Misdragingen buiten de woning: grond voor ontruiming?

Waar ging de zaak over?

In deze zaak ging het om een huurder van een woningcorporatie die sinds 2019 herhaaldelijk contact zocht met zijn verhuurder omdat de woning volgens hem niet aan zijn woonwensen voldeed. In 2023 escaleerde dit in meerdere incidenten op het kantoor van de verhuurder, waarbij de huurder zijn kleding uittrok en zich in het zicht van personeel met een scheermes verwondde. Hij wilde hiermee druk uitoefenen om hem een andere woning te verhuren.

Na het eerste snij‑incident meldde de verhuurder de huurder aan bij het zorgnetwerk. Desondanks vonden nog twee snij‑incidenten plaats op het kantoor van de verhuurder. De verhuurder schakelde daarop een andere woningcorporatie in om te onderzoeken of de huurder elders gehuisvest kon worden.

Parallel aan de zoektocht naar een nieuwe woning startte de verhuurder een kort geding tot ontruiming. Haar vordering baseerde zij op het handelen als niet goed huurder (in strijd met artikel 7:213 BW). Volgens de verhuurder vormden de incidenten een ernstige schending van het goed huurderschap.

Het oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter wees de vordering af. Hoewel de incidenten volgens het voorlopige oordeel wél een tekortkoming opleverden, viel de belangenafweging uit in het voordeel van de huurder. Daarbij speelde mee dat een zorgtraject was gestart en dat de huurder in gesprek was met een andere woningcorporatie voor nieuwe woonruimte. Een ontruiming zou beide trajecten kunnen tegenwerken.

Hoger beroep

Het hof vernietigde dit oordeel en wees de ontruiming alsnog toe (ECLI:NL:GHDHA:2024:2415). Anders dan de kantonrechter vond het hof dat de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder moest uitvallen. Dit hing samen met de volgende (nieuwe) omstandigheden:

• de huurder beëindigde zelf zijn zorgtraject en weigerde verdere behandeling, terwijl de psychische problematiek niet was opgelost.
• de huurder weigerde twee door de verhuurder aangeboden woningen.
• de huurder weigerde een woning van een andere woningcorporatie en werkte ook niet mee aan haar voorwaarden. Hierdoor kwam de huurder niet langer in aanmerking voor herhuisvesting.

Op basis van deze feiten, en gezien de ernst van de gedragingen en de impact op de medewerkers, oordeelde het hof dat de vordering van de verhuurder tot ontruiming van het gehuurde toewijsbaar was.

Hoge Raad

In cassatie klaagde de huurder dat zijn gedragingen op het kantoor van de verhuurder niet als een schending van goed huurderschap konden worden aangemerkt, omdat de incidenten zich buiten het gehuurde hadden voorgedaan. Artikel 7:213 BW bepaalt namelijk:

“De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.”

De Hoge Raad volgt die redenering niet. Hij oordeelt onder verwijzing naar oudere rechtspraak het volgende:

“De in art. 7:213 BW bedoelde verplichting heeft niet alleen betrekking op zorg voor de gehuurde zaak zelf maar ook op zorg voor de woonomgeving.2 Ook kan deze verplichting betrekking hebben op gedragingen van de huurder buiten het gehuurde, mits er een voldoende verband bestaat met de huurovereenkomst.”

Dat verband achtte de Hoge Raad hier duidelijk aanwezig: de incidenten vonden plaats in het kantoor van de verhuurder én waren gericht op het verkrijgen van een andere woning. Het oordeel van het hof dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen vanwege gedragingen op het kantoor van de verhuurder blijft daarom in stand.

Andere rechtspraak

De ruime uitleg van artikel 7:213 BW sluit aan bij eerdere jurisprudentie. Zo wees de Procureur-Generaal al op diverse voorbeelden waarin de huurder op het kantoor van de verhuurder in strijd met het goed huurderschap handelde: het opsluiten van de directeur van de verhuurder in een vriescel om kwijtschelding van huurachterstand af te dwingen (ECLI:NL:HR:1999:ZC2936), het lostrekken van een pinautomaat op het kantoor van de verhuurder (ECLI:NL:RBROT:2014:8825) en het bedreigen van personeel, en het fysiek belagen en mishandelen van een medewerker van de verhuurder (ECLI:NL:RBROT:2010:BM2011).

Uitzonderingen voor ontruiming

Ondanks het feit dat een huurder zich zeer onbehoorlijk heeft gedragen, kan ontruiming in uitzonderlijke omstandigheden alsnog worden afgewezen. Dit blijkt bijvoorbeeld uit een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 8 januari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:83). In die zaak ging het om een huurder met het syndroom van Asperger, die een cv-monteur met een bijl bedreigde om hem te dwingen de woning te verlaten. Gelet op de belangenafweging oordeelde de rechtbank dat ontruiming in dit geval niet gerechtvaardigd was. De rechter achtte daarbij onder meer van belang dat:

• de huurder door zijn stoornis sociale interacties en stressprikkels anders ervaart;
• het incident op zichzelf stond; vóór en ná het voorval had de huurder zich nooit agressief gedragen tegenover medewerkers of omwonenden.
• de huurder bereid was tot gedragsaanpassing om herhaling te voorkomen (aanwezigheid van een grootouder bij onderhoud);
• de verhuurder kon preventieve maatregelen treffen, nu zij op de hoogte was van de stoornis van de huurder en haar medewerkers kon instrueren en voorbereiden, waardoor het risico op herhaling verder werd beperkt.

De rechter achtte de kans op herhaling in dit geval gering. Hoewel de gedraging zonder meer als een schending van het goed huurderschap werd aangemerkt, strandde de gevorderde ontruiming op de belangenafweging. Dit voorbeeld heeft weliswaar betrekking op gedrag in de woning zelf, maar er is geen reden om aan te nemen dat dezelfde redenering niet zou kunnen gelden bij schendingen van het goed huurderschap buiten de woning.

Conclusie

De Hoge Raad bevestigt dat artikel 7:213 BW ruim moet worden uitgelegd: ook gedrag buiten het gehuurde kan een schending van goed huurderschap vormen als er voldoende verband is met de huurovereenkomst. Tegelijkertijd is ontruiming geen automatisme. Bij eenmalige incidenten en/of bijzondere persoonlijke omstandigheden kan de rechter het belang van de huurder laten prevaleren.

Voor verhuurders betekent dit dat zij bij agressie of intimidatie op hun kantoor kunnen optreden, maar dat een zorgvuldige belangenafweging noodzakelijk blijft. Voor huurders is het een helder signaal dat goed huurderschap niet ophoudt bij de voordeur.

Auteur: VBTM Advocaten

Meer verdiepen in het huurrecht?

Huurrecht is niet zwart-wit en kent vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. Wil je je kennis snel opfrissen? Volg dan de training Opfris en actualiteiten Huurrecht woonruimte.

Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel en het Klachtrecht.