Is verliefdheid een geestelijke stoornis?

Vraag

Wat te doen als een huurder terugkomt op een huuropzegging, bijvoorbeeld na een vervlogen verliefdheid en het afzien van samenwonen? 

In zo’n situatie wil zo iemand zijn huis toch liever blijven huren. De verhuurder kan daarmee akkoord gaan, waarna de huur wordt voortgezet. Maar … als er nu omstandigheden zijn op grond waarvan de verhuurder dat niet wil? Bovendien heeft hij de woning al aan een opvolgende huurder te huur aangeboden. Kan de verhuurder daarbij blijven?

Antwoord

Uit deze vraag leid ik af dat de opzegging is aanvaard, waardoor de huur is beëindigd. Artikel 6:217 lid 1 BW zegt letterlijk: “Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan.” Deze bepaling geldt ook voor het opzeggen van een huurovereenkomst, althans door de huurder.

In beginsel kan je zo’n opzegging herroepen, tenzij die nadrukkelijk onherroepelijk was of waarbij een termijn van aanvaarding is gegeven (artikel 6:219 BW). Aanvaarding kan stilzwijgend, door een instemmend knipoogje of hoofdknikje, mondeling of schriftelijk plaatsvinden. De aanvaarding moet wel door de aanbieder zijn ontvangen. In dit geval is de opzegging – zoals gebruikelijk in de sociale verhuurpraktijk – per kerende post aanvaard en verzonden. Het intrekken van de opzegging volgde pas weken later, dus na het beëindigen van de huur, zij het nog wel voor de einddatum daarvan. De verhuurder kan de huur dan als beëindigd blijven beschouwen.

Smoorverliefd!

De vraag herinnert mij aan een voorval in de Zaanstreek. Huurster X zegde de huur op. Bij de voorinspectie, enkele dagen later, bespeurde een opzichter ”dat de woning er zeer slecht uitzag. In de keuken was rechtsonder een groot gat gemaakt (+/- 1 m2) richting de badkamer. In de badkamer stond o.a. een grote regenton. In de voorslaapkamer zaten op raamkozijnen en plafond o.a. plakresten. Er was een soort tussenwand gecreëerd en je kon duidelijk zien dat de raamkozijnen afgeplakt waren geweest. In de inpandige bergingskast hebben we eveneens ventilatoren zien liggen.” Kortom, het zag er naar uit dat de woning was gebruikt voor hennepteelt. Normaal gesproken is dat een grond voor ontbinding van de huur. In het licht van deze huurbeëindiging wilde de opzichter daarover niet moeilijk doen. Om huurster de gelegenheid tot herstel te geven verlengde hij de huur zelfs nog met een maand. 

Twee weken later kwam huurster X op de huuropzegging terug. Ze wilde de huur voortzetten. Op het moment van opzeggen was ze smoorverliefd, verklaarde ze. Ze zou gaan samenwonen met een zekere Y. Huurster zou onvoldoende in staat zijn geweest om de gevolgen van haar opzegging te overzien. Zij riep de nietigheid ervan in, omdat de opzegging zou zijn ontstaan als gevolg van een geestelijke stoornis.

Voor de rechtsgeldigheid van zo’n opzegging geldt als voorwaarde dat iemands verklaring daarover overeenstemt met zijn wil. Dat bepaalt artikel 3:33 BW: “Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard.” Het kan voorkomen dat iemand zijn wil niet kan bepalen, wegens een tijdelijke of blijvende stoornis van zijn geestvermogen. Dan is er sprake van wilsontbreken, aldus artikel 3:34 BW. Zo iemand heeft hulp nodig, bijvoorbeeld van een curator, om een niet vernietigbare overeenkomst aan te kunnen gaan.

Onverbiddelijk

De verhuurder was onverbiddelijk. Eerst die bende in dat huis en toen die huurverlenging met een onderhoudsbelofte. Vervolgens het intrekken van de huuropzegging, terwijl de woning intussen al te huur was aangeboden aan een opvolgende huurder. “Gekker moet het toch niet worden!” vat ik de overwegingen van de verhuurder samen. Hij besloot X aan haar huuropzegging te houden. In een kort geding vorderde hij, bij voorraad uitvoerbaar, dat de rechter X zou veroordelen de woning te ontruimen, binnen acht dagen na betekening van het vonnis.

In dit geval vond de verhuurder gehoor, zij het dat de ontruimingstermijn op veertien dagen werd gesteld. De rechter oordeelde dat het beroep van huurster X op geestelijke gestoordheid faalde. Een voornemen tot samenwonen wijst immers niet per definitie op geestelijke stoornis. Huurster X had er rekening mee kunnen houden dat samenwonen kan tegenvallen. Zij had evenmin feiten of omstandigheden gesteld op basis waarvan de verhuurder zou handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid door haar aan haar opzegging te houden. En dus besloot de rechter dat de huur was beëindigd. 

Bovendien besloot hij dat de verhuurder voldoende feiten had gesteld die aannemelijk maakten dat X de woning had gebruikt als wietplantage. De verhuurder hoefde in zo'n situatie niet te dulden dat de woning nog langer bij X in gebruik zou zijn. Daarom veroordeelde de rechter huurster X tot de ontruiming van de woning en tot het betalen van de proceskosten (Vzr. Rb. Haarlem 19 december 2007, ECLI:NL:RBHAA:2007:BG1437 (Parteon/X), JHV 2008/46).

Vertrouwen als basis voor rechtshandelingen

Beroep doen op verliefdheid is geen beroep op een geestelijke stoornis zoals bedoeld in artikel 3:34 BW. De opzegging door huurster is een eenzijdige rechtshandeling en beëindigde de huur. Stemmen wil en verklaring niet met elkaar overeen, dan ontstaat er geen geldige rechtshandeling. Er bestaat echter geen regel zonder uitzondering. In dit geval staat die in artikel 3:35 BW. De strekking daarvan is dat je op een verklaring van je wederpartij mag afgaan, wanneer je in redelijkheid mag vertrouwen dat die verklaring overeenstemde met de wil (Artikel 3:35 is de codificatie van de klassieker HR 11 december 1959, NJ 1960/230, Eelman/Hin). Dat deed verhuurder, door de opzegging te aanvaarden.

Een leuke casus?

Wilt u meer verdiepen in huurrecht? Doorpraten over meer interessante casus en eens verder verdiepen in uw eigen casus? In de cursus Huurrecht Verdieping bespreken we naast actuele ontwikkelingen in het huurrecht ook verdiepende en inspirerende praktijkvoorbeelden zoals bovenstaande. Ontmoet ik u bij de volgende cursus?

Piet van der Sanden
docent Huurrecht

Datum: 31-01-2022