Wisselwoning: redelijke en passende voorziening?

Als een huurder vanwege renovatiewerkzaamheden noodzakelijkerwijs (eventueel door persoonlijke omstandigheden) moet verhuizen, dan kan de huurder aanspraak maken op de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:220 leden 5 en 6 BW), te weten: de wettelijke verhuiskostenvergoeding.

De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 bepaald dat geen aanspraak kan worden gemaakt op de wettelijke verhuiskostenvergoeding, indien de verhuurder de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt tijdens de renovatiewerkzaamheden. 

Er is dan sprake van een redelijke en passende voorziening die voorkomt dat de huurder zelf verhuis- en inrichtingskosten behoeft te maken. Zo’n oordeel leidt altijd tot vervolgvragen.

In dit geval: wanneer is sprake van een redelijke en passende voorziening? 

Deze vraag kwam aan de orde in een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2023 waarin 24 huurders aanspraak maakten op de verhuiskostenvergoeding, omdat weliswaar een wisselwoning was aangeboden, maar zij vonden dat van zo’n redelijke en passende voorziening geen sprake was.

Redelijke en passende voorziening volgens de Hoge Raad

De Hoge Raad gaf in de prejudiciële beslissing van 1 april 2022 al invulling aan het begrip redelijke en passende voorziening. Of de wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder, aldus de Hoge Raad.

Het oordeel van de kantonrechter

De voornoemde 24 huurders wilden aldus alsnog een verhuiskostenvergoeding hoewel de verhuurder een wisselwoning had aangeboden. De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland wees die vordering af. De verhuurder had namelijk naar voren gebracht dat:

• de wisselwoningen bij het begin van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden compleet en nieuw ingericht zijn en de huurders alleen hun persoonlijke spullen hoefden mee te nemen,
• bij het ter beschikking stellen van de wisselwoningen rekening werd gehouden met de samenstelling van het huishouden en persoonlijke voorkeuren,
• de wisselwoning na ieder gebruik werd gereinigd door een professioneel schoonmaakbedrijf,
• huurders bij klachten over de inrichting of schoonmaakkwaliteit bij de verhuurder konden aankloppen en er dan actie werd ondernomen,
• er inpak- en opslaghulp ter beschikking werd gesteld als dat noodzakelijk bleek en
• aan alle bewoners een of twee opslagcontainers aangeboden zijn om inboedel in op te slaan.

Met de bovenstaande randvoorwaarden is volgens de kantonrechter sprake van een redelijke en passende voorziening ter voorkoming van verhuiskosten. De wettelijke verhuiskostenvergoeding is dan niet verschuldigd.

Dat sommige huurders de logeerwoning op smaak hebben gemaakt of opnieuw hebben schoongemaakt, maakte het oordeel niet anders. Volgens de kantonrechter bleek namelijk niet dat dat nodig was en bleek niet dat de verhuurder niet bereid was om extra voorzieningen aan de aangeboden wisselwoning te treffen als dat nodig was. De huurders hadden verder in het algemeen onvoldoende onderbouwd wat de wisselwoning tot een onredelijke voorziening maakte en dat eventuele gebreken na een melding niet werden hersteld.

De lessen voor de praktijk

De les van het voorgaande voor verhuurders is om bij wisselwoningen binnen het redelijke maatwerk te bieden. Als in algemene zin randvoorwaarden 1-6 worden aangehouden, dan is het aanbod van de verhuurder in principe een aanbod voor een passende en redelijke voorziening. 

Voor de huurder is de les dat niet te snel het standpunt moet worden ingenomen dat géén sprake is van een redelijke en passende voorziening. Het is verstandig om de verhuurder in de gelegenheid te stellen om het eventuele standaardaanbod passend te maken. Als het aanbod is geaccepteerd en de wisselwoning is niet als verwacht, dan doet de huurder er goed aan melding te maken van problemen die worden ervaren bij het gebruik van de wisselwoning en de verhuurder te vragen die problemen op te lossen.

Als achteraf namelijk wordt geoordeeld dat een redelijk en passend aanbod is geweigerd, dan kan geen aanspraak worden gemaakt op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Dat zal ook gelden voor de situatie dat het aanbod wel is geaccepteerd, maar geen melding is gemaakt van ervaren problemen en niet de gelegenheid is geboden om actie te ondernemen

Wilt u meer weten over de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij renovatie en dringende werkzaamheden

Doe dan ook mee aan de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering of volg de Leergang Sociale Projectbegeleiding wanneer als sociaal projectleider betrokken bent bij renovatie- en/of herstructureringsprojecten.

Michael van den Oord
VBTM Advocaten

Datum: 07-08-2023