Schade en vergoedingen bij renovatie: aansprakelijk voor behang dat door vocht loslaat?

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen?

In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen!

De vraag die knaagt:

Is de verhuurder aansprakelijk voor behang dat door kou en vocht loslaat en afscheurt?

Doorgaans zijn de kosten voor behangen (bij in gebruik nemen van de woning) voor rekening huurder, zie: Besluit Kleine Herstellingen, onderdeel a. In het algemeen geldt dat ook in dit geval. Het plegen van onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen zijn activiteiten die af en toe voor komen wanneer je een woning hebt gehuurd: periodieke werkzaamheden die voorzienbaar zijn en waarop je kunt voorsorteren. 

Moet de verhuurder bijvoorbeeld onder de vloer zijn, om een dringende werkzaamheid te verrichten, dan moet huurder dat gedogen (art. 7:220 lid 1 BW), ook wanneer dat inhoudt dat het door hem gelegde laminaat deels moet worden verwijderd wanneer hij dat over het vloerluik heeft gelegd. Schade blijft dan voor rekening huurder.

Zo'n redenering kan ook voor andere gevallen gelden, zoals met betrekking tot behang. Verhuurder moet ongestraft onderhoud kunnen uitvoeren. 

Is de ontstane schade te relateren aan het opheffen van een voordien bestaand gebrek, dan kan het anders zijn. In beginsel vormt de uitvoering van onderhoud echter geen gebrek en kom je daarom niet aan artikel 7:208 BW toe: dus geen aansprakelijkheid van een verhuurder voor gevolgschade.

Had je eenvoudig preventieve maatregelen kunnen nemen dan kan mogelijk wel sprake zijn van een gebrek wanneer je die maatregelen nalaat. 

Is sprake van een gebrek en is sprake van verwijtbaarheid? Alleen dan de schade vergoeden. 

Piet van der Sanden
Trainer Kjenning

Datum: 31-07-2023