Wijziging van de huursombenadering

Eind december 2018 hebben Aedes en de Woonbond het Sociaal Huurakkoord 2018 gesloten. Het akkoord geldt voor de periode 2018-2021. Daarin is onder meer afgesproken dat de huursom met niet meer dan het inflatiepercentage kan stijgen; een procent lager dan tot nu toe het geval is. 

Inmiddels heeft de uitwerking daarvan zijn beslag gekregen in een wijziging van de Woningwet. Op 28 januari 2020 heeft ook de Eerste Kamer het wetsvoorstel Wijziging van de Woningwet (wijziging maximale huursomstijging...) aangenomen. Dit wil zeggen dat daardoor de gemiddelde huurverhoging (maximale huursomstijging...), gerekend over een kalenderjaar,per woningcorporatie maximaal het inflatieniveau mag bedragen. De huren van sociale huurwoningen stijgen daarom minder snel.

Onderstaand een beschrijving van de nieuwe regeling en de gevolgen daarvan voor woningcorporaties..

Wat is de nieuwe regeling?

Uit het wetsvoorstel en de toelichting daarop blijkt dat de stijging van de huursom - overeenkomstig de tussen Aedes en de Woonbond gemaakte afspraken - gemaximeerd wordt op het inflatiepercentage. Zittende huurders zullen van deze beperking mogelijk kunnen profiteren.

Met ingang van de wetswijziging wijzigt echter ook de berekening van de huursom. Bepaalde posten die thans in die berekening moeten worden meegenomen, zullen daar dan geen onderdeel meer van uitmaken.

In aanvulling op c.q. door wijziging van de huidige aftrekposten behoeft bij de berekening geen rekening te worden gehouden met de huurprijzen van de navolgende woningen:

• woningen die in het betrokken kalenderjaar (2020) voor het eerst of laatst door de toegelaten instelling of aan een opvolgende huurder zijn verhuurd. Huurharmonisatie blijft als gevolg van deze bepaling buiten de huursomberekening, waardoor corporaties bij mutatie ruimte krijgen om de huur weer in lijn te brengen met de kwaliteit van de woonruimte.
• woningen waarvan de huurprijs is verhoogd als gevolg van woningverbetering. Woningcorporaties staan voor een aanzienlijke investeringsopgave voor verduurzaming van het bezit; vaak worden bij omvangrijke complexen de verbeteringswerkzaamheden niet in hetzelfde kalenderjaar afgerond. De wijziging brengt met zich dat alle huurverhogingen wegens woningverbetering voor zittende huurders, ongeacht hoe lang na het realiseren van de woningverbetering doorgevoerd, buiten de berekening van de maximale huursomstijging.
• woningen waarvan de huurprijs in het betrokken kalenderjaar (2020), na een eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging, vanwege een inkomensdaling van die huurder is verlaagd.

Hogere maximale huursomstijging

Daarnaast voorziet de wet in de mogelijkheid op lokaal niveau een hogere maximale huursomstijging vast te leggen. De minister bepaalt jaarlijks het percentage, maar bedraagt maximaal 1 procentpunt.

Wil een corporatie van deze afwijkingsmogelijkheid gebruik kunnen maken, dan moet de corporatie daartoe een voorstel doen, waarover (vooraf) tussen de betrokken partijen (corporatie, huurdersorganisatie(s) en betrokken gemeenten) een prestatieafspraak dient te worden gemaakt over het betreffende kalenderjaar. Daarbij kan dan tevens inzichtelijk worden gemaakt welke afweging van belangen heeft plaatsgevonden en tot welke keuze die afweging heeft geleid aangaande de aanwending van die extra huurinkomsten.

Andere voorgenomen maatregelen

Het Sociaal Huurakkoord bevat ook andere afspraken. In de Brief maatregelen huurmarkt heeft de minister van BZK toegelicht welke maatregelen zij voornemens is in een wetsvoorstel vast te leggen. O.a. wil de Minister daarin de inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen voor verschillende huishoudtypen gaan differentiëren, verbetering van de systematiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging, de mogelijkheid van een tijdelijke huurkorting en een hogere huursprong voor huurders met een zeer lage huur (< € 300,-).

En hoe zit het met de inwerkingtreding van deze wijziging?

De bedoeling van de wetgever was dat de wijziging per 1 januari 2020 in werking zou treden; helaas is dat tijdstip niet gehaald. Op 17 december 2019 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de wetswijziging. Op 28 januari jl. heeft ook de Eerste Kamer ingestemd.

Op grond van uitlatingen van de minister werd er vanuit gegaan dat het wetsvoorstel met terugwerkende kracht, vanaf 1 januari 2020, in werking zou treden. Inmiddels is al gebleken dat inwerkingtreding per die datum niet mogelijk is, nu de wet daar niet in voorziet.

Desgevraagd heeft de minister voor Milieu en Wonen verklaard, dat er geen consequenties zijn te verwachten van ‘het ontbreken van terugwerkende kracht’, mits de wet in elk geval voor 1 april 2020 in werking zou treden.

De maximale huursomstijging wordt berekend over het gehele kalenderjaar 2020. Woningcorporaties doen gebruikelijk voor 1 mei 2020 aan huurders een voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging. Met de instemming met deze wetswijziging zal de wet ook voor het kalenderjaar 2020 gaan gelden.

In het Sociaal Huurakkoord is afgesproken dat de stijging van de huursom beperkt wordt tot het inflatiepercentage. Over 2019 bedraagt de inflatie 2,6%, hetgeen - indachtig het akkoord - betekent dat de maximale huursomstijging over 2020 maar maximaal 2,6% mag bedragen.

Aan de slag?

Tijdens de training Huursombenadering wordt verder ingegaan op de wijzigingen, de impact op de corporatie en de toepassing.

Jos van den Mosselaar
VBTM advocaten

Datum: 27-02-2020