Wet maatregelen middenhuur: hoe zit het ook al weer?
Kent u die mop van die wetswijziging? Nou, die kwam niet – nog niet. Op 1 januari 2020 zou de Wet maatregelen middenhuur namelijk in werking treden. Maar vlak voor de kerstvakantie publiceerde de Minister een besluit, waarmee de inwerkingtreding van het deel van de Wet maatregelen middenhuur dat wijzigingen aanbrengt in de Woningwet per 1 januari 2020 geschrapt is.
Uit de toelichting blijkt de reden: de wijzigingen in de Woningwet vereisen een aanpassing van het BTIV. Deze voorgestelde aanpassing is op 25 september 2019 aan beide Kamers voorgelegd, maar het is niet gelukt deze behandeling vóór 1 januari 2020 af te ronden. Daarmee was het niet mogelijk de beoogde ingangsdatum van 1 januari 2020 te halen en is inwerkingtreding uitgesteld.
Uitstel tot nader order
Het enige dat zeker is, is dat de wijzigingen in de Woningwet per 1 januari 2020 niet zijn doorgegaan. Een nieuwe datum is evenwel niet gegeven, dus wanneer de wet wél in werking treedt is thans niet te zeggen. Uit de toelichting op het uitstel volgt dat het uitstel het gevolg is van een drukke agenda.
Dat uitstel tot afstel leidt is in dit geval niet aan orde, althans zeer onaannemelijk: voor de Wet maatregelen middenhuur was brede steun in beide Kamers. Het zal even afwachten zijn tot meer duidelijk wordt over de nieuw beoogde datum van inwerkingtreding. Als daarover meer bekend is, zal daar direct over bericht worden.
Wat was het doel ook alweer
Met deze wet zou de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet worden gewijzigd met als doel het stimuleren van de realisatie van huurwoningen in het middensegment en overbodige en hinderlijke drempels voor woningcorporaties bij het realiseren van middenhuur weg te halen.
Middenhuur vormt geen kerntaak voor woningcorporaties, maar gezien het gesignaleerde grote tekort aan deze huurwoningen, meent de wetgever dat er op dat vlak ook een rol weggelegd is voor woningcorporaties, naast marktpartijen die dit kunnen oppakken.
Laatste trap van een drietrapsraket
Deze wet is de derde en laatste stap van het proces dat minister Ollongren ingezet heeft. Per 1 oktober 2018 is als eerste trap het RTIV gewijzigd en is het vereiste rendement op projectniveau naar beneden bijgesteld (naar 0).
Per 1 juli 2019 is vervolgens het BTIV aangepast, waarbij met name herstructurering op erfpachtgrond die voor 2015 uitgegeven is en transacties tussen toegelaten instelling waarbij maximaal 25% van de investering op niet-daeb betrekking heeft uitgezonderd zijn van de markttoets. Het slotstuk wordt gevormd door een wijziging - vereenvoudiging - van die markttoets zelf. Hiervoor wordt de Woningwet gewijzigd en ook het BTIV weer aangepast.
Vereenvoudiging markttoets
Als een woningcorporatie plannen heeft om niet-daeb woningen (geliberaliseerde huur of koop) of bedrijfsmatig onroerend goed te bouwen of kopen, dan is daarvoor goedkeuring van de minister (lees: Aw) nodig, zo bepaalt het herziene art. 44c lid 1 Woningwet. Dat is beperkter dan het thans nog geldende artikel 44c lid 1 Woningwet, dat bepaalt dat voor alle nieuwe niet-daeb activiteiten goedkeuring nodig is.
Aan het verkrijgen van goedkeuring zijn voorwaarden verbonden, waaronder het uitvoeren van een markttoets door de gemeente waar de beoogde activiteiten plaats vinden. Deze wordt belangrijk vereenvoudigd door het aantal te doorlopen stappen te beperken en duidelijker te bepalen hoe gewenste plannen transparant bekend gemaakt kunnen worden.
Verder vindt een essentiële wijziging plaats omdat de achtergestelde positie van woningcorporaties ten opzichte van marktpartijen vervalt. Vanaf het begin van de marktverkenning mogen woningcorporaties op gelijke voet meedingen naar lokaal gewenste werkzaamheden. Als zowel een marktpartij als een woningcorporatie interesse kenbaar maken in de uitvoering van de werkzaamheden, is het dus niet zo dat woningcorporatie deze werkzaamheden niet zou mogen uitvoeren.
Dit roept wel de vraag op hoe gemeenten deze toets inhoudelijk gaan uitvoeren. De vereenvoudigde markttoets bevat in feite slechts vormvoorschriften, maar laat het aan de gemeente over hoe de beslissing genomen wordt. Dit zal m.i. maken dat gemeenten hier (enige mate van) beleid voor zullen moeten opstellen om willekeur te voorkomen.
Middenhuur?
De Wet maatregelen middenhuur beoogt een versterking van het middenhuursegment. Wat dat is, daarover bepaalt de wet niets. Sterker: in de wet zelf komt het woord buiten de titel en de aanhef niet voor. Blijkens de parlementaire behandeling moet bij middenhuur gedacht worden aan woningen met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens (in 2019 € 720,42) en €1000,-, met de kanttekening dat deze bovengrens lokaal kan verschillen. In een gespannen woningmarkt zal dat hoger kunnen zijn, en in een ontspannen woningmarkt lager.
De Wet maatregelen middenhuur wil het middenhuursegment versterken door de markttoets te vereenvoudigen. In de praktijk wordt het bouwen en kopen van woonruimte als bedoeld in art. 45 lid 2 sub a Woningwet, voor zover die niet-daeb is, vereenvoudigd. Geliberaliseerde huur valt onder deze categorie, maar koopwoningen ook.
Hoewel niet beoogd door de wetgever (en niet voorzien blijkens de parlementaire behandeling) worden met de Wet maatregelen middenhuur op papier ook de mogelijkheden voor woningcorporaties om koopwoningen te bouwen vereenvoudigd en verruimd. Wel moet daarbij opgemerkt worden dat de voorwaarden voor goedkeuring in art. 44c Woningwet niet limitatief zijn, en dat niet uitgesloten is dat alsnog onderscheid wordt gemaakt tussen middeldure huurwoningen enerzijds en koopwoningen anderzijds.
De verruiming van de mogelijkheden voor niet-daeb woonruimte geldt overigens in beduidend mindere mate voor niet-daeb bedrijfsmatig onroerend goed, omdat daarvoor specifieke beperkingen bestaan (maximale investering en maximaal percentage van de oppervlakte) die niet wijzigen.
Tot slot
Naar aanleiding van de evaluatie van de woningwet staan weer nieuwe wijzigingen van de Woningwet en het BTIV op stapel; de voorstellen daarvoor zijn onlangs bekend gemaakt en daarvoor loopt een internetconsultatie.
Het zal nog even afwachten zijn tot meer duidelijk wordt over de nieuw beoogde datum van inwerkingtreding van de Wet maatregelen middenhuur. Zodra daarover meer bekend is, zal daar direct een bericht over volgen. Kortom: wordt vervolgd!
Rogier Goeman
VBTM Advocaten
Datum: 15-01-2020