Aedes Benchmark 2020: Zorgen over de kwaliteit van wonen

De titel van de Aedes benchmark 2020 klinkt met "Meer tevreden huurders ondanks moeilijke tijden" heel positief. Maar is die positieve toon wel helemaal terecht? Ik dook een middag in de cijfers en kom tot drie bevindingen:

1) Eén op zes huurders geeft de woning een onvoldoende.

Net als in 2019 zijn vierhonderdduizend huurders ontevreden over hun woning. Huurders zijn gemiddeld een stuk minder tevreden over hun woning en de woonomgeving dan over de dienstverlening van de corporatie. De dienstverlening (Het huurdersoordeel in de benchmark) scoort gemiddeld een 7,8. Huurders waarderen hun woning gemiddeld met een krappe 7. Daarbij ervaart 35% van de huurders achterstallig onderhoud.

2) Woningverbetering leidt niet tot hogere tevredenheid.

Er is geen enkele relatie tussen de technische kwaliteit en de tevredenheid van huurders over de woning. De onderzoekers constateren opnieuw dat investeringen niet leiden tot een hoger oordeel over de woning. Er is geen correlatie tussen de zogeheten technische woningkwaliteit index en tevredenheid.

3) Met de dienstverlening van corporaties zit het wel goed.

Het Huurdersoordeel is opnieuw iets beter dan in voorgaande jaren. Kanttekening is wel dat dit huurdersoordeel alleen gaat over huurders die een reparatieverzoek doen, een woning gaan huren of gaan verlaten.

Maar dat zijn toch mooie cijfers? Waar zitten dan zorgen?

De benchmark resultaten bevestigen opnieuw dat er zorgen zijn over de kwaliteit van wonen. Begin dit jaar verscheen het rapport “Veerkracht in het Corporatiebezit” dat aantoonde dat de leefbaarheid in veel buurten met sociale huurwoningen achteruit gaat. En afgelopen zomer sloegen burgemeesters van vijftien steden al alarm over de toename van problemen in achterstandswijken. 

Analyse van de Benchmark gegevens legt nog een tweede probleem bloot: corporaties lijken door de sterke focus op eigen processen de aansluiting op de leefwereld van de huurders te verliezen.

Dat is niet vreemd, want in de leefwereld van de huurders is de dienstverlening van de corporatie helemaal niet zo relevant. Het contact met de verhuurder maakt immers maar een heel klein deel uit van de woonervaring van de huurder. De woning zelf, de buurt en de buren zijn veel belangrijker. Er is geen huurder die zal verhuizen omdat de nieuwe verhuurder een 8 scoort op dienstverlening, in plaats van een 7.

Vindt weer aansluiting bij de leefwereld

Als corporaties de waardering voor hun product willen verbeteren, dan vraagt dit om een andere, naar buiten gerichte benadering. Het rapport biedt hiervoor twee aanknopingspunten.

1) Eén op de zes huurders is ontevreden. Het is de moeite waard om te onderzoek waarom dat zo is. Door ontevreden huurders op te zoeken en het gesprek aan te gaan ontdekken corporaties waar de schoen wringt en werken aan oplossingen. Een oplossing is wellicht de doorstroming makkelijker te maken, zodat meer mensen in een woning wonen die bij hun situatie past.

2) Het rapport geeft een voorzet voor aantal andere oplossingen, die helpen om het thuisgevoel van huurders te verbeteren. De samenstellers van het rapport zeggen: “Welke aspecten zorgen er dan voor dat huurders zich thuis voelen? Een veilig gevoel, jezelf kunnen zijn en een passende woning hebben de meeste impact op het thuisgevoel.

Hoewel de impact van een fijne buurt procentueel gezien minder groot is, beïnvloedt het ook zeker het thuisgevoel van huurders. Het is voor huurders vooral belangrijk dat ze in een buurt wonen waar ze het gevoel hebben erbij te horen en waar de bewoners goed bij elkaar passen, ook de nieuwe mensen die er komen wonen.”

Corporaties kunnen veel doen om het gevoel van veiligheid te verbeteren, onder meer door ervoor te zorgen dat de woningen en de woonomgeving goed onderhouden zijn en aantrekkelijk ogen. En de corporaties hebben een rol bij het verbinden van mensen in buurten, bijvoorbeeld door ontmoeting te faciliteren en het goede gesprek over prettig wonen te begeleiden.

De Benchmark cijfers laten zien, dat het voor corporaties nodig is om meer naar buiten te gaan. En er is een aanvullende reden om dit te doen. Er zijn al langer aanwijzingen dat bepaalde groepen huurders de corporatie moeilijk bereiken. Want zijn kwetsbare groepen, zoals ouderen die niet digitaal vaardig zijn en laaggeletterden wel voldoende in beeld?

Dus ga meer naar buiten, leg contact, ga het gesprek aan biedt oplossingen. Als die investering met gesloten beurs gedaan moet worden, dan kan de dienstverlening wel een tandje minder.

Aan de slag?

Onze opleidingen in Wonen, Vastgoed & Leefbaarheid bieden actuele kennis en vaardigheden aan de slag te gaan in de wijk, met en voor bewoners.

Harry Vlaar
trainer Kjenning

Datum: 05-02-2021