat verder de diepte in en heb me opgegeven voor de opfriscursus. Het past ook wel in mijn straatje omdat ik eerder al de opleiding sociaal juridische dienstverlening heb gevolgd.” Welke actualiteiten kwamen er in de opfriscursus voorbij? “We hebben het over huuropzeggingen gehad, over erven en testamenten en over zelf aangebrachte voorzieningen. Eigenlijk een breed pallet aan zaken. Er is overigens inhoudelijk niet veel veranderd, maar toch goed om het weer allemaal top of mind te hebben. Ik heb veel ‘o ja-momentjes’ gehad waarbij ik dacht ‘dat heb ik al eens gehoord’. De docent vond ik ook erg leuk. Ze wist de droge informatie heel enthousiast in zo’n leuke vorm te gieten, dat mijn aandacht er goed bij bleef. Er werd ook veel geoefend met casussen zodat een onderwerp gaat leven. Krijg je bijvoorbeeld toestemming om een kamer te gaan verhuren? Dat soort praktijkkwesties werden verder uitgediept. Het was echt leuk om die cursus te volgen. En je leert veel van elkaar omdat er zoveel verschillende functiegroepen meededen zoals verhuurmakelaar, opzichter of ik als medewerker klantenservice. Het is leerzaam om bij elkaar in de keuken te kijken.” Wat sprong er voor jou uit tijdens de cursus? “Ik was met name benieuwd of wij het goed doen als corporatie. Neem een voorbeeld als een kind dat op het huurcontract wil. Pakken wij dat goed aan? Welke voorwaarden gelden er en hebben we dat als corporatie goed in orde? Of een onderwerp als huuropzeggingen of zelf aangebrachte voorzieningen. Daar heb ik veel van geleerd en die kennis kan ik gebruiken om intern bij ons de zaken te verbeteren en eenduidiger te organiseren.” Ben jij meer een aanspreekpunt geworden dan nu? “Haha ja, ja wel een beetje. Er komen meer mensen naar me toe met vragen sinds ik de cursus heb gedaan. Het mooie is dat ik die nu vaker kan beantwoorden en dat we als afdeling niet meer eerst door hoeven te verwijzen naar de afdeling Verhuur. Daarmee zijn onze klanten op een professionele manier eerder geholpen en daar gaat het om.” Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere rondom het huurrecht.
Lees meer18 maart 2024 -
Wet- & regelgeving
Basisinstallaties: technieken en mogelijkheden
Warmtepompen, ventilatie, elektra, energiebesparing: de ontwikkelingen gaan snel op dit vlak. Wat zijn de basisprincipes van installaties en de specifieke toepassingen ervan, zodat je de optimale schakel tussen gebruiker en installateur kunt zijn. Lettie Kok, medewerker woningservice bij Wonion, wilde daar meer van weten en volgde de training Basisinstallaties. Bent u de schakel tussen gebruiker en installateur? “Als medewerker woningservice ben je dat inderdaad. Als de huurder een klacht of melding heeft over bijvoorbeeld hang- en sluitwerk, sanitair dat niet voldoet, een lekkende waterleiding, of afgewaaide dakpannen, dan zorg ik ervoor dat de reparatie of vervanging – het dagelijks onderhoud dus – in goede banen wordt geleid. Daarnaast moeten woningen die wisselen van huurder voldoen aan een basiskwaliteit, dat hoort ook bij mijn takenpakket. En ik doe de administratie rond badkamer-, keuken- en toiletrenovaties. Dat doe ik overigens niet alleen hoor, ons team bestaat uit 3 personen. Wij hebben dus én contact met de huurder én met de installateur/aannemer.” Want bij die laatste zet u het uit? “Wonion heeft resultaatgerichte contracten met diverse installateurs/aannemers. Zij mogen een eigen invulling aan de uitvoering geven, maar werken altijd volgens de voorwaarden van Wonion. Dat controleren we ook door huurders te vragen naar hun ervaringen, en er is een collega die de technische inspecties doet. Een kraan vervangen controleren we niet hoor, maar wat ingewikkelder zaken wel. Loopt het proces scheef, dan begeleid ik dat. Daar hoort vaak een gesprek met de aannemer bij. Ik had behoefte aan meer verdieping.” U bedoelt? “Ik doe dit werk al sinds 2001, dus door ervaring weet ik veel. Maar door de jaren heen is de functie verdiept en verbreed, mede daarom wilde ik inhoudelijk technisch meer weten, meer achtergrond hebben. Dan ben ik een betere gesprekspartner voor de betrokkenen, waaronder de huurder en de aannemer.” En? Heeft de training daaraan bijgedragen? “De training was verhelderend. Het onderwerp elektrische installatie en de veiligheid daaromheen en wat daarvoor nodig is vond ik interessant. En hoe het werkt met relatieve luchtvochtigheid. Zeker in badkamers komen wij vaak problemen met vocht, en als gevolg daarvan schimmel, tegen. De grafiek die daarbij hoort – wanneer gebeurt wat bij welke temperatuur – is een praktische tool. Verwarmingstechnieken was ook een onderdeel. Wonion werkt al 10 jaar met warmtepompen, die techniek ontwikkelt zich continu, daar wilde ik heel graag meer van weten.” Tevreden met de technische verdieping? “Ja. Bij een kleine corporatie is je functie heel breed, want je werkt met een klein team, dus je moet veel weten van verschillende zaken. Je werkt horizontaal in plaats van verticaal. Maar tegelijkertijd moet je ook de diepte in kunnen om dezelfde reden. In mijn geval betekent dat inhoudelijk technisch meer weten, zodat de juiste medewerkers naar de juiste klussen gaan. Ook bij de factuurcontrole naderhand heeft meer kennis nut voor een juiste beoordeling. Wat ik prettig vind is dat je kunt sparren met andere deelnemers, niet alleen tijdens de training, maar ook informeel bij het koffiezetapparaat. Kijken of je parallellen hebt, ervaringen uitwisselen, hoe loopt het bij die ander, hoe werkt het daar. Binnenkort krijg ik een nieuwe collega, die kan ik nu beter inleiden in het vakgebied.”
Lees meer29 september 2023 -
Wet- & regelgeving
Rechten, plichten én mogelijkheden bij groot onderhoud, renovatie en sloop
Groot onderhoud, renovatie, herstructurering of zelfs sloop: voor bewoners is dit vaak heftig. Welke wettelijke regels zijn er bijvoorbeeld wat betreft herhuisvesting, verhuiskosten, huurverhogingen? En minstens zo belangrijk, hoe zorg je voor een goede communicatie? Ruben Goethals, sociaal projectleider bij Beveland Wonen, ging op zoek naar de theorie én praktische tips en tools in de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Bij renovatie, herstructurering en sloop denk ik aan emoties bij bewoners “Dat is vaak ook zo. Het heeft veel impact als het huis waar je misschien wel 30 jaar hebt gewoond – of juist een paar jaar, dat kan net zo goed – gesloopt wordt. Je hebt er geld aan uitgegeven om het in te richten, te schilderen, et cetera, om er een thuis van te maken, en dat wordt dan ineens anders. Dat zorgt voor emoties. Mensen schrikken echt: waar moet ik dan heen?” En dan? “En dan is het zaak dat je daar goed over communiceert, duidelijk uitlegt wat er gaat gebeuren, en wat de planning is. En daarna de stap maakt naar de mogelijkheden die het de bewoner biedt, zodat hij/zij vooruit kan gaan kijken. Je moet bewoners snel perspectief bieden. Maar naast goede communicatie heb je als corporatie te maken met wettelijke regels, ook die kant moet je goed in beeld hebben. Daar waren en zijn we op dit moment mee bezig bij Beveland Wonen. Vandaar deze training. Die kwam precies op tijd.” Op tijd? Hoe bedoelt u? “Beveland Wonen is ontstaan uit een fusie van twee corporaties. Dat betekende dat ook de reglementen over huurrecht, groot onderhoud, renovatie en herstructurering aangepast moeten worden. Het schrijven van dit beleidsstuk ligt bij mij, en dat doe je nu eenmaal niet in een achternamiddag. Deze training sluit daarop aan en kon ik precies in de tijd volgen dat ik daar mee bezig was.” Toeval bestaat niet toch? “Dat zou je denken hè. Hoe dan ook heb ik dankbaar gebruikgemaakt van de kennis van de trainer. De rechten en de plichten van de verhuurder en huurder, opzegging, wisselwoningen, gevolgschade, de huurprijzen en servicekosten, vergoedingsregelingen, het sociaal plan, het is allemaal op een interactieve manier behandeld. Voor mij sprong de discussie over het verschil tussen renovatie en dringende werkzaamheden (groot onderhoud) eruit. Is een gasketel vervangen door een warmtepomp onderhoud (geen verbetering maar vervanging) of renovatie (meer kwaliteit van warmte, betere warmteverspreiding)?” Waarom is dat zo belangrijk? “Omdat je dan met andere regelgeving te maken hebt. Voor renovatie heb je goedkeuring van de bewoner nodig. Zo niet, dan is de gang naar de rechter een eventuele volgende stap. Als het gaat om dringende werkzaamheden, dan is een bewoner verplicht om daaraan mee te werken.” Nog andere inzichten gekregen? “Kennis opgedaan én soms een ander inzicht. De kracht van deze training was dat alle deelnemers met hetzelfde te maken hebben. Dan kun je ervaringen uitwisselen en discussiëren en kennis delen. Hoe doen andere corporaties het? We hebben het bijvoorbeeld gehad over het opzeggen van de huurovereenkomst in geval van sloop. Beveland Wonen stuurde vrijwel meteen na de bekendmaking van de sloop een brief met de huuropzegging. Maar dan weten bewoners nog helemaal niet wanneer wat gaat gebeuren, waar ze naartoe gaan, et cetera. Nu sturen we deze brief niet eerder dan een jaar voor de sloop, dan is er al perspectief voor de bewoner.” Toch maar mooi meegepikt als extraatje “Haha, ja. De volgorde waarin je communiceert is echt belangrijk. Je moet sowieso goed nadenken aan de voorkant: hoe gaan we het doen, wat kunnen we verwachten?”
Lees meer13 maart 2023 -
Wet- & regelgeving
Schakeltechnieken bij communicatie
Verreweg de meeste gesprekken voeren we zonder erbij na te denken, op de automatische piloot, en dat is maar goed ook. De meeste gesprekken hebben daarom een pingpong structuur. Als de huurder het antwoord van de medewerker accepteert, dan is er niets aan de hand. Maar als dat het niet geval is, dan kunnen de emoties snel hoog oplopen en loopt het gesprek gemakkelijk uit de hand. Als een gesprek niet harmonieus verloopt, is het eerst zaak om te stoppen met pingpongen. Sla het balletje niet terug, maar laat het rustig op de grond vallen of vang het op. De kunst is om op tijd te schakelen en de inhoud even los te laten. Schakelen? Jazeker! Stop met wat je deed en zet een van de volgende gesprekstechnieken in: 1. BOVEN-TECHNIEKEN Bij ‘boven-technieken’ ga je praten over het gesprek zelf. Dit kan gericht zijn op de dynamiek van het gesprek of op het gedrag van de ander. Ze dienen om het over het gesprek zelf te gaan hebben, zodat de kwaliteit van het gesprek kan verbeteren. Structuur van het gesprek benoemen: We zijn bezig elkaar te overtuigen. We herhalen steeds dezelfde discussie. We worden het niet met elkaar eens. Gedrag van de ander benoemen: U laat me niet uitpraten. U schreeuwt tegen me. U noemt me …. Hierna kun je voorstellen doen voor het vervolg van het gesprek: Richting geven: We hoeven het ook niet eens te zijn of te worden. Ik kan u wel informatie geven over hoe wij omgaan met dit soort situaties. Vindt u dat goed? Ik stel voor dat we elkaar in het vervolg laten uitpraten, u mag eerst. Ik wil u graag helpen, maar als u tegen me schreeuwt kan ik niet goed naar u luisteren Grenzen stellen: Ik wil dat u stopt met mij … te noemen. Als u daarmee door gaat stop ik met het gesprek. Ik wil u graag helpen, maar alleen als u mij met respect behandelt. 2. VRAGEN STELLEN Het stellen van vragen heeft een aantal functies. Je kunt hierdoor het gesprek in een bepaalde richting sturen, het probleem verhelderen en de huurder aan het denken zetten. Een vraag over de inhoud Een vraag over de inhoud is vooral bedoeld om het probleem of de vraag helder te krijgen. Wat wilt u precies van mij weten? Wat is er gebeurd? Een (open) vraag over de houding of emotie van de ander Een vraag naar de emotie is vooral bedoeld om het emmertje leeg te laten lopen en het gesprek weg te voeren van de inhoud. Met geëmotioneerde mensen kun je immers geen redelijk gesprek voeren over het probleem. Waarom bent u daar zo boos over? Wat is het probleem? Een vraag over de oplossing Wat verwacht u van ons? Hoe denkt u dat de oplossing eruit kan zien? 3. SAMENVATTEN Een samenvatting heeft twee functies. Je laat zien dat je hebt geluisterd en hebt begrepen wat de ander zegt. Daarmee kan dat onderwerp ook naar een afronding. Vat bijvoorbeeld samen wat de ander zegt Dus als ik het goed begrijp, dan …. Dus u zegt dat: …. 4. STILTE Na een vraag of mededeling (slecht nieuws) is het laten vallen van een stilte een heel krachtig middel. Het kan heel spannend zijn om die stilte te laten vallen. Een valkuil is om zelf die stilte op te gaan vullen. De kunst is om rustig af te wachten en de ander hiermee aan het denken te zetten. Een andere functie van het laten vallen van een stilte kan zijn om de ander uit te laten razen. De denkpauze Hoe zou een oplossing eruit kunnen zien? …<stilte>… Uw inkomen is te hoog en we maken geen uitzondering: u krijgt de woning niet… …<stilte>… Aan u de keuze: of u betaalt voor hert vervagen van het slot, of u zorgt zelf voor een oplossing …<stilte>… Stoom afblazen “Het is belachelijk dat ik moet betalen voor een nieuw slot op mijn deur! Het is toch jullie huis? Vind jij dat normaal? …” …<stilte>… “Bent u daar nog?” 5. ONDER TECHNIEKEN Onder technieken gaan over het gedrag of het gevoel van de ander. Ze zijn bedoeld om de ander op zijn gemak te stellen. Door ervoor te zorgen dat de emoties er mogen zijn, voelt de ander zich gezien en gehoord en kunnen de emoties sneller tot bedaren komen. Een gevoelsreflectie Een korte, constaterende manier om gevoelens te benoemen is de gevoelsreflectie. Dus daar bent u boos over En daarom voelt u zich gepakt Begrip tonen Begrip tonen is een krachtige techniek, mits juist toegepast. Begrip tonen is nooit een trucje of kunstje. Begrip tonen lukt alleen geloofwaardig als het oprecht en specifiek is. Dus verplaats je in de ander en zeg ook waar je precies begrip voor hebt. Ik kan me goed voorstellen dat u heel boos bent omdat u een heel weekend zonder verwarming het gezeten. Ik begrijp dat u helemaal niet had verwacht dat wij u niet gaan helpen bij uw klacht over uw buren. Benoemen van gedrag of de emotie Het benoemen van het gedrag is een hele veilige techniek. Je hoeft je niet in te leven in de ander. Het is daarom heel geschikt om in te zetten als je geen begrip hebt voor de ander. Ik merk dat u hier teleurgesteld over bent Ik hoor aan uw stem dat dit u emotioneert. 6. VOORUIT TECHNIEKEN Vooruit technieken zijn geschikt aan het einde van het gesprek. Ze kunnen dienen als afronding of als het begin van een nieuwe fase in het gesprek. Keuzetechnieken Zet de mogelijkheden op een rijtje. Hierdoor wordt duidelijk wat wel, maar ook wat niet kan. Of u knapt de tuin zelf op, of wij doen het op uw kosten. U kunt naar buurtbemiddeling om te kijken of u er samen uit komt komen, of de situatie accepteren zoals die is. U kunt wachten totdat u voldoende inschrijfduur hebt opgebouwd, of zoeken naar woningen in een andere regio. Afrondende vraag Heeft u nog andere vragen? Met deze technieken achter de hand heeft u altijd een keuze op een schakelmoment en zal het gesprek voor zowel de huurder als voor de medewerker een stuk bevredigender zijn. Succes! En natuurlijk mag je ons ook altijd bellen voor een goed gesprek. Met een vrijblijvend advies.
Lees meer10 maart 2023 -
Wet- & regelgeving
Verhuiskostenvergoeding weer geïndexeerd
Huurders krijgen de verhuiskostenvergoeding als ze moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun (zelfstandige)woning. Het nieuwe bedrag is van toepassing op huurders die vanaf 28 februari 2023 verhuizen. Het bedrag is dit jaar een stuk hoger dan voorgaande jaren vanwege de hoge inflatie. Maar wanneer is deze verhuiskostenvergoeding ook al weer verschuldigd? Alleen vanwege renovatie De verhuiskostenvergoeding is alleen maar verschuldigd als een huurder vanwege renovatiewerkzaamheden niet in de woning kan blijven wonen . Of, anders gezegd: de renovatie kan niet in bewoonde staat worden uitgevoerd. Het is om die reden belangrijk om bij grote onderhoudsprojecten waar zowel dringende onderhouds- als renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd, te kijken welke werkzaamheden renovatie betreffen en welke werkzaamheden groot onderhoud zijn. Want als de huurder vanwege groot onderhoudswerkzaamheden niet in de woning kan blijven wonen, is er geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Wat is renovatie precies? Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, gericht op stijging van het woongenot verstaan. Is sprake van sloop/nieuwbouw en beëindiging van de huurovereenkomst dan heeft de huurder altijd recht op de verhuiskostenvergoeding (art. 7: 275 lid 3 en 4 BW). Bij een renovatie moet dan ook sprake zijn van meer dan alleen onderhoud. Van belang is dat niet iedere vernieuwing in de woning een renovatie is, ook al wordt deze term in het spraakgebruik wel vaak zo gebruikt. Een voorbeeld: het vervangen van een keuken of badkamer door een nieuwe keuken of badkamer is juridisch geen renovatie. De oude keuken of badkamer wordt ‘gewoon’ vervangen door een nieuwe en dat is natuurlijk prettig voor de huurder die daarvan ongetwijfeld meer woongenot van zal hebben. De werkzaamheden zijn echter niet gericht op het stijgen van het woongenot, maar op de vervanging van de keuken of badkamer vanwege onderhoud. Maar als in die badkamer de oude douchekraan wordt vervangen door een thermostaatkraan en in de keuken wordt bijvoorbeeld het aanrechtblad verlengd, of er komen extra kastjes, dan vallen de werkzaamheden voor de thermostaatkraan, het stuk verlengde aanrechtblad en de kastjes wél onder renovatie. Deze onderdelen zijn immers een toevoeging ten opzichte van het oude en zijn ook gericht op meer wooncomfort. Moet de huurder vanwege renovatie verhuizen? Voor het bepalen of de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, zal gekeken moeten worden of de huurder alleen vanwege de renovatie (of de renovatie-onderdelen zoals in het voorbeeld) moet verhuizen. Dat zal meestal niet het geval zijn. In de situatie van het voorbeeld: de thermostaatkraan, het verlengde aanrechtblad en de extra kastjes zijn snel geplaatst en leveren geen grond voor een verhuiskostenvergoeding. Als de huurder echter om persoonlijke redenen (bijvoorbeeld ziekte) vanwege de renovatie (-onderdelen) niet in de woning kan blijven wonen, geldt de verhuiskostenvergoeding wel. Wat is verhuizen? De huurder heeft alleen recht op een verhuiskostenvergoeding als aan bovenstaande voorwaarden is voldaan én als de huurder ook daadwerkelijk moet verhuizen. Van verhuizen is geen sprake als de verhuurder aan de huurder een ingerichte en gestoffeerde logeerwoning aanbiedt. De huurder hoeft dan namelijk alleen wat persoonlijke spullen mee te nemen. Een verhuurder doet er dus verstandig aan om bij een project met renovatiewerkzaamheden waarbij de huurder niet in de woning kan blijven, een ingerichte en gestoffeerde logeerwoning aan de huurder aan te bieden. Ook als de huurder die woning weigert, heeft de huurder geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding³. Meer weten over Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering? Doe dan mee aan de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Ook tijdens de leergang Sociale Projectbegeleiding komen de huurrechtelijke aspecten uiteraard aan de orde. Tanja de GrootVBTM Advocaten
Lees meer6 maart 2023
