Huurprijsvermindering bij uitblijven medewerking herstel

Wanneer een huurder de verhuurder verzoekt om gebreken te verhelpen, dan is de verhuurder in principe verplicht om daartoe over te gaan. Tegelijkertijd zal de verhuurder, zeker als het gaat om herstelwerkzaamheden binnen de woning, afhankelijk zijn van de medewerking van de huurder. Helaas komt het in de praktijk voor dat huurders wel melding doen van een gebrek en vragen om herstel en huurprijsvermindering, maar vervolgens niet thuis geven als de aannemer van de verhuurder voor de deur staat voor herstel.

Wanneer kan een huurder aanspraak maken?

Een huurder kan alleen aanspraak maken op huurprijsvermindering als sprake is van een gebrek: ‘een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’.

Medewerking bij dringende werkzaamheden

De huurder is bovendien wettelijk verplicht om gelegenheid te geven voor de uitvoering van dringende werkzaamheden, waaronder ook herstelwerkzaamheden worden verstaan. Wanneer de huurder het herstel van gebreken verhindert, door niet de daartoe noodzakelijke medewerking te verlenen, dan is sprake van schuldeisersverzuim tenzij de verhindering niet aan de huurder kan worden toegerekend. Als sprake is van schuldeisersverzuim van de huurder, dan kan de huurder over die periode geen aanspraak maken op herstel of huurprijsvermindering. Sterker nog, indien een huurder zich onvoldoende meewerkend heeft opgesteld, waardoor schade aan de woning is ontstaan of verergerd, dan kan dit zelfs tot gevolg hebben dat de huurder een schadevergoeding aan de verhuurder moet betalen.

Praktijkvoorbeeld: Rechtbank Oost-Brabant, 20 april 2023

In deze procedure vorderde de huurder (onder meer) herstel van schimmel in de woonkamer van de gehuurde woning en huurprijsvermindering in verband met een (reeds herstelde) lekkage in de badkamer en schimmelvorming in de woonkamer.

De verhuurder voerde als verweer dat de woning geen gebreken zou vertonen. Voor zover echter wel sprake is geweest van gebreken, was volgens de verhuurder sprake van schuldeisersverzuim van de huurder. De huurder had namelijk maandenlang geen medewerking had verleend aan het herstel van de lekkage in de badkamer.

De kantonrechter stelt de verhuurder in het gelijk als het gaat om de door de huurder gevorderde huurprijsvermindering voor de lekkage in de badkamer: omdat de vertraging in het herstel van de lekkage in de badkamer te wijten was aan de huurder, kon de huurder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering over die periode van vertraging.

Ten aanzien van de schimmel in de woonkamer slaagde het beroep van de verhuurder op schuldeisersverzuim van de huurder echter niet. Deze schimmelvorming werd door de huurder pas later (na het herstel van de lekkage in de badkamer) gemeld aan de verhuurder en de verhuurder kon niet aantonen dat de huurder ook over die latere periode zijn medewerking weigerde aan herstel. De verhuurder werd daarom veroordeeld tot deugdelijk herstel van de schimmel en tot betaling van huurprijsvermindering vanaf de melding van de schimmelvorming tot aan het moment waarop de verhuurder de schimmelvorming deugdelijk heeft verholpen.

Praktijkvoorbeeld: Gerechtshof Den Haag, 17 mei 2022

In deze kwestie was eveneens sprake van een huurder die wel aanspraak maakte op (onder meer) huurprijsvermindering, maar tegelijkertijd onvoldoende meewerkte aan herstel.

Het Hof Den Haag kwam in deze kwestie niet alleen tot het oordeel dat de huurder in schuldeisersverzuim verkeerde waardoor de huurder geen aanspraak kon maken op huurprijsvermindering, maar oordeelde bovendien dat de huurder de schade – die was verergerd doordat de verhuurder niet tijdig tot herstel kon overgaan door het uitblijven van medewerking van de huurder – diende te vergoeden aan de verhuurder.

Bijblijven op het gebied van huurecht?

Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij, Of een van de vele andere gerichte opleidingen rondom het huurrecht.

Roel Benneker
VBTM Advocaten

Datum: 26-10-2023