De Hoge Raad: afspraken over uitstel van ontruiming tegen betaling is geen huurovereenkomst

Waar ging de zaak over?

In deze zaak ging het om een door Portaal verhuurde woning. In die woning woonde moeder – de huurder – met haar twee meerderjarige kinderen. Moeder is in 2019 overleden. Na het overlijden is Portaal met de twee kinderen een overeenkomst aangegaan met de titel “vaststellingsovereenkomst ex artikel 7:900 BW”.

In die overeenkomst was onder meer opgenomen dat:

• De kinderen geen (mede)huurders van de woning zijn
• De kinderen zonder recht of titel gebruik maken van de woning
• Portaal gedoogt dat de kinderen tijdelijk gebruikmaken van de woning tegen betaling van een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de huurprijs die hun moeder voorheen betaalde
• De kinderen afzien van een vordering tot voortzetting als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW
• De kinderen de woning uiterlijk op 31 maart 2020 zullen ontruimen en verlaten.

Doel van de vaststellingsovereenkomst

De bedoeling van de vaststellingsovereenkomst was dus om de kinderen enige tijd te gunnen om de woning te ontruimen terwijl zij in de tussentijd op zoek konden gaan naar andere woonruimte.

Nadat de kinderen in januari 2020 hadden aangegeven nog geen andere woonruimte te hebben gevonden, is Portaal met hen een eenmalige verlenging van de vaststellingsovereenkomst overeengekomen. De kinderen kregen daarmee nogmaals zes maanden de tijd om de woning te ontruimen en te verlaten. Echter, na afloop van de verlengingstermijn hebben de kinderen de woning niet verlaten. Zij stelden zich kort voor de einddatum op het standpunt dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand was gekomen en hen dus een beroep op huurbescherming toekwam.

Ontruiming van woning via kantonrechter

Omdat de kinderen niet waren vertrokken, heeft Portaal bij de kantonrechter ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter oordeelde echter dat de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst moest worden gekwalificeerd als tijdelijke huurovereenkomst en dat met de verlenging daarvan dus een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was ontstaan. De kinderen genoten daardoor huurbescherming volgens de kantonrechter en de vorderingen van Portaal werden afgewezen (ECLI:NL:RBMNE:2021:5765).

Hoger beroep: vaststellingsovereenkomst geen huurovereenkomst

In hoger beroep, waarbij Portaal werd bijgestaan door kantoorgenoot Sander van Heertum, oordeelde het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2023:6291) anders. Het hof vindt dat de vaststellingsovereenkomst geen huurovereenkomst is omdat de uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te weinig gelijkenis vertonen met huur om de toepasselijkheid van het daarmee samenhangende beschermende regime te rechtvaardigen. Dit leerstuk komt voort uit een bekend arrest van de Hoge Raad: het zogeheten Timeshare-arrest (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Het gerechtshof veroordeelde de kinderen alsnog de woning te ontruimen.

Hoge Raad: Timeshare-arrest

De kinderen waren het niet eens met de uitspraak van het gerechtshof en gingen in cassatie bij de Hoge Raad. Volgens de kinderen was het door het gerechtshof toegepaste Timeshare-arrest inmiddels achterhaald door de twee kwalificatiearresten uit 2019 en 2020 (de zogeheten Inscharing (ECLI:NL:HR:2019:2034) en Participatieplaats (ECLI:NL:HR:2020:1746) arresten).

De Hoge Raad is het niet eens met de kinderen. Volgens de Hoge Raad is het Timeshare-arrest nog steeds actueel. Hij overweegt:

“Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt.”

Daar voegt de Hoge Raad aan toe:

“Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.”

Conclusie van de hoge raad

Volgens de Hoge Raad doet zo een uitzondering als deze zich voor in de situatie van Portaal. De kinderen mogen gedurende een bepaalde periode in de woning blijven om andere woonruimte te vinden, terwijl Portaal de kinderen op korte termijn tot ontruiming zou kunnen dwingen. In verband met de nadelige gevolgen van een ontruiming voor de kinderen is het wenselijk dat Portaal er niet van afziet de kinderen enig respijt te geven omdat zij anders wordt geconfronteerd met de gevolgen van huurbescherming.

Daarbij overweegt de Hoge Raad dat de rechten van de kinderen voldoende zijn beschermd, doordat de kinderen binnen de wettelijke termijn een beroep kunnen doen op voortzetting van de huurovereenkomst van hun moeder als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW. De Hoge Raad merkt daarbij ook nog op dat het mogelijk is in een vaststellingsovereenkomst dit recht op voortzetting prijs te geven.

In deze specifieke situatie hadden de kinderen niet gesteld dat zij recht zouden hebben gehad op voortzetting van de huurovereenkomst van hun overleden moeder. De Hoge Raad vindt om die reden dat het gerechtshof er vanuit kon gaan dat de kinderen geen recht hadden op voortzetting en de woning dus op korte termijn hadden moeten verlaten.

Wat betekent dit voor woningcorporaties?

Dit is een belangrijk arrest voor de praktijk: het biedt woningcorporaties mogelijkheden om afspraken te maken met bewoners die geen recht hebben om in de woning te blijven, zonder direct te worden geconfronteerd met de gevolgen van huurbescherming. Deze zaak bij de Hoge Raad ging over achterblijvende kinderen, maar de maatstaf die de Hoge Raad hanteert is naar onze mening bijvoorbeeld evengoed toepasbaar bij inwoners die achterblijven in een woning, nadat de huurder de huurovereenkomst heeft opgezegd. Het gaat erom of de woningcorporatie de betreffende bewoner op korte termijn tot ontruiming zou kunnen dwingen.

Zorgvuldigheid bij het maken van afspraken

Uiteraard dient een woningcorporatie zich te realiseren dat het maken van afspraken in het kader van de ontruiming van de woning zorgvuldig dient te gebeuren. De afspraken en de situatie waarbinnen die worden gemaakt dienen zeer nauwkeurig te worden omschreven, terwijl het ook noodzakelijk is dat op voorhand goed beoordeeld wordt of een situatie zich wel leent voor dergelijke afspraken, of wellicht toch beter direct voor een ontruimingsprocedure moet worden gekozen.

Altijd aansturen op ontruimingsprocedure is onwerkbaar

Wel sluit deze uitspraak van de Hoge Raad aan bij de praktijk: het is onwerkbaar als een woningcorporatie in iedere situatie direct zou moeten aansturen op een ontruimingsprocedure via de rechter, terwijl er mogelijk ook afspraken te maken zijn over een ontruiming en op welke termijn dat gebeurt. Het past volstrekt niet bij de praktijk – en zou ook zorgen voor enorme druk op de rechtspraak – indien iedere woningcorporatie telkens een ontruimingsprocedure moet starten, enkel omdat zij moet vrezen voor een succesvol beroep op huurbescherming.

Auteur: Stefanie te Beest

Meer verdiepen in het huurrecht?

Huurrecht is niet zwart-wit en kent vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. Wil je je kennis snel opfrissen? Volg dan de training Opfris en actualiteiten Huurrecht woonruimte.

Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel en het Klachtrecht.