Blog

Vereist huurdersorganisatie bestuur door en uit huurders?

Als grote corporatie koesteren we al jaren een samenwerkingsovereenkomst met een overkoepelende huurdersorganisatie. Een hand vol huurdersorganisaties uit ons regionale werkgebied heeft die koepel ooit gevormd. Ieder vaardigt enkele leden af naar de ledenraad. Die ledenraad kiest het koepelbestuur en bepaalt het beleid. Dat werkte hartstikke goed. 

Maar… tegenwoordig bestaat de meerderheid van dat bestuur uit leden die geen huurder (meer) zijn. Steeds vaker overleggen we met uitsluitend niet-huurders! Mijn nuchtere verstand en mijn professionele intuïtie slaan alarm. Is dit nu de huurdersparticipatie waarvoor we warm moeten lopen? Of ben ik getuige van een ontwikkeling waarin handige lieden zich hebben ontwikkeld tot nieuwe ‘vrijgestelden’? En hoe beoordeelt u deze situatie, redenerend vanuit de doelstelling van de Overlegwet?

De doelstelling van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv)
Alzo Wij in overweging genomen hebben, dat het gewenst is wettelijke regels te stellen ter bevordering van het overleg tussen huurders van woongelegenheden en de verhuurder daarvan” aldus de Koninklijke boodschap die aan deze wet vooraf gaat. In ons polderlandschap kenden we al de ondernemingsraad (werknemers), de medezeggenschapsraad (scholieren/studenten) en de cliëntenraad (zorgbehoevenden). Op vergelijkbare wijze schiep de Wohv in 1998 kansen voor huurdersorganisaties, te vormen door en uit huurders, om de collectieve belangen van huurders te behartigen.

Per wooncomplex kan je daartoe een Bewonerscommissie vormen. Per stad, per dorp of per verhuurder kan je één of meer huurdersorganisaties oprichten. En in een grotere stad, of per regionaal werkzame verhuurder, kunnen deze via een koepelorganisatie hun krachten bundelen.

Participatie door en uit huurders
Voor de vormgeving van huurdersparticipatie bestaan verschillende mogelijkheden. Afhankelijk van de ambitie en/of het werkgebied kan het wenselijk zijn dat het bestuur zich laat bijstaan door betaalde krachten. Denk aan iemand voor het secretariaat, een opbouwwerker of incidenteel in te schakelen deskundigen.

Behoefte aan bijstand neemt toe met de Woningwet 2015 
Huurdersorganisaties krijgen via de Woningwet 2015 meer verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden. Hoe gaan huurders dat realiseren? Dat is een forse uitdaging. Niet voor niets is op initiatief van de Tweede Kamer tegelijk de Wohv ietwat ‘opgetuigd’. Reeds bestaande Overlegwet-aanspraken van een huurdersorganisatie op het (incidenteel) inschakelen van deskundigen, op scholing en vorming van bestuursleden en op vergoeding van kosten zijn verruimd in de Wohv.

In de wandeling noemde men dat -nogal ongelukkig- ‘professionalisering van huurdersorganisaties’. Uiteraard bedoelde niemand dat actieve huurders plaats zouden moeten maken voor baantjesjagers in besturen van huurdersorganisaties. De Wohv eist onveranderd dat het bestuur van een huurdersorganisatie wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders.

Dus, huurders: zorg ervoor dat u de baas blijft binnen uw huurdersorganisatie, ook al werft u wat professionele hulp bij de uitvoering van uw werk!

Huurdersorganisatie met niet-huurders is géén huurdersorganisatie volgens de Wohv
De Wohv definieert een huurdersorganisatie nog steeds als een vereniging of stichting van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt. Rechters hebben deze definitie steeds strikt opgevat. Verschillende uitspraken van rechters zeggen telkenmale: “Een huurdersorganisatie die geen gekozen bestuur heeft of waarvan het bestuur ook uit niet-huurders bestaat, is geen huurdersorganisatie in de zin van de Wohv”.

Een huurdersorganisatie dient precies aan alle wettelijke vereisten te vol­doen wil zij aan de Wohv ontleende aanspraken kunnen verzilveren. Zo'n huurdersorgani­satie moet dan ook:

  • Alle huur­ders ge­le­gen­heid bieden zich bij haar aan te sluiten;
  • Een bestuur hebben "gekozen of aangewezen door en uit de huurders";
  • De huurders betrekken bij haar standpuntbepaling en activiteiten;
  • De huurders ten minste uitnodigen voor een jaarvergadering.

Representativiteit en legitimiteit
Bovenstaande eisen waarborgen dat een huurdersorganisatie representatief is. Zo’n organisatie mag huurders van verschillende verhuurders vertegenwoordigen. Daarbij gaat de minister ervan uit dat huurdersorganisaties voor het overleg met de verschillende verhuurders een zodanige werkvorm afspreken dat individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders worden aangesproken op het door hen gevoerde beleid en beheer.

Dus: Doe geen concessie wat het principe betreft!
Om op de oorspronkelijke vraag terug te komen: het is absoluut niet wenselijk dat het bestuur van zo’n koepel van huurdersorganisaties uit niet-huurders bestaat. Zo is de Wet op het overleg huurders verhuurder niet bedoeld. En strikt gesteld: met zo’n huurdersorganisatie hoeft een verhuurder geen zaken te doen. Ook de huurcommissie en/of de kantonrechter zal zo’n koepel ‘niet-ontvankelijk’ verklaren. De belangen van huurders kunnen dus niet worden behartigd door zo’n bestuur.

Op glijdende schaal
Wanneer niet-huurders het bestuur domineren, en kennelijk ook niet-huurders leden kunnen zijn, dan ontstaat geleidelijk een soort wijkorganisatie of ‘schaduwgemeenteraad’ die zich met van alles gaat bezig houden. De doelstelling gaat dan glijden. Nu een corporatie met de Woningwet 2015 minder dan ooit mag, loopt zij het risico dat zij tijd, energie en geld moet gaan steken in activiteiten en voorzieningen die niets meer te maken hebben met waarover het eigenlijk zou moeten gaan.

Mijn advies
Bespreek als bestuur van de corporatie de bestuursgebreken in een volgend overleg. En vraag daarbij om herstel: een rooster van aftreden van niet-huurders en benoeming van opvolgende bestuursleden door en uit huurders.

Meer weten over de Wet op het overleg huurders verhuurder en huurdersparticipatie?
In de cursus Het bewonersoverleg op 5 april 2016 leert u alles over vernieuwde huurdersparticipatie in theorie en praktijk. Zowel wetgeving als versterking van participatie komen aan de orde.

Mr P.G.A. van der Sanden
Docent Kjenning
Auteur Huurrecht Woonruimte

Tevens gepubliceerd in ‘Huurrecht@ctueel’, 2015/22, 17 november 2015.

Datum: 05-03-2016

Delen: