De opzichter: waakhond bij onderhoud
Alhoewel in de kern alle corporaties misschien hetzelfde lijken te doen, veroorzaakt de samenstelling van het bezit, de omvang van de corporatie, de cultuur van de omgeving en de staat van onderhoud van het bezit dat de functie "opzichter dagelijks onderhoud" ook bij iedere corporatie toch vaak weer net iets anders is ingericht.
Soms houdt de opzichter zich echt puur bezig met de "ingewikkelde" reparatieverzoeken, vaak heeft de opzichter echter ook de rol van mutatieopzichter erbij en soms komt hier ook de toezichtrol bij grotere mutatieprojecten bij. Dé opzichter bestaat dan ook niet. Iedere corporatie heeft in de functies andere nuances en klemtonen liggen.
Maar ondanks de grote verschillen hebben deze opzichters in de kern dezelfde kennis nodig rondom huurrecht, beoordelen van zelf aangebrachte voorzieningen, onderhoudsprocessen, bouwmethodes en de aanpak van klachten. Doordat de opzichter in zijn of haar werk vooral in bestaand bezit aan het werk is, is ook asbest vaak een belangrijk kennisonderdeel.
Het leukste én tegelijkertijd het meest lastige aspect!
Tijdens de opleiding Opzichter Dagelijks Onderhoud vertellen de deelnemende opzichters mij keer op keer dat ze het contact met bewoners een van de allerleukste aspecten aan hun vak vinden. Maar dat ervaren ze tegelijk ook als het meest lastige aspect. Want hoe vertel je nu een bewoner dat zijn kluskwaliteiten niet helemaal op het gewenste niveau zijn en dat hij zijn wekenlange verbouwing moet afbreken? En hoe ga je met de bewoners om wanneer er asbest in een woning aangetroffen wordt? En ook belangrijk; hoe ga je zelf dan met asbest om? Want dat heeft grote risico's en de corporatie is immers een "deskundig" opdrachtgever en kan de verantwoording niet zo maar afschuiven naar de aannemer...
Snel verhuren maar wel zonder klachten graag
De druk in de sector heeft ook vaak invloed op de dagelijkse werkzaamheden van de opzichter dagelijks onderhoud. De corporatie wil de woning weer snel in de verhuur nemen en de mutatietijd moet altijd korter.
Het aantal klachten na de verhuur moet uiteraard minimaal blijven en de discussie over het wel of niet vervangen van een keukenblok moet gedegen en onderbouwd worden gevoerd. De verhuurbaarheid van de woning mag na de mutatie geen gevaar lopen maar tegelijk moet er ook geen onnodige kapitaalsvernietiging plaatsvinden... De opzichter is hier de waakhond op gebied van veiligheid maar moet hierbij ook vanuit het financieel kader waakzaam zijn.
Need to? Of nice to?
Door de onderhoudsmutaties te scheiden in "need to", de zaken die vervangen moeten worden vanwege technische risico's of te gedateerde elementen, en "nice to", de aanpassingen die in overleg met een volgende huurder worden aangepakt mits dat noodzakelijk is voor de nieuwe huurder om de woning te accepteren, kan een verschil worden gemaakt in mutatieonderhoud. Sommige zaken kunnen zelfs aan de huurder worden toevertrouwd om aan te passen als hij of zij dat wil. En daar mag de opzichter ook zijn (technisch) licht over laten schijnen.
De hoeveelheid verschillende oplossingen en benaderingen bij de verschillende corporaties verrast mij ieder keer weer. Dit geldt overigens ook voor de vindingrijkheid van de opzichters want tijdens de theoretische onderdelen komen veel praktische zaken aan de orde. Hoe werkt dat bij jullie? En hoe zit het dan bij mijn project?
Het allerleukste moment bij de opleiding vind ik misschien nog wel de praktijkdag waarbij in de verschillende mutatiewoningen bij de deelnemers de puzzelstukjes echt in elkaar vallen.
Doet u de volgende opleiding Opzichter Dagelijks Onderhoud mee?
Arend Deuten
Docent Kjenning
Datum: 09-09-2022